上海易居房地产研究院1月24日发布《地方政府对土地财政的依赖度报告》（下称《报告》）。《报告》指出，2018年，房地产“五税”总收入17968亿元，创下历史新(xīn)高；以“五税”加土地出让金的口径来计算，2018年，土地财政收入占地方财政收入的51.0%，较2017年上升3.3个百分(fēn)点，创下历史新(xīn)高，贡献了超过一半的地方财政总收入。
房地产税收对地方财政收入的贡献
《报告》介绍，目前我國(guó)的房地产税收體(tǐ)系中有(yǒu)专门针对不动产而设置的税种，即房地产“五税”，分(fēn)别為(wèi)房产税、城镇土地使用(yòng)税、契税、耕地占用(yòng)税、土地增值税。这五个税种涵盖了房地产开发交易的所有(yǒu)环节，是房地产税收體(tǐ)系中的主體(tǐ)税种。另外，企业所得税和增值税中也兼顾房地产类税收，因此与房地产相关的共有(yǒu)“七税”。
根据《报告》，2018年，我國(guó)房地产“五税”总收入17968亿元，较2017年增長(cháng)9.3%，自2015年增幅近15年以来首次转负后，连续三年保持正增長(cháng)，与2017年同比增幅大致持平。2018年房地产“五税”收入创造了历史新(xīn)高。
《报告》指出，2018年，地方本级财政收入同比增長(cháng)7.0%，增幅小(xiǎo)于房地产“五税”收入增幅。在房地产“五税”收入增幅自2009年明确开始下降之后，地方本级财政收入增幅仍保持震荡上行至2011年，随后便与房地产“五税”收入一起进入下行通道，逐步回落且趋于平稳，预计未来将震荡前行。
《报告》提到，在“五税”中，2018年，房产税所占比重16.1%，较2017年上升0.3个百分(fēn)点，达到了近九年来的新(xīn)高。契税和土地增值税的占比均有(yǒu)所上升，它们分(fēn)别达到31.9%和31.4%，是占比最多(duō)的两种税种。耕地占用(yòng)税占比下降至7.3%，城镇土地使用(yòng)税占比则较為(wèi)稳定。
关于房地产税收对地方财政的贡献率，《报告》指出，2018年，五类房地产税收总和占地方财政收入的比重為(wèi)18.4%，比2017年上升0.4个百分(fēn)点，比重创造了历史新(xīn)高。虽然房地产税收收入从2015年以来有(yǒu)所反弹，但其占地方财政收入的比重已经趋于平稳，随着经济转型和经济结构的不断优化，地方经济对房地产的依赖度将降低，预计2019年房地产税收对地方财政的贡献率将略有(yǒu)下降。
土地出让金对地方财政收入的贡献
《报告》显示，2018年全國(guó)土地出让金收入為(wèi)6.5万亿元，较2017年增長(cháng)25.0%。2002年以来，全國(guó)土地出让金收入在大多(duō)数年份都保持正增長(cháng)，仅出现4次负增長(cháng)，《报告》认為(wèi)，这4次负增長(cháng)主要是受到我國(guó)宏观经济及房地产市场阶段性调整的影响。总體(tǐ)上来看，2002年以来，全國(guó)土地出让金收入增速呈现震荡下行的趋势，2018年全國(guó)土地出让金收入保持正增長(cháng)，但增幅较2017年明显回落。
《报告》指出，2018年土地出让金占地方财政总收入的39.9%，比2017年上升3.6个百分(fēn)点，仅比2010年最高增幅减少0.1个百分(fēn)点。以“五税”加土地出让金的口径来计算，2018年，土地财政收入占地方财政收入的51.0%，较2017年上升3.3个百分(fēn)点，创下历史新(xīn)高，贡献了超过一半的地方财政总收入。如果以“七税”口径计算，这一比值还会更高，说明土地财政收入仍是地方财政收入的重要组成部分(fēn)。
《报告》认為(wèi)，在我國(guó)经济转型升级的大背景下，会有(yǒu)更多(duō)的新(xīn)兴产业对地方财政做出贡献，并且“房住不炒”的指导方针下地市会回归理(lǐ)性。预计2019年在楼市与土地市场降温的趋势下，该比重将出现回落。
《报告》还指出，土地财政对于中國(guó)经济長(cháng)期平稳健康运行做出了很(hěn)大的贡献，但土地财政是一把双刃剑，它在对城市基础设施的完善做出很(hěn)大贡献的同时，也对房价的不断上涨起到了推波助澜的作用(yòng)。
《报告》认為(wèi)，一方面，弱化土地财政，将使中國(guó)经济和地方财政的结构得到优化；另一方面，房地产市场发展周期决定了未来房地产市场难以像过去一样為(wèi)地方财政带来源源不断且保持增長(cháng)的收入，房地产市场将逐渐由增量市场转变為(wèi)存量市场，土地财政不是長(cháng)久之计。
《报告》表示，地方政府在房地产政策调控上松绑需求迫切，本轮调控政策已见底。楼市不景气影响土地市场，地方政府渴望楼市松绑。2018年12月，菏泽、广州、珠海等地调控政策松绑。2019年1月，北京孙河预出让宅地取消限价。在地方政府财政压力较大的背景下，预计2019年会有(yǒu)更多(duō)的城市在“房住不炒”的大前提下出现政策松动和微调。（中新(xīn)经纬APP）
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