境内融资紧缩，2月房企境外融资计划近90亿美元，最高利率达到15.5%
进入2月，房企融资仍是看点，而且融资方式更加多(duō)样化，不仅局限于公司债、短期融资、ABS（资产证券化），还包括大量的境外融资。其中在短短5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。机构数据显示，2月房企境外融资计划近90亿美元。
不过，从金融主管部门不断点名房地产金融的态度来看，融资环境并不宽松。2019年，企业盈利能(néng)力预期下降，短期偿债压力加大，再融资渠道仍是房企要勇闯的“命门”。
境内融资收紧，房地产净融资仅為(wèi)43亿
春节后，从龙头房企到小(xiǎo)房企的融资举动仍然不断。
2月23日，碧桂园在2019年公开发行的58亿元公司债券状态更新(xīn)為(wèi)“已回复交易所意见”。而此前碧桂园一宗ABS计划也有(yǒu)新(xīn)进展，2月20日状态变更為(wèi)“已反馈”，拟发行金额12.50亿元。
2月25日，深交所披露信息显示，万科(kē)一宗ABS计划进展也顺利，状态变更為(wèi)“已受理(lǐ)”。据悉万科(kē)-平安证券購(gòu)房尾款资产支持专项计划拟发行金额為(wèi)17.37亿元。
2月27日，金地集团发行2019年度第一期超短期融资券，发行金额30亿元，其中9亿元拟用(yòng)于补充旗下10家子公司的营运资金，21亿元用(yòng)于兑付发行人到期债券。
而在同一天美的置业公开发行2019年第二期公司债券，发行规模不超过10亿元。
看似融资不断，不过，境内融资规模仍在缩减。据國(guó)信证券信息显示，截至2月26日，2月产业债净融资较1月明显回落，具體(tǐ)到房地产行业，2月房地产行业2月净融资43亿元，较1月减少137亿元，房地产行业净融资仍然维持较弱的格局。
ABS的发行也并不顺利。据WIND的数据显示，1月ABS发行总数為(wèi)94只，2月仅有(yǒu)13只，成為(wèi)一年来ABS发行量最低的月份。而在去年11月及12月发行总数均过百只，随着整體(tǐ)规模的减少，房地产行业的ABS大幅缩减也是必然。有(yǒu)业内人士认為(wèi)，从数量上看，ABS发行数量大幅减少，这或许与审核趋严有(yǒu)关。
据同策研究院统计的信息显示，在1月不到半个月的时间内，已有(yǒu)6个房地产类的ABS被暂停。随着房企ABS到期集中兑付来临，警惕风险，关注基础资产的质量成為(wèi)审核关注点。
2月境外融资计划近90亿美元
在境内融资不畅的同时，更多(duō)的房企开始关注美元债发债主體(tǐ)的再融资能(néng)力。春节后,从2月11日至2月15日的5天内，房企境外融资及融资计划已经超过30亿美元。
2月21日，富力地产间接子公司发行8.25亿美元的优先票据，最高利率為(wèi)8.625%。与此同时，当代置业宣布，额外发行2020年到期的2亿美元利率15.5%的绿色优先票据。此外，合景泰富集团也拟进行担保美元定息票据的國(guó)际发售，但票据的本金额、利率等尚未确定。
2月26日，华润置地发布公告称，发行3亿美元于2024年到期的3.75利息票据以及5亿美元于2029年到期的4.125利息票据。
在同一天，融信中國(guó)、弘阳地产、國(guó)瑞置业宣布发行美元优先票据，总额共7.6亿美元，其中國(guó)瑞置业公告称，发行于2022年到期的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。
而在2月27日，禹州地产向香港联交所申请批准发行于2024年到期的5亿美元优先票据买卖生效。
中原地产研究中心统计数据显示，春节后，已经有(yǒu)超过25家房企发布境外融资的信息，融资计划已经接近90亿美元。其中部分(fēn)企业显现多(duō)次融资，比如融创、旭辉、融信、佳兆业、龙光、华润、华夏、禹洲也均有(yǒu)密集融资举动。
中原地产研究中心认為(wèi)，综合来看，融资成本在6%-11%之间，融资成本相比去年有(yǒu)所下调。
不过，据新(xīn)京报记者观察发现，虽然个别大房企的融资成本出现下降，但是中小(xiǎo)房企的美元融资成本仍然居高不下。國(guó)瑞置业发行的1.6亿美元优先票据，票面利率达到了13.5%。而当代置业1.5亿美元债票面利率更是高达15.5%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认為(wèi)，从目前来看，房企对融资渴求比较大，先获得资金再考虑兑付问题，是普遍的心态。目前房企融资主要是為(wèi)了提前偿债，是以获取资金為(wèi)导向。但部分(fēn)融资成本高，是一种潜在的负担。
融资环境或宽松？
房企出现大量利率较高的海外融资与当前形势有(yǒu)关。
据中原地产首席分(fēn)析师张大伟分(fēn)析认為(wèi)，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，房企更关注资金链的安全，體(tǐ)现在拿(ná)地预计将更加谨慎，越来越多(duō)的房企抓紧窗口期，加快融资以应对未来的还债高峰期。
从融资公告内容来看，债務(wù)再融资仍是房企融资的主要目的。為(wèi)此，房企的债務(wù)违约也成為(wèi)关注点。据WIND信息显示，截至2月28日，房地产行业的违约债有(yǒu)6筆(bǐ)，34.9亿元，占比2.62%，不过，从数据来看，还遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于制造业的41.05%。
在光大证券分(fēn)析师刘琛看来，从美元债到期的规模来看，2019年至2021年存量债的到期压力较大。
2月27日，证监会主席易会满首次亮相國(guó)務(wù)院新(xīn)闻办公室发布会时提到，要做好股票质押、债券违约、私募基金等重点领域风险的防范化解。
而在前两天，银保监会强调将继续紧盯房地产金融风险，对房地产开发贷款、个人按揭贷款继续实行审慎的贷款标准。而央行亦表示，要加强房地产金融审慎管理(lǐ)。
从金融主管部门的态度来看，房企的融资环境并不会宽松。
不过，中信证券认為(wèi)，尽管2月由于春节原因，预计融资增長(cháng)并不会和1月一样超预期，也没有(yǒu)看到房地产行业的信贷投放大幅增長(cháng)，但在微观层面的确看到了房企融资成本的下降，融资趋松。不少企业趁这个窗口，也在积极替换高息负债。考虑到当前地产企业发行债券供求两旺，信用(yòng)利差也有(yǒu)收窄的迹象，预示着未来企业可(kě)支配的资金，可(kě)能(néng)比预想更好。
严跃进也认為(wèi)，融资密集其实是一个相对令人振奋的信号，房企此前拿(ná)地动作比较畏缩，其实与资金方面的压力有(yǒu)关。从融资环境来说，总體(tǐ)上显现出宽松的状态，当然宽松也不是说无节制宽松。预计到了2019年第四季度，房企的资金压力才会真正缓解。
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