2019年买房？稳字当头
北京青年报记者 李桁
上周日，京城4个新(xīn)房项目入市销售，包括丰台區(qū)的西城天铸、大兴區(qū)的中海云熙两个限竞房项目，以及朝阳區(qū)的懋源璟玺、壹亮马两个豪宅产品。
值得注意的是，在市场冷清的大环境下，已入市的限竞房项目签约率普遍不足四成，但上周新(xīn)入市的4个楼盘却都取得了不错的销售业绩。西城天铸，推出280套房，当天成交272套，去化97%；中海云熙，400套房，成交302套，去化75%；壹亮马，成交超过10亿元；懋源璟玺，成交额超过12亿元。成交的小(xiǎo)幅回暖是否意味着即将到来的2019年将迎来購(gòu)房窗口期呢(ne)？
12月24日，全國(guó)住房和城乡建设工作会议在京召开，正式為(wèi)2019年楼市定下了基调。会议明确指出，2018年，在各方面共同努力下，房地产市场保持平稳运行态势，热点城市房价过快上涨势头得到遏制，市场预期出现了积极变化。2019年，要以稳地价、稳房价、稳预期為(wèi)目标，促进房地产市场平稳健康发展。显然，“稳”字将是2019年楼市的主基调。
年底出手 上周4个新(xīn)房项目开卖
12月份最后的几天里，开发商(shāng)们在為(wèi)冲刺2018年业绩做着最后的努力，不但取得预售证的项目在12月明显增多(duō)，实际开卖的项目也纷纷开盘。
上周日上午8点，位于西三环西局板块的西城天铸在其营销中心正式开盘。该项目地块位于丰台西局，是港企九龙仓在2017年里以总价62.6亿+16%的自持比例获得的，项目限价要求均价不超过77800元/平方米，最高销售单价不得超过81690元 。由于在區(qū)位上紧挨着西三环，是限竞房中难得的内城项目之一。
经过了一年多(duō)的开发，西城天铸在年底迎来了首次开盘，一期共推出3栋楼的280套房源，全是小(xiǎo)户型，涵盖了84平方米两居、85平方米两居、89平方米三居。价格在77548.89元/平方米-79817.09元/平方米之间，总价660万元-712万元左右。
项目方面透露，截止到当天下午1点半，西城天铸共成交272套，吸引了421组客户参与摇号，开盘当天去化率达到了97.14%。这样的成绩在去化平均四成的限竞房市场，可(kě)以说是十分(fēn)难得。
项目销售人员对北青报记者表示，周末推出的三栋楼中，1号楼楼层最低，為(wèi)9层；6号楼12层；7号楼為(wèi)14层和16层，三栋楼都是一梯四户的设计。最先售罄的是7号楼，主要是因為(wèi)7号楼与后面的9号楼之间楼间距达94米，完全不用(yòng)担心遮挡阳光，也就是所谓的“楼王”位置。而最受欢迎的则是89平方米的三居室。
不仅是西城天铸，同样在上周末开盘的中海云熙，也取得了不错的销售结果。项目方面透露，当天开盘的400套房，成交302套，去化75%。
据北青报记者了解，中海云熙项目位于大兴區(qū)的魏善庄。销售当天选择了在晚上7点左右才开盘，推出的是1、2、7、8四栋楼，去化套数是三季度以来最多(duō)的。
值得注意的是，中海云熙项目是中海地产在今年8月23日刚刚以17.27亿元竞得的项目，销售均价不得超过40058元/平方米。从拿(ná)地到开盘仅用(yòng)了4个月时间，可(kě)见开发商(shāng)在年底冲刺业绩的急迫心情。
另外在周日开盘的懋源璟玺和壹亮马则是非限价的豪宅产品，其中壹亮马同样由港企九龙仓开发，位于东四环酒仙桥。本次开盘总共推出了两栋楼，主打大平层房源，户型面积170-195平方米，均价98000元/平方米，总价1666万-1911万/套。即便是高总价，开发商(shāng)透露的去化率仍超过九成，成交额达到10亿元。
在壹亮马周边，在售的新(xīn)房如泛海國(guó)际，户型面积在372平方米-460平方米，霄云路8号则在450平方米-520平方米。壹亮马户型集中在170平方米-290平方米，恰好满足了周边改善客群的置业需求。
