12月19日，杭州市余杭區(qū)良渚新(xīn)城拍出1宗49.7万平方米商(shāng)住地。杭州2018年土拍就此收官。
中國(guó)指数研究院数据显示，截至12月19日，杭州2018年全年土地出让总成交金额达2498亿元，这一数字不但创下杭州历史新(xīn)高，也超越北上广深四大一線(xiàn)城市。
业内人士表示，今年杭州前八个月土地出让金额就已超过去年全年。但在地产调控之下，与上半年相比，进入下半年后开发商(shāng)在杭拿(ná)地热情明显降温，住宅成交量也几乎同时快速萎缩。不过受亚运等利好因素影响，业内对杭州房产市场仍持乐观态度。
“虎头蛇尾”
今年杭州土地市场看点颇多(duō)。
上半年，多(duō)宗明星地块出让，单价、总价屡创新(xīn)高，至7月份以后，土地市场明显降温，全年呈现“虎头蛇尾”的走势。
首先是3月30日成交的钱江世纪城地块，该宗地经过12个小(xiǎo)时激烈竞拍后，最终保利以101亿元的总价胜出，為(wèi)杭州历史上住宅用(yòng)地的第二高总价，成交楼面价32277元/㎡，溢价率47.61%。竞拍现场共有(yǒu)20多(duō)家房企争夺块，最终竞价达到499轮，拍卖从中午延续到次日凌晨。市场人士戏称“这地光有(yǒu)钱还买不到，因為(wèi)还要拼體(tǐ)力”。
5月28日，被称為(wèi)浙江省内最具商(shāng)业价值地块的“绝版宝地”百井坊地块出让，历经7个多(duō)小(xiǎo)时、336轮的竞拍，最终由香港恒隆以107.3亿元的总价收入囊中，楼面价55285元/㎡，溢价率118.51%。百井坊的楼面价打破杭州商(shāng)业用(yòng)地楼面价纪录。该纪录录的原保持者是原西湖(hú)電(diàn)影院地块(现湖(hú)滨银泰in77D區(qū))，楼面价48024元/㎡。
上半年，杭州土地市场“封顶成交”仍较為(wèi)普遍，记者注意到，个别地块自持比例甚至高达50%。
而推地最多(duō)的7月，也成為(wèi)今年杭州土地市场的一个分(fēn)水岭。7月共成交24宗涉宅地块，其中不乏滨江區(qū)政府、南星、萧山(shān)市北开发區(qū)等优质地块，但所有(yǒu)地块均未竞拍至封顶价，个别地块甚至因无人报名而流拍。
8月以后，杭州土地市场明显降温。从竞拍情况来看，受融资成本上升，市场预期变化、调控力度加强等因素影响，房企拿(ná)地意愿普遍下降。
据杭州透明售房网数据，8月出让的地块大多(duō)以底价成交，平均溢价率仅4.4%。部分(fēn)优质地块对标周边竞品成交楼面价明显下滑，个别區(qū)域价差达万元以上。
8月27日，滨江房产以楼面价29976元/㎡竞得望江单元地块，实际楼面价大约為(wèi)3.5万/㎡，但相比2017年9月出让的滨江&保利紫 阳南星单元约4.5万/㎡的楼面单价，下跌明显。
据记者统计，今年9月开始，杭州连续四个月单月土地出让不足40万平米。业内人士表示，由于杭州前八个月土地出让金额就已经超过去年全年，各區(qū)域也完成了大部分(fēn)的推地任務(wù)，因此导致自九月起杭州供地持续缩量，全年土地市场以清冷基调落幕。
“虽然下半年土地市场行情走弱，但杭州仍是年度土地出让全國(guó)冠军，而且遠(yuǎn)超上海的1815亿元和北京的1588亿元，横向比较来说，整體(tǐ)行情可(kě)以说是非常好，但是大量土地上市对后期楼市走势的影响值得关注。”一位业内人士告诉记者。
限价之下房价回调
2018年，可(kě)与杭州土地市场的高亢表现相匹敌的，是杭州楼市限价后的疯狂摇号。
今年上半年杭州房价延续2016年以来的向上走势，商(shāng)品房成交均价為(wèi)25569元/㎡，同比去年上涨30%，无论新(xīn)房还是二手房价格均出现明显上涨，且一房难求。市场出现炒卖房号、捆绑搭售等违规行為(wèi)。
3月28日，杭州发布消息表示“将采取商(shāng)品住房销售公开摇号全程公证制度”，这意味着杭州将成為(wèi)继上海、南京、武汉、成都之后，又(yòu)一实行“摇号买房”的城市。
摇号政策与新(xīn)房限价双管齐下，杭州迎来一轮全民(mín)“摇号狂欢”。
旭辉宝龙东湖(hú)城、融信澜天、中南樾府、都会艺境、汇高栢悦中心等多(duō)个楼盘成為(wèi)摇号購(gòu)房中的“明星标的”，报名摇号人数动辄上万，部分(fēn)中签率低至1%。由于限价后的新(xīn)房与周边二手房存在明显价差，摇中的市民(mín)少则收益50万，多(duō)则收益200万。
