万科(kē)喊出“活下去”、多(duō)地楼盘打折促销、“金九银十不再”——近期的房地产市场话题不断。如何看待当前的市场、房地产未来的市场地位如何、三四線(xiàn)城市的市场是否有(yǒu)泡沫？
新(xīn)京报就这些问题采访了财政部财政科(kē)學(xué)研究所原所長(cháng)、华夏新(xīn)供给经济學(xué)研究院首席经济學(xué)家贾康。在贾康看来，现在的市场调整，仍然是新(xīn)一轮的“打摆子”过程中的波动，房地产业仍将是中國(guó)经济的支柱产业。此外，他(tā)还表示，目前一線(xiàn)城市已经没有(yǒu)了泡沫，部分(fēn)三四線(xiàn)城市显现出了可(kě)能(néng)的泡沫化特征。
对于行政手段的调控政策，贾康认為(wèi)行政手段的调控治标不治本，关键是要在基础性制度建设方面做出应有(yǒu)的实事，调控迫切需要进行阶段转换。
“一些局部市场的变化
并不能(néng)直接代表全局”
新(xīn)京报：不少人提出房地产业寒冬将至或者市场将迎来拐点，你如何看当前的市场？
贾康：万科(kē)郁亮此前说房地产行业从“黄金时代”进入了“白银时代”。现在万科(kē)喊出“活下去”，比照郁亮的说法，是不是现在的市场进入把生存下去作為(wèi)任務(wù)和挑战的“黑铁时代”？
“白银时代”仍是“含金量”很(hěn)高的时代，但市场分(fēn)化已趋明显，不是所有(yǒu)的房地产开发主體(tǐ)都赚钱了，有(yǒu)些可(kě)能(néng)无钱可(kě)赚。而从“白银时代”往下转入的“黑铁时代”，市场仍然有(yǒu)赚钱的机会，但要应对更激烈的竞争，赚钱更不那么容易了。那么，房地产市场是不是演变到要打开新(xīn)的“黑铁时代”？从中國(guó)总體(tǐ)情况看，我觉得这样的认识还是过于简单化了。
的确，最近厦门的房地产市场在降价，也有(yǒu)一些一二線(xiàn)城市市场在“变冷”。但一二線(xiàn)城市的价位总體(tǐ)相对稳定，只是出现了交易不活跃、市场偏冷的迹象。这种现象主要源于此前行政性手段的调控，加上各种不明朗的猜测和困惑交织，出现了成交量下降、“金九银十”不再的冷淡现象。可(kě)以说，这样的低迷和冷淡，是硬压出来的局面，并不能(néng)表明一線(xiàn)城市的房地产市场根本性的拐点已到，以及未来房地产市场就没有(yǒu)前景了。
地方政府在“打摆子”式调控中，已经走了好几轮。从过去的经验看，到了某一个临界点之后，地方政府可(kě)能(néng)就不得不放松限制。而且，房地产市场要适应城镇化发展的大势，要适应人民(mín)群众对包括住房在内的美好生活的追求，客观上要求放松行政性手段的管制，使得供给侧更多(duō)的差异化供给涌流出来。此外，客观地看，地方政府的财政收入和房地产也有(yǒu)内在关联，需理(lǐ)性处理(lǐ)相关的财源建设机制。
当然，并不能(néng)否认的是，在一些局部地區(qū)确实需要有(yǒu)阶段性下调这样的修正。但从全局来看，中國(guó)的房地产业遍布700多(duō)个大中小(xiǎo)城镇區(qū)域，在市场分(fēn)化的背景下，一些局部市场的变化并不能(néng)直接代表全局。
总體(tǐ)来说，没有(yǒu)理(lǐ)由认為(wèi)中國(guó)房地产业现在已出现了一去不回头的拐点，现在的市场调整，仍然是在市场分(fēn)化明显的特征下，新(xīn)一轮的“打摆子”过程中出现的波动。在“打摆子”式的新(xīn)一轮波动中谈论根本性拐点的意义，就明显不足，我不认同房地产业“寒冬论”、“拐点论”说法。
“房地产仍将是中國(guó)经济支柱产业”
新(xīn)京报：按照你刚提到的说法，房地产未来仍将是中國(guó)经济的支柱产业？