而另一个位于朝阳區(qū)的项目懋源璟玺则位于孙河，开盘共推出了153套房，主打别墅，包括叠墅、联排、类独栋等产品，总价在1850万-6000万/套。据悉，当天最终成交12亿元。
其中，叠墅48套，上叠户型面积在238平方米，还含有(yǒu)90平方米的赠送面积；下叠带花(huā)园面积赠送，接近300平方米，总价在1850万-2200万/套左右，是别墅市场中少有(yǒu)的含装修交房项目。
不难看出，一天内4个住宅项目入市，各有(yǒu)各的特点，既有(yǒu)内城區(qū)住宅也有(yǒu)遠(yuǎn)郊住宅；既有(yǒu)高端大平层，也有(yǒu)别墅區(qū)豪宅。4个项目的入市表现也為(wèi)年底冷清的楼市注入了一丝信心。那么，这4个项目的销售回暖是项目自身原因还是因為(wèi)購(gòu)房人已经等到了購(gòu)房临界点了呢(ne)？
内城看地段 遠(yuǎn)郊看户型
对于这4个项目的销售成绩，业内人士认為(wèi)与其自身的地段和产品设计不无关系，但并不能(néng)代表購(gòu)房人已经从观望心态转变為(wèi)出手。相反，大量的限竞房潜在供应，将使得2019年楼市不会发生大的起伏。
合硕机构首席分(fēn)析师郭毅针对上周末的新(xīn)盘销售情况向北青报记者介绍道，在同是限竞房的条件下，新(xīn)房价格普遍受到政策抑制。西城天铸之所以取得高达97%的去化，首先是因為(wèi)其所处的内城區(qū)核心位置。项目紧邻西三环，直線(xiàn)距离约400米，距京石高速直線(xiàn)距离也不过600米；周边还有(yǒu)地铁西局站，是14号線(xiàn)、10号線(xiàn)、9号線(xiàn)的换乘站，并且已经开通运营，不论是自驾还是公共交通出行，都非常方便。
另外，项目所处的板块也是热门板块，除了前段时间内部消化的金融街(jiē)·融府和在售的豪宅项目泰禾西府大院，西局板块内几乎再无新(xīn)房，更是没有(yǒu)低总价的新(xīn)房。
最后是项目自身的价格优势。由于地块限价因素，要求西城天铸的均价不得超过77800元/平方米，而项目北侧的保利百合花(huā)园，二手房均价已经达到9.2万元/平方米，次新(xīn)的西宸原著超过12万元/平方米，在售的泰禾西府大院价格為(wèi)11.3万/平方米。显而易见，较高的性价比也使得项目以最快速度销售。
据北青报记者了解，现场購(gòu)房人认可(kě)西城天铸的地段和价格优势，尤其对寸土寸金的西三环来说，能(néng)买到总价不到1000万元的小(xiǎo)户型项目，无论是自住还是長(cháng)期持有(yǒu)，都是非常有(yǒu)价值的。
与西城天铸靠區(qū)位取胜不同，处在大兴魏善庄的中海云熙，在配套、交通等方面的“天赋”并不是很(hěn)强，但它打造的户型，却使其在遠(yuǎn)郊區(qū)同质化限竞房扎堆中脱颖而出。
北青报记者了解到，项目这次推出的主要是76平方米南北通透两居和89平方米双主卧朝南三居。其中，1号楼和2号楼均為(wèi)76平方米两居户型，剩下的7、8号楼，都是89平方米的三居。这4栋楼中，只有(yǒu)1号楼是东西向，其余三栋皆為(wèi)南北向设计。
以89平方米三居户型為(wèi)例，项目的三居做到了南北通透、双南卧、双明卫、全明格局，加上客厅三面朝南，达到9.5米的面宽，其中客厅面宽3.6米，比起限竞房中大多(duō)長(cháng)进深的户型，大面宽保证了充裕的采光，提升居住舒适度。此外，项目还有(yǒu)4.5平方米（飘窗+设备平台）的赠送面积，得房率在83%左右。
价格方面，中海云熙的76平方米户型因為(wèi)东西向的分(fēn)布，所以价格略低，在33000元/平方米左右，总价250万/套左右；剩下的89平方米三居室，价格在36000元/平方米左右，总价273万-320万/套。
