4月以来出现在部分(fēn)热点二線(xiàn)城市的土拍热，已经蔓延至一些三四線(xiàn)城市。克而瑞研究中心数据显示，其监测的299个三四線(xiàn)城市土地成交量价齐升，4月份成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%，長(cháng)三角城市群内的三四線(xiàn)城市表现突出。
业内人士认為(wèi)，以城市级别划分(fēn)市场的方式已经过时，几个大城市群将会是房地产市场发展的核心區(qū)域。随着長(cháng)三角、粤港澳大湾區(qū)等城市群规划的进一步推进，區(qū)域内的部分(fēn)三四線(xiàn)城市会迎来新(xīn)的增長(cháng)机会，尤其是人口流入、土地价格不高的城市，其土地投资机值得关注。
部分(fēn)三四線(xiàn)城市土地热度提升
位于長(cháng)三角區(qū)域的常州市，4月成交的8幅含住宅土地中，5幅溢价率都超过了50%。4月中旬，一幅位于钟楼區(qū)的商(shāng)住地块经过77轮竞价，最终被常州老牌地产公司新(xīn)城控股竞得，溢价率达到了86%，楼板价约為(wèi)15665元/平方米。机构称，这创下了常州含住宅用(yòng)地在内的楼板价新(xīn)高，成為(wèi)新(xīn)“地王”。
4月，温州共成交16宗含宅地，成交金额超104亿，其中12宗土地溢价率都在25%以上；无锡滨湖(hú)區(qū)新(xīn)四院北侧一地块通过摇号产生了得主，融创以楼面限价18000元/平方米 、总价24.22亿元揽获，这一楼板价较无锡历史最高价仅低50元/平方米。
克而瑞研究中心称，继二線(xiàn)城市土拍溢价率在3月份突破25%、创下2018年下半年以来新(xīn)高后，三四線(xiàn)城市溢价率也结束了半年之久的低位徘徊，并在4月份迎来明显回暖，溢价率增至21.3%，较年初上涨了近10个百分(fēn)点。
从该研究中心监测的299个三四線(xiàn)城市表现来看，4月份土地成交量价齐升，成交建面环比上升30%，土地成交均价环比上涨19%，其中，長(cháng)三角城市群内的三四線(xiàn)城市表现尤為(wèi)明显，温州、常州、常熟、金华、无锡、台州、镇江等城市均成交了多(duō)宗优质地块。
中國(guó)城市房地产研究院院長(cháng)謝(xiè)逸枫对中新(xīn)经纬客户端表示，近段时间，長(cháng)三角、粤港澳大湾區(qū)的土地市场热度提升明显，并由區(qū)域内的二線(xiàn)城市传递到了三四線(xiàn)城市。原因在于这两个區(qū)域的房价均出现回升，加上规划利好、人口流入快等因素，对房企拿(ná)地积极性刺激较大。
克而瑞研究中心称，三四線(xiàn)城市土地市场回暖，一方面由于二線(xiàn)城市土地市场高热的传导效应所致，但最根本的支撑点，还是城市群一體(tǐ)化发展带来的诸多(duō)利好推动。
人口流入等利好对一些城市未来的发展形成支撑。作為(wèi)安徽人口大市，阜阳長(cháng)久以来都是典型的人口流出型城市，但在近年来人口显著回流、高铁将通車(chē)等因素影响下，这一波二線(xiàn)城市土地市场的热度也传递到了阜阳。克而瑞称，4月份阜阳共有(yǒu)15幅地块溢价率超过30%，在三四線(xiàn)城市中排名第一。
城市群内城市值得关注
不过，不管是一二線(xiàn)，还是三四線(xiàn)城市出现的土地热，并非市场的全面回暖，高溢价地块也只是集中在少部分(fēn)城市。國(guó)家统计局数据显示，今年前4个月，房地产开发企业土地購(gòu)置面积、土地成交价款均下降超3成，降幅也都比1——3月份有(yǒu)所扩大。
克而瑞研究中心称，在299个样本城市中，只有(yǒu)72个城市溢价率超过20%的平均線(xiàn)。从區(qū)域分(fēn)布看，有(yǒu)22个城市分(fēn)布在苏浙皖三省，四川、广东、湖(hú)北也有(yǒu)较多(duō)城市土地溢价率较高。
具體(tǐ)看，坐(zuò)拥大湾區(qū)利好的广东表现较為(wèi)突出，东莞、江门、珠海平均溢价率均在40%以上；位于長(cháng)三角的浙江，4月份其地级市市本级溢价率均高于15%，台州、绍兴、丽水有(yǒu)多(duō)块土地溢价率突破100%；四川冷热分(fēn)化较為(wèi)明显，如宜宾、广元坐(zuò)拥高铁、机场等交通配套升级利好，土地市场热度明显更高，土拍溢价率分(fēn)别达到了144%和55%，而泸州、眉山(shān)土地市场相对沉寂，平均溢价率均不足3%。
謝(xiè)逸枫认為(wèi)，经过多(duō)年发展，中國(guó)的房地产市场已经出现分(fēn)化，以城市级别划分(fēn)市场的方式已经过时，未来，京津冀、長(cháng)三角、粤港澳大湾區(qū)等城市群以及这些城市群内的都市圈，将会是中國(guó)房地产市场的核心區(qū)域，这些區(qū)域内的低级别城市会有(yǒu)较好的发展空间。
“短期看，城市群内能(néng)受到轨道交通、教育、医疗等利好的三四線(xiàn)城市，会受到市场追捧。至于城市群外的部分(fēn)城市，其未来的发展可(kě)能(néng)相对缓慢。” 謝(xiè)逸枫说。
对房企而言，克而瑞研究中心称，不能(néng)因為(wèi)近些年需求释放过快、旧改目标下降以及调控风险等原因，而全面退出三四線(xiàn)城市。企业应当有(yǒu)所侧重，在合理(lǐ)评估政策风险的前提下，重点关注城市群一體(tǐ)化概念内的三四線(xiàn)城市。随着長(cháng)三角、粤港澳大湾區(qū)等城市群规划的进一步推进，中心城市产业的加速转移，部分(fēn)三四線(xiàn)城市可(kě)能(néng)迎来新(xīn)的需求增長(cháng)机会，尤其是湖(hú)州、宣城、阜阳等那些就业岗位快速增加的城市，在全市地价房价比不足0.5的前提下，土地投资机会更值得关注。
不过，住建部近期先后对10个市场过热的城市进行了预警提示，一些城市也相继加强了楼市调控。克而瑞认為(wèi)，如果热点三四線(xiàn)城市地价持续快速上涨，地方主管部门会快速跟进。而结合5月上旬的土地成交情况来看，三四線(xiàn)城市土地市场热度已经有(yǒu)一定缓解，溢价率降至15%，环比4月下降了6.3个百分(fēn)点。
关注我们