贾康：从中國(guó)城镇化发展的纵深和空间看，把户籍人口的城镇化率（42%），结合着考虑常住人口的城镇化率（58%），中國(guó)真实的城镇化水平充其量50%,未来还有(yǒu)20个点左右的城镇化高速发展期，房地产一定仍将是中國(guó)经济的支柱产业。房地产的供给必须适应未来还会有(yǒu)几亿人从农村进入城市，同时居民(mín)在收入水平提高过程中，对居住的要求还会升级，这种对大量房地产的有(yǒu)效供给的需求是大势所趋。从这个意义上看，不走完城镇化的高速发展期，谈论“市场一去不回头的调整”这个拐点论的说法，没有(yǒu)道理(lǐ)。
如果把房地产的支柱作用(yòng)发挥好，会带来很(hěn)多(duō)正面的效应;发挥不好，会引起民(mín)众的不满、损害经济社会发展。所以，房地产业不光是经济的支柱产业，而且要特别注意，是要能(néng)够使國(guó)民(mín)经济得到健康发展的重点支柱产业。
在城镇化高速发展中，城镇區(qū)域的國(guó)土开发、不动产优化配置，以及这种开发优化配置过程中的有(yǒu)效供给，需要有(yǒu)更高水平的结构优化处理(lǐ)方案，这个优化机制就是長(cháng)效机制。这一机制的建立涉及土地制度、住房制度、投融资制度、房地产税制度等领域，这些制度改革要能(néng)够使得房地产业更好地发挥正面的支柱作用(yòng)，而不是屡屡带来困扰和压力。
新(xīn)京报：从今年情况看，房地产市场的表现是否会对经济有(yǒu)影响？
贾康：有(yǒu)人对今年的市场看法比较悲观，这是因為(wèi)有(yǒu)像厦门这种城市在很(hěn)長(cháng)一段时间市场发展强劲，突然一下子似乎不行了，还有(yǒu)北京这样的一線(xiàn)城市市场成交量大降，再加上地产商(shāng)打出了“活下去”的标语。就全國(guó)而言，这仍只是市场分(fēn)化的一个侧面。
实际上，在部分(fēn)地方市场低迷的同时，一些调控不到位或者行政手段力度不高的地區(qū)，出现了市场热度上升的情况。比如，一些三四線(xiàn)城市正在显现新(xīn)的机会，一些地产商(shāng)正在这些區(qū)域不动声色地高歌猛进。房地产市场促进了经济的繁荣，给当地政府带来一些与房地产业相关的本地收入与百姓就业、辖區(qū)繁荣等政绩。
整體(tǐ)看，今年的房地产市场还不会给中國(guó)经济带来特别大的影响，但其后的调控优化问题应当值得高度重视。
部分(fēn)三四線(xiàn)城市显现出了
可(kě)能(néng)的泡沫化特征
新(xīn)京报：普通居民(mín)最关注房价。大家近两年讨论比较多(duō)的是，房地产税能(néng)否抑制房价。
贾康：房价的变化不是由税制这一单一因素所决定，是多(duō)种因素的合力形成了房价的演变。比如，房地产市场的基础性制度建设中的土地改革涉及土地的供应，这个和房价有(yǒu)关;投融资制度能(néng)不能(néng)更好地调动社会资金来增加有(yǒu)效供给，也和房价有(yǒu)关。
对于房价来说，正常健康的税制是不可(kě)少的因素之一。但它不是唯一的决定因素，不能(néng)指望只靠房地产税这个单打一的方式去解决房价问题。但是，该做的税制改革不做，该去建立的税制不去建，一定是不负责任的，房地产税改革是建立長(cháng)效机制的必选项。
新(xīn)京报：现在三四線(xiàn)城市房价上涨过快，是不是有(yǒu)了泡沫？
贾康：不能(néng)简单说，一个城市房价涨了多(duō)大幅度，就一定是泡沫。从较長(cháng)时间段来看，中心區(qū)房价的总趋势是上涨的，而且在城镇化高速发展期，房价上涨幅度要比其他(tā)一些形态的商(shāng)品价格上涨的幅度会更大一些。
