今年上半年，中央重申“房住不炒”的政策主基调，落实因城施策、城市主體(tǐ)责任的長(cháng)效机制。地方“因城施策”有(yǒu)收有(yǒu)放，市场成交“前高后低”，各線(xiàn)城市分(fēn)化加剧。分(fēn)析人士指出，下半年政策仍将以稳為(wèi)主，但房地产市场面临进一步规模调整，同时应当警惕部分(fēn)三四線(xiàn)出现新(xīn)的库存风险。
各地坚持“房住不炒”政策基调
2019年上半年，针对房地产行业，从中央到地方、从需求管理(lǐ)到供给管理(lǐ)，都體(tǐ)现出了高度的政策协同，中央层面多(duō)次强调“房住不炒”，各地政府根据形势变化及时跟进政策，因城施策以确保市场平稳运行。
“上半年房地产行业整體(tǐ)的政策基调體(tǐ)现為(wèi)：坚持‘房住不炒’，调控力度不减。”中國(guó)指数研究院相关负责人分(fēn)析认為(wèi)，今年4月份中央政治局会议对“房住不炒”的再次强调，对市场情绪、后续政策的跟进起到了关键的引导作用(yòng)。
随后，多(duō)个监管部门协同紧盯市场风险。住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管，共同构建起了房地产市场的风险防范机制。
值得一提的是，上半年住建部连续两次预警提示。4月份，住建部明确将房地产長(cháng)效机制考核目标落实到年度、季度甚至月度，并对一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警。5月，住建部又(yòu)对近3个月新(xīn)建商(shāng)品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山(shān)、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。
“住建部连续两次预警提示足以说明决策层调控房地产的决心已定，房价仍是不能(néng)碰的红線(xiàn)。”克而瑞地产研究中心分(fēn)析人士指出。而在被住建部点名房价预警提示之后，苏州多(duō)部委紧急召开座谈会，明确2019年房价涨幅目标必须控制在5%以内，且不排除进一步加码调控的可(kě)能(néng)性。
在业内看来，地方政府紧缩政策数量呈现“前低后高”“前稳后严”，调控跟随市场变化及时调整。政策紧缩程度自4月以来明显加强，特别是近期市场热度较高的西安、苏州，分(fēn)别升级了限購(gòu)、限售政策。同时，全國(guó)部分(fēn)城市利率上浮水平止降回升，合肥、苏州、东莞等地及时收紧土拍政策。这些都充分(fēn)體(tǐ)现了调控紧盯市场变化及时收紧的特点。
记者注意到，今年上半年，房地产信贷政策相较宽松，房贷利率连续6个月逐级回落。融360数据显示，截至2019年5月份，首套房贷平均利率降至5.42%，较前期高点减少0.29个百分(fēn)点；二套房贷平均利率跌至5.74%，较前期高点减少0.33个百分(fēn)点。
市场“前高后低”分(fēn)化加剧
近日，易居房地产研究院公布的数据显示，2019年6月份，受监测的40个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比增長(cháng)8%，同比增長(cháng)3%。结合近6月移动平均数据来看，2019年上半年，40个典型城市新(xīn)建商(shāng)品住宅成交面积环比2018年下半年下降10.3%，同比2018年上半年下降0.3%。
上半年重点城市商(shāng)品住宅成交规模稳中略降，新(xīn)房价格表现平稳，但各線(xiàn)城市市场分(fēn)化更加明显。易居研究院研究员沈昕分(fēn)析指出，这主要是一線(xiàn)城市和部分(fēn)热点二線(xiàn)城市在今年3、4月份出现了“小(xiǎo)阳春”行情，而大部分(fēn)三四線(xiàn)城市则持续走弱。
“在‘房住不炒’的大背景下，下半年成交出现较大回升的可(kě)能(néng)性不大。”沈昕分(fēn)析认為(wèi)，预计2019年下半年40城成交继续下滑。分(fēn)城市类别看，一線(xiàn)城市由于连续两年成交量低迷，已经企稳反弹；东部和中部二線(xiàn)城市后续还有(yǒu)可(kě)能(néng)继续降温，其他(tā)地區(qū)的二線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市的成交量则面临较大的下跌风险。
