前不久，央行发布公告称自10月8日起，新(xīn)发放商(shāng)业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称LPR）為(wèi)定价基准加点形成。这条被称為(wèi)“房贷新(xīn)政”的改革举措引发多(duō)方关注。大部分(fēn)解读从利率形成机制入手，分(fēn)析政策对不同購(gòu)房群體(tǐ)的不同影响，普遍认為(wèi)改革前后的利息负担相当，对房地产市场短期作用(yòng)不明显，更适合精准调控、因城施策。
首先，房贷新(xīn)政是利率市场化改革的有(yǒu)机组成。应当看到，商(shāng)业银行发放住房贷款本就应由“市场起决定性作用(yòng)”，但目前贷款利率参照基准利率上下浮动，而基准利率又(yòu)由行政部门确定，且長(cháng)期相对稳定不变，这很(hěn)容易造成资源错配、降低金融效率。所以，参照公开市场操作尤其是LPR，是解决基准和市场利率“两轨合一轨”的关键一招。由此，房贷利率按月再与LPR“对表”，自然会较為(wèi)及时反映市场利率的波动，有(yǒu)利于风险释放与效率提升。可(kě)见房贷改革不是為(wèi)了“放水”，是对利率市场化的顺势而為(wèi)。
其次，房贷利率水平总體(tǐ)上没太大变化，更适合精准调控、因城施策。市场上主要的担忧情绪在于新(xīn)的利率形成机制的“任性”。但从中長(cháng)期看，LPR水平的浮动并非信马由缰，基本上会反映金融服務(wù)实體(tǐ)经济的能(néng)力，同时还会受到必要的窗口指导。短期来看“加点”也是重要调节手段。比如，当前北京首套、二套房贷利率，為(wèi)基准利率分(fēn)别上浮10%、20%左右。改革后，房贷利率首套不得低于LPR，二套不得低于LPR加60个基点，再综合考虑各城市、各银行的自由裁量权，以及还贷过程中的“利率重定价”因素，房贷利率的总體(tǐ)水平基本与此前相当，利息的实际支出基本不受影响。
再次，从宏观调控取向来看，“房住不炒”定位未曾动摇，房地产决不会再成為(wèi)短期刺激增長(cháng)的手段。為(wèi)避免房价尤其是热点區(qū)域房价的大起大落，房贷利率作為(wèi)購(gòu)房成本重要内容，也必然受到适时适度的预调微调，必然服从、服務(wù)于调控的目标和大局。另一方面，近来各类保障性、政策性住房的建设，比如上海将外来人口纳入共有(yǒu)产权房申报范围，大都属于“首套、首贷”范畴，贷款审批享受一定程度优待，事实上分(fēn)流了相当一部分(fēn)信贷需求，支撑了房贷利率整體(tǐ)上的平稳。
也要看到，一些地方房贷政策存在错位、越位的倾向。比如有(yǒu)的银行对改善性需求不分(fēn)青红皂白收紧乃至拒贷，有(yǒu)的银行因為(wèi)自身信贷额度或投放节奏的偏差，人為(wèi)拖延审批时间。还有(yǒu)个别城市為(wèi)了平抑房价，对公积金贷款客户另设缴存年限、发放额度等种种不合理(lǐ)限制。刚性和改善性需求群體(tǐ)主要為(wèi)工薪阶层，大数据时代完全可(kě)以做到详尽评估，“无差别”的“一刀(dāo)切”有(yǒu)条件转化為(wèi)精准施策。对此，未来全面深化住房信贷改革必须着眼于差别化、个性化、精准化的高质量金融服務(wù)。
房地产市场的发展，说到底要贯彻“以人民(mín)為(wèi)中心”的发展思想；房地产市场的调控，最终要紧紧围绕共同富裕这条主線(xiàn)展开。改革开放以来，城镇人均住房面积从6.7平方米跃升至36.6平方米，是非常了不起的成就。展望行进在城镇化后半程的房地产市场，我们有(yǒu)充满活力的微观基础，有(yǒu)坚实可(kě)靠的中观保障，有(yǒu)多(duō)元高效的宏观工具，只要依靠科(kē)學(xué)规划、合理(lǐ)引导、审慎监管，我们就能(néng)实现住有(yǒu)所居的目标。
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