苏州位于江苏省东南部，东临上海，西抱太湖(hú)。2018年，GDP排名全國(guó)第七，将杭州、南京甩在身后。近年来，苏州已成為(wèi)房企战略版图中的重要城市。过去一个月，苏州房地产市场上演了一场又(yòu)一场数字跳动。土地市场争抢的激烈程度，好似回到了2016年。彼时，苏州和南京、厦门、合肥四个城市由于房价涨幅全面超越一線(xiàn)城市，而被业内称為(wèi)中國(guó)楼市“四小(xiǎo)龙”。
热地遭房企哄抢
4月24日，苏州主城區(qū)首次挂牌出让的5宗涉宅用(yòng)地，总出让面积36.2万平方米，总建筑面积71.4万平方米，总起始价100.8亿元。地块分(fēn)布于姑苏市中心、吴中太湖(hú)新(xīn)城、尹山(shān)湖(hú)、相城望亭和新(xīn)區(qū)狮山(shān)板块。
此次土拍共吸金135.7亿元，地块最高成交总价為(wèi)50.2亿元，最高成交楼面价為(wèi)26288元/平方米，最高溢价率為(wèi)56.7%,同时吴中區(qū)太湖(hú)新(xīn)城板块和尹山(shān)湖(hú)板块诞生新(xīn)的高价地。
土地市场缘何如此火爆？在克而瑞苏州机构总经理(lǐ)戈文(wén)问看来，原因之一在于，5宗地块整體(tǐ)质量颇高，多(duō)数在地铁沿線(xiàn)，具备一定的交通优势。其中，吴中區(qū)两宗地块还拥有(yǒu)生态景观资源。此外，这次土拍宅地的市场指导价的设置空间均较大，留给开发房企较足的竞价空间。
新(xīn)京报记者了解到，这是苏州今年以来的第五场土拍，热度依然不减。从今年的土地拍卖情况看，百亿级别的土拍场景算不上新(xīn)鲜，毕竟这座城市今年1月4日首场土拍的总成交价便达到了120多(duō)亿元。其中，青剑湖(hú)地块更是历经175轮“厮杀”。
在4月2日吴江太湖(hú)新(xīn)城土拍中，苏州城投以总价16.7亿元、楼面价17294.57元/平方米、溢价率為(wèi)36%拿(ná)下该块土地，这也是今年苏州土拍市场首块需现房销售的地块。
苏州作為(wèi)一个强二線(xiàn)城市，开发商(shāng)普遍看好其未来的发展潜力。同策研究院首席分(fēn)析师张宏伟指出，最近相关政府部门提出，要在沪苏浙交界區(qū)域建设長(cháng)三角一體(tǐ)化发展示范區(qū)，苏州是其中一个重要城市。因此，在这一节点上，苏州區(qū)域热度也在提升。
从政策利好上，苏州是全國(guó)第一个提出“优購(gòu)房”概念的城市，4月中旬，苏州吴中區(qū)出台人才購(gòu)房认定新(xīn)政，优購(gòu)房最高优惠30%。在诸葛找房数据研究中心分(fēn)析师國(guó)仕英看来，利好政策促进潜在需求得到释放，并带动苏州市场走高。
而从企业层面上分(fēn)析，张宏伟指出，现在是回归二線(xiàn)或强二線(xiàn)城市非常重要的一个窗口期。在这个窗口期，房企积极在这些城市布局，為(wèi)未来业绩增長(cháng)做铺垫，也為(wèi)了防止在这些市场踏空。
“一旦踏空，今年下半年、明年，甚至后年，等到大部分(fēn)二線(xiàn)城市复苏时，房企在这些城市没有(yǒu)土地，是一件可(kě)怕的事。”张宏伟称。
不容忽视的是，开发商(shāng)积极拿(ná)地，也与融资环境略微宽松有(yǒu)关。有(yǒu)业内人士表示，“去年四季度，房企资金面最為(wèi)紧张。春节过后，融资环境虽没有(yǒu)达到2017年的宽松程度，但与2018年上半年差不多(duō)。在此背景下，企业解决了短期到期债務(wù)后，愿意把资金投资到土地市场。”
