房屋空置税要来了？近日，國(guó)務(wù)院参事、住房和城乡建设部原副部長(cháng)仇保兴在《参事讲堂》上发表演讲。根据演讲实录，仇保兴认為(wèi)，应该对房地产税进行分(fēn)类，率先出台能(néng)够精准遏制住房投机的消费税、流转税、空置税，然后再从容地考虑物(wù)业税如何开展，“以达到理(lǐ)性遏制、逐步熨平房地产泡沫的效果”。
此观点引发了对空置税的热议。华夏新(xīn)供给经济學(xué)研究院首席经济學(xué)家、原财政部财政科(kē)學(xué)研究所所長(cháng)贾康在其微信公众号发表文(wén)章表示：“仇保兴建议征收空置税，我的理(lǐ)解是，他(tā)认為(wèi)房地产税要从容处理(lǐ)，意思是说‘急不得’。”
空置税在國(guó)外很(hěn)常见，在國(guó)内也已经讨论多(duō)年，但迟迟没有(yǒu)在政策层面开始执行。新(xīn)京报记者采访发现，“空置”的界定是一大难点，在实际中难以操作；其次，中國(guó)房地产行业情况之复杂，也使得相关部门对这一调控工具保持谨慎态度。空置税能(néng)否提升房屋空置成本以减少投机投资性需求為(wèi)市场所期待。
1 房屋空置税要来了？
仇保兴再提空置税，贾康称“是一个美好的愿望”
10月9日，國(guó)務(wù)院参事、住房和城乡建设部原副部長(cháng)仇保兴提出，可(kě)通过征收空置税以遏制住房投机泡沫。这不是仇保兴首次提出空置税。今年4月11日，仇保兴在博鳌亚洲论坛上表示，房地产市场的调控手段在发生变化，由过去中央集中发力调控到區(qū)域分(fēn)散调控，从行政命令调控到利用(yòng)税收、信贷等工具调控，長(cháng)遠(yuǎn)看空置税、消费税都会陆续出台。
空置税主要是针对空置住房。仇保兴提出，住房需求逐渐减少是未来的一个趋势。根据國(guó)际货币基金组织发布的报告，法國(guó)、日本等发达國(guó)家在城镇化率峰值过去之后，人均住房面积约為(wèi)35-40平方米。我國(guó)绝大多(duō)数省份人均住房面积已经达到这个数值，这意味着我國(guó)三四線(xiàn)城市的住房空置率会逐步上升，许多(duō)地方当前已经出现的“空城”、“鬼城”现象会加剧。这也意味着，一線(xiàn)城市随着人口的增長(cháng)，房价上涨的压力非常巨大。
贾康在其微信公众号发表文(wén)章认為(wèi)，以空置税促成房地产健康发展，是一个“美好的愿望”。但如何使空置税可(kě)操作、具體(tǐ)如何落实，是当前面临的挑战，目前还没有(yǒu)看到比较好的解决方案。
中國(guó)财政科(kē)學(xué)研究院应用(yòng)经济學(xué)博士后盘和林认為(wèi)，我國(guó)实行空置税的条件还不成熟，类似空置税需要社会征信水平和體(tǐ)系建设达到一定程度，尤其是形成失信的约束机制，这样整个社会的遵从成本降低，即人们不再敢在空置税上弄虚作假，因為(wèi)成本太高，只有(yǒu)这样空置率的执法成本才能(néng)达到一个理(lǐ)想状态。
2 空置税怎么征收？
香港今年开征空置税，缴税金额為(wèi)年租金2倍
空置税简言之就是对空置的房屋收取一定的税收，在國(guó)外较為(wèi)普遍，法國(guó)、澳大利亚、英國(guó)等很(hěn)多(duō)國(guó)家均征收空置税。以法國(guó)為(wèi)例，房子空置一年需缴纳房价的10%，空置2年缴纳12.5%，第三年则需缴纳30%，并且同时附加税金总额9%的手续费。
据香港特區(qū)政府官网，今年6月，香港宣布对一手房开征空置税，对空置一年或以上、未出租或自住的一手住房，按房屋年租金的200%征收“额外差饷”（即空置税）。
香港的这一税率实际上很(hěn)高，香港的“差饷”（即土地税）征收率為(wèi)租值的5%，空置税则高达200%。以2018年3月住宅物(wù)业平均租金回报率為(wèi)2.5%计算，空置税率按租金两倍征收，大约等于楼价的5%。举例来看，一套月租金為(wèi)10000港元的房子，年租金12万港元，需缴纳空置税24万港元，而这套房子的售卖价格可(kě)能(néng)只有(yǒu)约480万。