通过对西城天铸和中海云熙的比较，业内人士表示，两个项目的实际销售情况也证明了，内城區(qū)项目可(kě)以依赖位置和性价比成為(wèi)明星产品，而遠(yuǎn)郊區(qū)的限竞房项目则面临激烈的同质化竞争，只有(yǒu)充分(fēn)做好产品设计，做出最适合購(gòu)房人的户型，才能(néng)使其成為(wèi)購(gòu)房人选择的对象。
“稳”字為(wèi)楼市定调
显然，新(xīn)近入市的项目纷纷主打差异化，靠着不同的特点在楼市竞争中博得销量，并不意味着楼市预期出现反转。
尤其是近期一些地方楼市政策发生微调，让楼市又(yòu)开始热闹起来，像菏泽、珠海、广州新(xīn)近都颁发了解除楼市局部限制政策，但业内人士却认為(wèi)，这样的微调只是各地根据“一城一策”思路，按照自身情况对楼市政策做出的调整，并不能(néng)视作2019年预期向上的依据，相反，政策层面屡屡表态，楼市稳定将是2019年的主基调。
本周一住建部召开会议，明确表示，2019年将把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，继续保持调控政策的连续性、稳定性，加强房地产市场供需双向调节，改善住房供应结构，支持合理(lǐ)自住需求，坚决遏制投机炒房，确保市场稳定。
综合来看，明年房价还是以稳為(wèi)主，暴涨暴跌都是城市管理(lǐ)者不愿意看到的，甚至都会被问责，所以城市管理(lǐ)者要拼命维护“稳定”两个字，进行双向调节。跌得多(duō)的地方可(kě)能(néng)会逐渐放松调控，潜在購(gòu)房需求强劲的则很(hěn)可(kě)能(néng)继续坚持现有(yǒu)政策。
贝壳研究院院長(cháng)杨现领对于2019年楼市表示，近日召开的中央经济工作会议和住建部表态為(wèi)明年楼市定下了基调。
第一、房地产政策总基调保持延续。今年中央经济工作会议提出“构建房地产市场健康发展長(cháng)效机制，坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”定位，保持房地产市场平稳运行的总基调，政策总體(tǐ)保持克制。目前及未来一段时期主要是以地方局部的边际调整為(wèi)主，大多(duō)是对过去干预市场的行政政策进行修正。地方政府在经济增速下行和债務(wù)压力增加的约束下，会继续发挥房地产市场的积极作用(yòng)。可(kě)以预见的是，限售、限价等行政政策有(yǒu)望被逐步修正。未来政策是否会进入全面放松，还需要看明年经济和市场的走势。
第二、调控的主體(tǐ)责任明确落实到地方。将过去的“分(fēn)类调控”改成“分(fēn)类指导”，表明调控主體(tǐ)责任的转移。中央层面负责把控总體(tǐ)方向，对地方政府进行考核；地方政府按照“一城一策”的原则具體(tǐ)实施。
第三，将防范金融风险仍然摆在重要位置。房地产蕴含的金融风险仍然不容忽视，如果未来房地产市场出现较大幅度的萎缩或者居民(mín)收入面临下滑的压力，房地产市场与金融市场形成共振将会冲击金融安全，也不利于地方政府债務(wù)风险的化解。
第四、住房市场體(tǐ)系将进一步完善。完善住房市场體(tǐ)系关键在于合理(lǐ)的住房供给结构。通过市场的互联互通降低住房需求在大城市的集中度，以市场化调节為(wèi)主的房地产長(cháng)效机制有(yǒu)望加快形成。
显然，期待2019年房价大幅波动并不符合决策层要求，2019年房价走势仍将以稳為(wèi)主，而稳定的房价也有(yǒu)可(kě)能(néng)带来購(gòu)房需求的回归。
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