2019年的清明小(xiǎo)長(cháng)假一改春节假期的低迷之势，部分(fēn)一二線(xiàn)城市房地产市场呈现“小(xiǎo)阳春”行情。业内人士表示，由于購(gòu)房者调整预期，之前价格调整幅度较大的城市活跃度有(yǒu)所提高。但从库存来看，过半城市库存超过12个月，因此楼市回暖仍需观察。
部分(fēn)地區(qū)楼市回暖
中原地产研究中心统计数据显示，清明小(xiǎo)長(cháng)假部分(fēn)地區(qū)楼市有(yǒu)所回暖。上海小(xiǎo)長(cháng)假前两日新(xīn)建住宅网签分(fēn)别签约80套与169套，较去年同期的54套和60套，同比上涨48%和182%。广州清明节前2天新(xīn)建住宅网签分(fēn)别是197套与143套。包括厦门等城市，小(xiǎo)長(cháng)假个别项目开盘需求量比前期有(yǒu)明显上升。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，虽然小(xiǎo)長(cháng)假网签数据并不代表整體(tǐ)市场走势，但从趋势看，4-6月，全國(guó)热点城市的市场活跃度会有(yǒu)所提高，特别是之前调整过价格的城市。
事实上，3月下旬以来部分(fēn)地區(qū)房地产市场便出现升温苗头。上海易居房地产研究院发布数据显示，3月40个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比增長(cháng)84%，同比增長(cháng)10%。其中，4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比增長(cháng)108%，同比增長(cháng)36%。
具體(tǐ)来看，中原地产数据显示，北京商(shāng)品房住宅成交31.1万平方米，环比上涨了108%，同比上涨130%。二手房成交量达1.6万套，是最近10个月的最高值。上海方面，上海新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积63.2万平方米，环比增加106.5%。广州成交90.2万平方米，环比上涨177%，同比上涨48%。
张大伟表示，最近市场成交量环比上涨主要是因為(wèi)2月春节市场低迷，但同比数据上涨，与最近市场预期升温有(yǒu)关。很(hěn)多(duō)之前价格下调的城市最近房地产市场都因為(wèi)信贷相对宽松，購(gòu)房者出现怕踏空的心理(lǐ)。
“与供应增加也有(yǒu)关系。”张大伟说。数据显示，3月上海入市面积為(wèi)78.8万平方米，环比增加194%，同
比增加100%。北京入市也持续高位，3月北京供应商(shāng)品房住宅3707套，继续增加供应，库存积压也持续上升。
土地溢价率有(yǒu)所回升
近日，无锡市出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。其中，融创获得2宗，另外还有(yǒu)一宗需要摇号。
3月下旬以来，部分(fēn)城市土地市场相比1-2月的低迷有(yǒu)所恢复，其中包括合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有(yǒu)所增加。3月21日以来，全國(guó)住宅地块合计成交55宗，其中，溢价率超过40%的有(yǒu)19宗，超过100%的有(yǒu)5宗。
4月2日，杭州主城區(qū)出让4宗地块均以上限价格加自持面积获得。苏州出让太湖(hú)新(xīn)城一宗住宅用(yòng)地，经过30轮激烈争夺，苏州城投地产发展有(yǒu)限公司以16.77亿元摘得，楼面价17294.57元/平方米，溢价36.11%。4月1日，广州成功出让4块宅地、1块商(shāng)務(wù)用(yòng)地、1块工业用(yòng)地，总起拍价近66亿元，总體(tǐ)量超71万平方米。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟表示，2018年，土地市场持续调控，降温明显，部分(fēn)企业拿(ná)地较少。今年以来，融资压力有(yǒu)所缓解，部分(fēn)企业开始进入土地市场抢地，土地市场开始复苏。部分(fēn)热点城市土地市场明显活跃，溢价率有(yǒu)所上升。
张大伟表示，从全國(guó)看，土地市场依然处于平稳之中。2019年以来，全國(guó)多(duō)城市土地成交依然低迷，特别是一線(xiàn)城市。但对房企来说，為(wèi)了加大销售额，即便一二線(xiàn)城市调控政策严格，依然会集中拿(ná)地。
房企资金链难言乐观
同策研究院的最新(xīn)数据显示，3月40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%，创16个月新(xīn)高。其中，债权融资额為(wèi)985.15亿元，环比上涨78.49%，占房企融资总量的96.19%。
值得一提的是，虽然近期房企融资难度减弱，但由于过高的债務(wù)额，房企资金链难言乐观。据世联行的统计，2019年至2021年的三年间，房地产行业共有(yǒu)1.8万亿的到期债務(wù)，其中，2019年到期债券相比2018年翻了一倍。进入今年二季度后，境外偿债压力也将增大，而且绝大部分(fēn)為(wèi)成本高企的美元债務(wù)。
张大伟说，从2018年四季度来，房地产企业融资计划实施逐渐井喷，虽然难度有(yǒu)所缓解，但由于缺血过多(duō)，融资需求依然较大。
“从去年11月开始，开发企业融资尤其是发债确实是宽松很(hěn)多(duō)，近几个月的融资额度较高，也使开发商(shāng)资金面得到缓解。”上海易居房地产研究院副院長(cháng)杨红旭表示，房企融资环境略有(yǒu)放松，但从政策口径来看房地产融资不过度从紧，也绝不意味要彻底放松，不会大水漫灌。
有(yǒu)业内人士指出，在没有(yǒu)货币之水的支撑下，楼市显然难以支撑新(xīn)一轮上涨。目前楼市的复苏是宽松预期下的复苏，若没有(yǒu)真正宽松，复苏将难以為(wèi)继。前期尚未调整的城市，仍旧存在下行风险。
贝壳研究院首席市场分(fēn)析师许小(xiǎo)乐认為(wèi)，当前市场预期平稳，房地产调控政策依旧高压，再叠加新(xīn)房高库存的分(fēn)流影响，市场不存在快速升温的基础，回暖难以大面积跟进。2019年市场仍处在温和升温通道中，3月成交量或处年内月度高位，后期成交将季节性回调，均价大幅上涨无动力支撑，将小(xiǎo)幅波动。
麦田房产方面则表示，考虑到住房信贷政策未有(yǒu)松动变化，预计接下来市场仍将呈现理(lǐ)性复苏走势。
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