“活下去”，是万科(kē)9月28、29日2018年秋季例会的主题。在严调控去杠杆的当下，房地产行业风声鹤唳、草(cǎo)木(mù皆兵，任何一丝悲观情绪都可(kě)能(néng)蔓延。
房地产行业进入了新(xīn)的发展关头，这是业界共识。融资的收紧叠加调控的趋严，一些中小(xiǎo)房企出现债務(wù)违约，部分(fēn)前期过热的城市出现回调，都让这个行业的从业者感受到了一丝寒意。
万科(kē)对市场的反应向来敏感，2008年，正是万科(kē)首先按照市场逻辑全線(xiàn)调价；2012年，也是万科(kē)率先提出行业将进入“白银时代”；这一次喊话“活下去”，会是房地产行业的又(yòu)一次转折吗？
万科(kē)的忧思
一位接近万科(kē)的人士告诉《每日经济新(xīn)闻》记者，这次例会强调的是收敛、聚焦，与9月南方區(qū)域例会上所谈到的内容没有(yǒu)太大區(qū)别。万科(kē)向来有(yǒu)忧患意识，早在2012年就已经提出了“白银时代”，这一次也是对内强调要保持危机感。
在9月万科(kē)南方區(qū)域例会上，万科(kē)董事会主席郁亮指出，尽管万科(kē)在2012年就判断行业进入“白银时代”，但这只是一种预测，并不知道什么时候会出现真正的转折。而今天，我们可(kě)以说转折实实在在到来了。
郁亮当时提出，之前我们对开发业務(wù)一直很(hěn)有(yǒu)信心，但现在看来并非如此，因為(wèi)我们中大多(duō)数人没有(yǒu)经历过2008年的政策调控，很(hěn)多(duō)人对最基本的市场信号没有(yǒu)反应。在政策调控后，我们发现自己失去了发现客户的能(néng)力，产品力也在不断削弱，管理(lǐ)动作根本没有(yǒu)考虑如何应对政策调控，因此四个區(qū)域需要对开发业務(wù)进行梳理(lǐ)。
郁亮定下的目标是，2018年坚决完成6300亿元年度回款。而目前6300亿元回款完成仅不到一半，今年任務(wù)还很(hěn)艰巨。万科(kē)今年上半年的回款率表现的确有(yǒu)提升空间：即时回款率64.8%，而中國(guó)海外发展的数据则是89%。
郁亮说，万科(kē)要收敛和聚焦，这是应对转折点的最好方法。“只有(yǒu)收敛和聚焦，我们才能(néng)应对正在发生的转折；没有(yǒu)收敛和聚焦，我们就很(hěn)容易在转折点中被淘汰。这么做有(yǒu)可(kě)能(néng)会失去机会、错判形势，但这是我们的选择。”
对于万科(kē)的开发业務(wù)而言，或许还没有(yǒu)到最坏的时候。截至2018年6月底，万科(kē)持有(yǒu)的货币资金為(wèi)1595.5亿元，且万科(kē)今年拿(ná)地的步伐仍然相当坚决：克尔瑞数据显示，今年首8个月，万科(kē)斥资1067亿元拿(ná)地，仅次于碧桂园；而就在昨日，深高速还披露了万科(kē)增资29亿元，介入梅林关城市更新(xīn)项目的投资、开发和经营。
行业的大势
房地产行业告别了高速发展的时代，这是行业共识。事实上，不仅仅是万科(kē)对行业发出忧思，碧桂园、恒大等企业也有(yǒu)所动作。
《每日经济新(xīn)闻》曾报道，近日，碧桂园各區(qū)域将会对部分(fēn)去化不佳、未达正负零的项目减少开工。在此之前，碧桂园就明确提出调整发展策略，控制发展速度。通过减少非操盘项目，提高良性权益占比，同时在拿(ná)地方面将更加慎重，聚焦现有(yǒu)项目运营。
恒大则吹响了降价打折的号角。据媒體(tǐ)报道，自8月30日至10月8日，恒大针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，全國(guó)住宅楼盘全部8.9折、全國(guó)商(shāng)铺6折起。首付款可(kě)以分(fēn)期，最低首付仅需5%。
“為(wèi)了回款，為(wèi)了现金流，适当降价并不是坏事，毕竟只有(yǒu)卖房子的钱是不需要利息的。”一名房企策略分(fēn)析师如是告诉《每日经济新(xīn)闻》记者。
大环境的确在变，但站在理(lǐ)性的角度，我们应该如何去看待这个时代？《每日经济新(xīn)闻》记者采访了多(duō)名大型房企、中型房企的投资岗和营销岗人士，比较折中的意见是，这个行业还能(néng)活下去，而且对于大型房企，“这或许还是最好的时代”。
“它们还是能(néng)够借到钱，而且一些大型房企仍在逆周期拿(ná)地。”一名中型房企投资岗人士指出。
可(kě)以观察到的是，2018年8月，华润置地在南昌、广州、东莞、肇庆、沈阳、青岛、上海、阜阳、惠州、哈尔滨、南宁及泰安等地收購(gòu)了15幅地块，总楼面面积约427.29万平方米。集团就相关土地收購(gòu)应付的权益土地出让金约為(wèi)人民(mín)币155.12亿元，这家長(cháng)期徘徊在十名左右的房企正在重金揽地。
而事实上，也不仅仅是华润一家，今年龙头房企除了万科(kē)、碧桂园，保利、中海还有(yǒu)龙湖(hú)等，拿(ná)地的步伐也十分(fēn)迅猛。
再回到万科(kē)的角度去审视这个行业——2018年万科(kē)中期业绩推介会上，万科(kē)总裁、首席执行官祝九胜在回答(dá)《每日经济新(xīn)闻》记者提问时指出，城镇化进程还没有(yǒu)完成，这个行业的空间还有(yǒu)，容量仍然很(hěn)大。我们在衣食住行或城市中关于空间、关于不动产的各种服務(wù)的需求还是非常大，所以我们对整个市场、对我们自己的业務(wù)前景还是有(yǒu)基本信心。
叠加万科(kē)的投资动作，我们不难看出万科(kē)对这个行业的预判——行业处于调整期，但还能(néng)有(yǒu)所作為(wèi)。“未来市场有(yǒu)可(kě)能(néng)不会増長(cháng)，总體(tǐ)市场规模仍然很(hěn)大，靠什么让消费者选择你？要靠性价比、产品和服務(wù)的能(néng)力。”这是郁亮在那场南方例会上所谈到的一个方面，只不过都被选择性忽略了。
关注我们