新(xīn)房再现千人抢房盛况
“土地市场作為(wèi)楼市的风向标，直接影响楼市的走向，而楼市对地市也有(yǒu)反刺激作用(yòng)。” 戈文(wén)问这样评价土地市场的特殊意义。实际上，土拍市场活跃，与苏州房地产市场的回暖趋势密不可(kě)分(fēn)。
“放眼全國(guó)，既有(yǒu)需求又(yòu)有(yǒu)供应、供需关系良好、适合投资的二線(xiàn)城市并不多(duō)，苏州是其中之一。”问及苏州楼市之所以如此火热，近期参与拿(ná)地的一家房企高层人士如此表示。
由于毗邻上海的區(qū)位优势，加上苏州本身强劲的经济势头，使近一年来，苏州的房价也紧跟上海，尤其园區(qū)成為(wèi)苏州房价的最高地。从2010年到2016年，苏州房价唯一下跌过的年份在2012年，其他(tā)年份都保持不同程度的上涨态势。2016年，随着一線(xiàn)城市土地市场持续升温，很(hěn)多(duō)开发商(shāng)转战二線(xiàn)城市，苏州和南京、厦门、合肥四个城市由于房价涨幅全面超越一線(xiàn)城市，而被业内称為(wèi)中國(guó)楼市“四小(xiǎo)龙”。
“苏州到上海仅需半小(xiǎo)时，自身基础雄厚，借势上海，需求不减。只要苏州住宅用(yòng)地供应保持基本稳定，楼市将長(cháng)盛不衰。” 一家房企高层人士称。
据上述房企高层人士分(fēn)析，2014年-2015年，苏州每年成交面积在500万平方米以上，5年合计销售3747万平方米。同期，苏州土地供应不多(duō)，2014年-2018年土地供应合计4725万平方米。按照可(kě)售面积80%计算，可(kě)售面积仅3780万平方米，与成交面积相当。这意味着，如果不考虑2014年之前的库存，苏州几乎没有(yǒu)新(xīn)库存。
在此背景下，经历2017年、2018年的盘整期后，今年春节过后，苏州楼市复苏，“金三银四”更是迎来了小(xiǎo)阳春。对市场反应最為(wèi)敏感的开发商(shāng)们迅速行动，他(tā)们顺水推舟加速推盘力度。其中，苏州工业园區(qū)和姑苏區(qū)由于供应稀缺，持续火爆，而一些诸如吴江等起步较低的价值洼地，由于性价比高、一二手倒挂，也遭到市场的哄抢。
近日，位于高新(xīn)區(qū)科(kē)技城板块的科(kē)技城金茂府迎来二期开盘。据悉，此次开盘房源共计345套，备案均价在3.3万元/平方米左右。最终，经过激烈又(yòu)漫長(cháng)的摇号选房之后，345套房子基本售罄，去化率超95%。
随着吴江撤市建區(qū)，城市外扩，被称之為(wèi)“园區(qū)后花(huā)园”的运东板块也随之升温。近期，吴江开发區(qū)的四季春晓花(huā)园也迎来千人抢房的景象。现场开盘共198套房源，所有(yǒu)房源几乎售罄，去化率达99%。
人们甚至对数字失去了感觉，房价、地价不断刷新(xīn)历史纪录，买者依旧如云。看中工业园區(qū)奥體(tǐ)板块中海上东區(qū)项目的一位購(gòu)房者焦虑地说，180套房子，共有(yǒu)1000多(duō)人预约，而且都是事先验资的，“想买，但不一定买得到，要抢！”