不仅仅是新(xīn)房市场，近日，贝壳研究院发布的《2019中國(guó)房地产半年报》指出，上半年全國(guó)重点城市房地产市场从低迷中走出，但回暖并不稳定，市场整體(tǐ)表现出“前高后低，分(fēn)化加剧”的特点。
“上半年后期成交量虽然下落，但新(xīn)增客源及带看量并未同步减少。”贝壳研究院首席市场分(fēn)析师许小(xiǎo)乐认為(wèi)，“不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能(néng)。”
今年上半年，部分(fēn)城市出现楼市“小(xiǎo)阳春”、土地市场回暖等苗头。贝壳研究院的数据显示，北京、上海、深圳、西安、杭州等城市二手房市场大幅调整后，需求开始释放。“上半年，重点城市二手房市场，在部分(fēn)地區(qū)一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小(xiǎo)乐分(fēn)析认為(wèi)，这种回暖表现為(wèi)一季度二手房市场底部向上、新(xīn)房市场回暖、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2019年上半年呈现明显的“前高后低”特征。
部分(fēn)城市“新(xīn)库存”风险隐现
业内人士普遍认為(wèi)，下半年房地产市场仍将以“稳”為(wèi)第一要務(wù)，保持政策的连续性和稳定性，防止房地产市场出现大起大落，进而落实稳地价、稳房价、稳预期的長(cháng)期调控目标。而在具體(tǐ)的执行层面，中央已将更多(duō)的政策自主权赋予地方政府，要求夯实城市政府主體(tǐ)责任，确保房地产市场平稳健康发展。基于此，热点城市调控政策仍需从紧执行，且不排除加码调控的可(kě)能(néng)性。多(duō)数三四線(xiàn)城市房地产市场犹存较大的下行压力，调控政策微调放松已在预期之中。随着楼市成交明显放缓，厦门、烟台等二三線(xiàn)城市库存风险浮出水面，下半年压力城市有(yǒu)望逐步放开调控，“四限”政策皆有(yǒu)放松可(kě)能(néng)性。
易居研究院统计的上半年50城市商(shāng)品房供求比与土地库存去化周期显示，当前二線(xiàn)城市土地库存去化周期仍处于長(cháng)期的向上趋势中，并且即将超过三四線(xiàn)城市的水平。一季度以来房企在二線(xiàn)城市拿(ná)地面积快速增長(cháng)，但随着“小(xiǎo)阳春”的热度的降低，热点城市房地产市场下半年或将开始降温。
对此，易居研究院研究员王若辰分(fēn)析预测，未来一年半，无论50城商(shāng)品房成交量增加、减少或保持不变，商(shāng)品房供求比都大概率将在大于1的區(qū)间内继续震荡上行。“即未来一年半，商(shāng)品房供应量将大于需求量，建议房企未来适当控制拿(ná)地量。”
在分(fēn)析人士看来，下半年房地产信贷政策或将适度收紧，房企融资将明显收紧，尤其是那些激进拿(ná)地的房企将成重点监管对象。不过，在资金利率相较低廉的大环境下，下半年商(shāng)业银行仍将增配居民(mín)房贷业務(wù)，房贷利率有(yǒu)望延续前期下行趋势，但进一步下降空间相对有(yǒu)限。
鉴于2019年上半年我國(guó)经济、货币政策、楼市调控基调等影响房地产市场走向的诸多(duō)因素整體(tǐ)发展方向符合去年底预期。中指院方面预测，2019年全年全國(guó)房地产市场将呈现“市场规模高位回落，价格稳字当头，投资、新(xīn)开工中低速增長(cháng)”的特点。考虑到目前全國(guó)商(shāng)品房销售规模已平稳回落，但投资、新(xīn)开工增速仍较為(wèi)突出，预计下半年市场规模调整将进一步深化，投资、新(xīn)开工增速存继续下调空间。下半年市场规模调整将进一步深化，投资、新(xīn)开工增速存继续下调空间。
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