泡沫是模糊的概念，往往是泡沫破灭后，才可(kě)以认定此前存在有(yǒu)泡沫。如果总是感觉有(yǒu)泡沫，但泡沫并没有(yǒu)破裂，它可(kě)能(néng)还不是我们说的负面意义上的泡沫。
房地产市场的泡沫，主要伴随着不良炒作。前些年部分(fēn)一二線(xiàn)城市的泡沫化问题主要體(tǐ)现在肆无忌惮的炒作、快进快出的短期投机行為(wèi)，这些炒作推高房价，很(hěn)容易产生泡沫。而现在在严厉的行政手段打压之下，北上广深已经没有(yǒu)了这种肆无忌惮炒作存在的空间。可(kě)以说，一線(xiàn)城市目前已没有(yǒu)什么泡沫可(kě)言，可(kě)能(néng)已伤及刚需和一部分(fēn)改善性需求了。
总體(tǐ)看，不能(néng)说三四線(xiàn)城市普遍出现泡沫化的压力。确实，我们现在接触到的一些三四線(xiàn)城市的市场升温过快、房价猛涨、老百姓不满意，显现出了可(kě)能(néng)的泡沫化特征。如果这些三四線(xiàn)城市没有(yǒu)更好的经济手段為(wèi)主的制度约束，很(hěn)容易在一定发展阶段又(yòu)落入过度炒作的不良状态。
现在不少三四線(xiàn)城市的主要矛盾已不是去库存，需要警惕的是，不要在市场热度上来后，重蹈一二線(xiàn)城市的覆辙，一定要借鉴一二線(xiàn)城市的经验教训，防患于未然。
“在基础制度方面要做出实事
调控迫切需要进行阶段转换”
新(xīn)京报：现在看调控是否有(yǒu)必要继续？
贾康：房地产调控政策应该能(néng)够实现有(yǒu)效的供给，以满足人民(mín)群众不同层次的住房需求。
目前北京这样的一線(xiàn)城市，一方面，很(hěn)多(duō)人的購(gòu)买能(néng)力只能(néng)走保障房的轨道，通过公租房和共有(yǒu)产权房解决住房问题，但目前政策还没有(yǒu)给出相对理(lǐ)想的全面解决方案;另一方面，因為(wèi)各种限制，有(yǒu)支付能(néng)力的人很(hěn)多(duō)又(yòu)无法購(gòu)买改善性住房。
不能(néng)提供有(yǒu)效的、多(duō)样化的供给，不优化供给结构，单纯的行政手段的调控治标不治本，还积累不良的副作用(yòng)。要真正改变治标不治本的局面、真正解决房地产市场问题，要在健全法制的情况下，积极用(yòng)经济杠杆的调节替代行政手段，建立起房地产市场的長(cháng)效机制，在基础性制度建设方面，要做出应有(yǒu)的实事。这是政府调控中一个迫切需要进行的阶段转换。
同时必须注意的是，在供给侧结构性改革中，要带出供给體(tǐ)系质量和效率提高的定制化方案。不同的城市、不同的地段、不同的类型，到底怎么认识、怎么看待、怎么样有(yǒu)合理(lǐ)的对策？一定要有(yǒu)一个高水平的、通盘考虑的定制化解决方案，而不只是一些简单化的行政手段。
新(xīn)京报：但長(cháng)效机制迟迟没有(yǒu)落地。
贾康：長(cháng)效机制建设是一个攻坚克难、慢变量演变的过程。比如说，房地产税说了5年之内启动立法，但何时启动，现并不清楚，启动后要走多(duō)長(cháng)时间的立法过程，也不知道。
制度建设是慢变量的过程，但市场总是动态的，老百姓的需求也往往是等不及的。这种情况下，只能(néng)标本兼治，但治本為(wèi)上，長(cháng)期的制度建设追求结合短期行政手段调控，要把短期与中長(cháng)期衔接好。在赶快组织有(yǒu)效的、高水平的供给的同时，大方向是行政手段的调控转变為(wèi)经济手段為(wèi)主，从而寻求市场的長(cháng)治久安。
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