实际上，无论是刚需盘还是改善盘，近期都出现了抢房的盛况。随之，房价也在近期迎来上涨趋势。据克而瑞统计数据显示，截至4月25日，4月苏州（含吴江）新(xīn)建商(shāng)品住宅的成交均价為(wèi)21884元/平方米，环比上涨6.51%。其中，主城區(qū)商(shāng)品住宅成交均价為(wèi)25055元/平方米，环比基本持平。吴江區(qū)商(shāng)品住宅成交均价為(wèi)16701元/平方米，环比上涨1.21%。从板块成交均价来看，大部分(fēn)板块房价环比3月有(yǒu)所上涨，少部分(fēn)板块房价环比3月有(yǒu)所下跌。相城區(qū)的阳澄湖(hú)、渭塘、望亭、黄桥、元和板块，园區(qū)的湖(hú)西、教育园區(qū)板块，新(xīn)區(qū)的浒墅关、玉山(shān)板块，吴中區(qū)的光福、香山(shān)板块、木(mù渎、天平山(shān)板块、城南、胥口、上方山(shān)、越溪板块，以及吴江區(qū)的太湖(hú)新(xīn)城、城北、城南、汾湖(hú)、平望、震泽板块，成交均价环比都有(yǒu)不同程度的上涨。
二手房成交上涨
在房贷利率下调及市场预期改善影响下，2019年一季度苏州二手房市场升温较為(wèi)明显。
在上海上班的一位購(gòu)房者，去年底将苏州吴中區(qū)的新(xīn)房小(xiǎo)區(qū)出手，近期重新(xīn)購(gòu)置工业园區(qū)东湖(hú)大郡一套105平方米三居室。之所以换購(gòu)，原因在于，工业园區(qū)“利好更大，涨得更多(duō)。”
实际上，在苏州园區(qū)購(gòu)房的人群中，有(yǒu)相当一部分(fēn)来自上海。在很(hěn)多(duō)上海人眼里，苏州的生活便利性不比上海差，环境甚至更好，回上海也较為(wèi)方便。相比上海的房价，苏州的房价显得便宜很(hěn)多(duō)。
“被涨价吓怕了。”当地一位中介经纪人表示，现在没有(yǒu)专职的投资客，很(hěn)多(duō)是有(yǒu)房有(yǒu)资金，尝到購(gòu)买房产甜头的人，还是选择买入房产比较稳妥。
实际上，经历了暴涨的2016年，苏州楼市的起点已遠(yuǎn)高于之前。而在限購(gòu)、限贷之下，杠杆率降低，苏州市场上的投资客相对较少，当前活跃在苏州市场的主要是刚需和改善，其中，换房改善的不在少数。
“苏州房价属价值洼地，未来还是看涨。”一位購(gòu)房者向记者这样表示。
来自贝壳研究院的数据显示，今年一季度，苏州链家二手房成交量环比及同比，均增加近一倍。随着成交的升温，二手房成交均价涨幅有(yǒu)所扩大，一季度二手房成交均价环比上涨4.7%。不过，成交量并未到达促使价格大幅上涨的水平，同比看，二手房成交均价上涨7.4%，低于2018年苏州城镇常住居民(mín)人均可(kě)支配收入8%的增速。
对此，贝壳研究院高级市场分(fēn)析师钟涛表示，整體(tǐ)来说，苏州目前处于“低位复苏，被压制需求正常释放”的过程中。
值得注意的是，这样火爆的局面，能(néng)否持续仍是一个未知数。据新(xīn)华社消息，4月19日住建部会同國(guó)務(wù)院发展研究中心对房地产市场进行专题调研，并对第一季度房价、地价波动幅度较大的城市作出预警提示。对部分(fēn)热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，住建部提出需引起高度关注。也就是说，调控趋严的方向性政策并不会改变，开发商(shāng)们目前高溢价拿(ná)地很(hěn)可(kě)能(néng)实现不了预期的利润。
钟涛表示，在中央“房住不炒”基调下，楼市调控政策不会发生大的转变，预计苏州二手房市场成交在今年3-4月集中释放后会回归稳态水平，均价失去上涨动力，趋向平稳。
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