日前，中國(guó)社会科(kē)學(xué)院财经战略研究院发布了《中國(guó)住房市场发展月度分(fēn)析报告（2019年06月）》以及《中國(guó)城市竞争力第17次报告》，对当前中國(guó)房地产市场发展运行状态进行了分(fēn)析。相关数据显示，当前中國(guó)楼市整體(tǐ)趋稳态势更加明显，结构性分(fēn)化进一步加剧。其中，一線(xiàn)城市房价总體(tǐ)平稳、准一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房价延续上涨、三四線(xiàn)城市房价涨速继续下降。分(fēn)析人士指出，随着“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”理(lǐ)念深入人心以及各地发展方式的转变，更加理(lǐ)性、更加平稳已经成為(wèi)楼市新(xīn)常态。
总體(tǐ)平稳分(fēn)化加剧
最新(xīn)数据显示，当前中國(guó)房地产市场依然保持了总體(tǐ)平稳的态势。
据國(guó)家统计局城市司高级统计师刘建伟介绍，5月份，各地继续落实好一城一策、因城施策、城市政府主體(tǐ)责任的長(cháng)效调控机制，房地产市场继续保持稳定。初步测算，4个一線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比上月回落0.3个百分(fēn)点。31个二線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格上涨0.5%，涨幅比上月回落0.1个百分(fēn)点。与此同时，35个三線(xiàn)城市新(xīn)建商(shāng)品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅略有(yǒu)扩大；二手住宅销售价格上涨0.6%，涨幅与上月相同。
针对不同类别城市房地产市场的分(fēn)化，中國(guó)社会科(kē)學(xué)院财经战略研究院发布的《中國(guó)住房市场发展月度分(fēn)析报告》指出，与三四線(xiàn)城市相比，准一線(xiàn)及二線(xiàn)城市具备更强住房需求增長(cháng)潜力；与一線(xiàn)城市相比，准一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房地产市场调节手段又(yòu)相对薄弱。这导致准一線(xiàn)及二線(xiàn)城市房地产市场相对易涨难跌，一旦房价回暖，房价上涨的持续时间也要長(cháng)于其他(tā)城市。报告认為(wèi)，与一二線(xiàn)城市相比，三四線(xiàn)城市房价持续上涨的动能(néng)不足，政府的市场调节手段也更為(wèi)有(yǒu)限，部分(fēn)三四線(xiàn)城市在经历了一波突击性上涨后，房价将因后续需求不足进入下跌阶段。
北京科(kē)技大學(xué)经济贸易系主任何维达在接受本报记者采访时表示，今年以来，中國(guó)楼市总體(tǐ)表现相对平稳，一方面是因為(wèi)经过20多(duō)年的快速发展，不少地區(qū)的房价累计涨幅已经较高，另一方面则是因為(wèi)各地在坚持严格的房地产调控政策的同时，加大了保障性住房的供给力度及長(cháng)租市场的支持力度。“比如限購(gòu)政策，就将購(gòu)房资格与本地工作年限相挂钩，确保長(cháng)期在本地工作生活的人能(néng)够优先满足自住需求。”何维达说。
坚持回归居住属性
楼市趋稳，还意味着其与实體(tǐ)经济的互动正在变得更加良性。《中國(guó)城市竞争力第17次报告》指出，当前，中心城區(qū)外溢给更大城市區(qū)域发展带来希望，空间扩散的城市形态正带动更大的區(qū)域走向繁荣。与此同时，报告也指出，房地产对经济增長(cháng)同时存在正向的拉动效应与负向的挤出效应，当房价水平较低时，房地产对经济增長(cháng)的正向拉动效应超过负向挤出效应，而当房价水平过高时，负向挤出效应将超过正向拉动效应。2018年，中國(guó)房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。
前不久，中國(guó)银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上指出，近些年来，我國(guó)一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民(mín)家庭负债率达到难以持续的水平。郭树清强调，房地产业过度融资，不仅挤占其他(tā)产业信贷资源，也容易助長(cháng)房地产的投资投机行為(wèi)，使其泡沫化问题更趋严重。
“当你买一套房子自己居住，意味着你每个月都有(yǒu)一筆(bǐ)等额的市场租金收入，同时有(yǒu)一筆(bǐ)等额的消费支出，也意味着你的住房生产出等额的增加值；如果你再买一套住房出租，同样有(yǒu)收入和产出；但是当你买了房子只用(yòng)于投资或投机，并不出租，那就是一堆闲置的水泥、钢筋和砖头。”郭树清说。
何维达认為(wèi)，房地产市场对于实體(tǐ)经济的拉动作用(yòng)必须以发展的眼光来辩证看待。“客观上看，房地产行业上游联系着钢铁、水泥、工程机械等行业，中游涉及着设计、销售、金融等产业，下游影响着家電(diàn)、装饰、家具等领域，其在过去20多(duō)年里确实对经济的发展起了很(hěn)大带动作用(yòng)。如今，边际效果正在发生递减。因此，房地产只有(yǒu)坚持回归居住的属性，避免过度投机、坚持健康发展，才能(néng)继续保持对实體(tǐ)经济的正向拉动而不是负向挤出。”何维达说。
“一城一策”将会延续
随着楼市自身的持续走稳，市场上理(lǐ)性的声音也越来越多(duō)。
贝壳研究院发布《2019中國(guó)房地产半年报》显示，二季度重点城市新(xīn)增客源及带看客户量并未出现明显下滑，但这股力量尚不能(néng)支撑房价大幅向上。目前，重点城市都是改善型需求主导的市场，认房认贷的政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年的主题，也是市场的常态。“从实际情况看，政策对于市场保持高度的敏感性，哪里市场有(yǒu)变化哪里就有(yǒu)潜在政策，在政策总體(tǐ)稳定的背景下，‘一城一策’也是下半年及更長(cháng)时间的政策基调。”贝壳研究院首席市场分(fēn)析师许小(xiǎo)乐说。
中國(guó)社科(kē)院相关學(xué)者认為(wèi)，随着“一城一策”、“因城施策”方略的推进，各地方政府稳定房价的主體(tǐ)责任进一步落实。二線(xiàn)城市将继一線(xiàn)城市之后，建立更為(wèi)完备的市场调控机制，严控房价或成為(wèi)一种常态。预计与2019年上半年相比，下半年房地产融资将适度收紧，以避免房地产信贷过度扩张推高房价。房地产融资的适度收紧，有(yǒu)利于热点城市房地产市场的降温。
何维达预计，未来房地产市场在整體(tǐ)更加平稳、理(lǐ)性的同时，分(fēn)化程度也将更高。“目前，一線(xiàn)城市人口压力较大，住房供求仍将長(cháng)期维持偏紧状态；部分(fēn)二線(xiàn)城市则因為(wèi)发展速度较快而涌入更多(duō)年轻人口，进而形成楼市的增量需求。与之相比，一些三四線(xiàn)城市房地产市场前期上涨更多(duō)由资金推动，因此未来如果人口吸引力难以跟上，房屋难以有(yǒu)效出租，当地楼市也会随之低迷。”
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