香港对于空置税的征收方法是，所有(yǒu)获发占用(yòng)许可(kě)证达12个月的一手房业主，每年须向政府申报房屋的使用(yòng)情况，若发现有(yǒu)房屋超过六个月时间未作居住或出租用(yòng)途，该房屋会被视為(wèi)“空置单位”，业主需要缴付空置税。
3 空置率到底有(yǒu)多(duō)高？
标准不一；按國(guó)际惯例，空置率5%-10%為(wèi)合理(lǐ)區(qū)间
中國(guó)的房屋空置率到底高不高？目前较為(wèi)权威的统计数据来自西南财经大學(xué)中國(guó)家庭金融调查与研究中心2014年6月发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》报告。该报告指出，2013年，我國(guó)城镇住宅的整體(tǐ)空置率达到22.4%，比2011年上升1.8个百分(fēn)点。分(fēn)城市来看，北京的空置率為(wèi)19.5%，上海為(wèi)18.5%。这一数值高于其他(tā)很(hěn)多(duō)國(guó)家和地區(qū)，2011年美國(guó)空置率為(wèi)2.5%，欧盟主要國(guó)家2004年的空置率為(wèi)9.5%，日本2008年空置率為(wèi)13.1%。
中國(guó)家庭金融调查与研究中心主任甘犁对新(xīn)京报记者表示，该中心在持续进行追踪调查，目前可(kě)以透露的是，2017年的更新(xīn)数据与此前的数据相差不大。
另一个较為(wèi)可(kě)信的数据来自于國(guó)家電(diàn)网的调查。今年3月，原中央农村工作领导小(xiǎo)组副组長(cháng)兼办公室主任陈锡文(wén)在央视某节目的讲话中披露，以一年一户用(yòng)電(diàn)量不超过20度為(wèi)“空置”标准，國(guó)家電(diàn)网的空置率调查结果显示，2017年，大中城市房屋的空置率為(wèi)13.1%，中小(xiǎo)城市房屋空置率為(wèi)13.8%，乡村房屋空置率為(wèi)14.3%。
按照國(guó)际惯例，空置率处于5%-10%為(wèi)合理(lǐ)區(qū)间，10%-20%是危险區(qū)间，超过20%為(wèi)严重挤压。无论采用(yòng)上述何种标准，我國(guó)空置率都偏高。
盘和林对新(xīn)京报记者表示，很(hěn)难有(yǒu)一个标准去界定什么样的状态算空置，即使理(lǐ)论上有(yǒu)，在实践中也很(hěn)难操作。國(guó)外學(xué)者计算空置率时，是把住房和其他(tā)商(shāng)品用(yòng)房的全部存量作為(wèi)分(fēn)母，把一级市场待售、待租的房产作為(wèi)分(fēn)子。國(guó)内的學(xué)者，有(yǒu)的是用(yòng)空置面积除以当年商(shāng)品房竣工面积来计算空置率，有(yǒu)的是用(yòng)空置面积除以前三年竣工面积之和。國(guó)内与國(guó)外學(xué)者计算空置率的方法并不一致，因此用(yòng)國(guó)外的标准来衡量空置率是否过高，缺乏科(kē)學(xué)性。
此外，我國(guó)房屋持有(yǒu)者与國(guó)外也不相同，國(guó)内很(hěn)多(duō)是為(wèi)儿女未来上學(xué)、结婚等目的而購(gòu)房，所以不少是不出租、不装修的。也就是说，我國(guó)的空置率应该要比國(guó)外的标准高才符合真实情况。比如说，國(guó)外超过20%就被视為(wèi)危险信号，而國(guó)内可(kě)能(néng)在30%以内都是相对合理(lǐ)的水平。
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