5月7日，位于杭州大江东區(qū)块的旭辉宝龙东湖(hú)城开盘选房，共登记2998户意向家庭，共177套房源可(kě)选择，整體(tǐ)中签率5.9%。现场一位1920年出生，年近百岁的老太太幸运中签，成為(wèi)本次年龄最大的購(gòu)房者，其选择了一套89方房源。
随着时间进入下半年，杭州参与摇号的人数出现明显的下降，月报名总人次从6月的14余万，锐减至10月的3.5万，下滑了75%。中签率也从5-6月的平均8%左右，上升到年末超过25%。
新(xīn)房限价之下，杭州二手房交易热度在下半年也明显回调。据链家网数据，杭州11月的二手房参考均价為(wèi)29630元/㎡，较今年均价最高的6月份(34566元/㎡)，跌去14.28%。
12月20日，记者实地走访杭州市中心文(wén)辉路附近一中介门店(diàn)，中介人员介绍，附近一名為(wèi)九龙仓君玺的小(xiǎo)區(qū)，交房时间近两年，上半年成交均价在7-7.2万元，现在整體(tǐ)均价在6.8万左右，其中一套单价甚至只需6.4万，“这套房业主急着出手所以便宜，但对客户的付款方式要求比较高”。
据中介机构人士介绍，下半年二手房价格确有(yǒu)回调，但市中心區(qū)域房价回调有(yǒu)限，一般下调5%左右為(wèi)主，大幅回调的情况主要出现在主城區(qū)外围，或者周边存在大量限价新(xīn)房的區(qū)域，回调幅度在10%-30%不等。
记者注意到，今年10月15日，位于杭州城西的绿城建发沁园申领预售，作為(wèi)申花(huā)板块地王，项目楼面价高达40766元/㎡，由于绿城操盘外加地王属性，市场预计项目毛坯保本价55000，而最终获批的毛坯预价格仅為(wèi)43500元/平方米，另加6000元全装修后楼盘公布的均价為(wèi)49500。
“这个价格出来后，附近的二手房成交受到明显影响。”一位项目附近中介门店(diàn)工作人员告诉记者，“沁园东面交付满两年的赛丽绿城慧 园，二手房单价在5.5万-6.5万之间，你说全装修地王新(xīn)房价格还不到5万，谁会买6万的二手房？”
長(cháng)期前景看好
上海易居房地产研究院日前发布的《百城土地市场报告》显示，截至11月末，杭州地區(qū)土地储备(不含工业用(yòng)地)為(wèi)2923万平方米，与去年同期相比增加28%，去化周期达到23个月，同比增加了58%。
一位不愿具名的业内人士就此指出，杭州近年来大量出让土地或与筹备亚运会、新(xīn)建城市各类基础设施有(yǒu)关，短期内大量资金密集进入土地市场，或催生资产泡沫，未来杭州楼市存量风险较大。
“对于杭州这样的城市来说，民(mín)间资本充沛，投资投机型的購(gòu)房需求大。由于实體(tǐ)经济持续疲弱，再加上大量土地入市，杭州房价持续上涨恐怕难以為(wèi)继，甚至可(kě)能(néng)出现大幅下跌风险。”
杭州一家國(guó)资背景资管公司负责人告诉记者，目前市场对杭州地产未来前景还是比较看好，有(yǒu)大量资金明确要求投资杭州地产项目，“目前其他(tā)领域的投资也不景气，地产还是目前投入产出最稳定的投资标的，特别是一些进不了北京上海，又(yòu)不愿去宁波温州和中西部地區(qū)的资金，还是希望能(néng)进入杭州”。
杭州绍兴路上一家中介门店(diàn)何姓店(diàn)長(cháng)在接受采访时表示，供地量增加对于刚需是利好，有(yǒu)利于平抑涨价预期，特别是在供地集中區(qū)域影响更加明显。未来两年，杭州的刚需或有(yǒu)更多(duō)購(gòu)房选择机会，可(kě)以择机上車(chē)，其表示“杭州2019年地铁成网、2021举办亚运会，还有(yǒu)阿里巴巴、海康威视、吉利汽車(chē)这些巨无霸公司，長(cháng)期来看城市发展前景肯定是好的，这几年也吸引了大量年轻人来落户。”
近年来杭州常住人口增速明显加快。2011至2014年，杭州常住人口分(fēn)别增加3.76万、6.4万、4.2万、4.8万。2015年开始该数据增速明显加快，达到12.6万，2016年则為(wèi)17万，2017年达28万，有(yǒu)明显加快趋势。
另据猎聘网发布的《2018年杭州中高端人才及杭漂大数据报告》，从2016年第四季度到2018年的第一季度全國(guó)重点城市人才净流入分(fēn)布，杭州以13.6%排名第一，遥遥领先排名第二的長(cháng)沙。流入杭州的人才中，来自上海的达到36.51%，来自北京的占比為(wèi)14.61%，排名第三、第四、第五的城市分(fēn)别為(wèi)深圳(6.11%)、宁波(5.37%)和广州(4.47%)。
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