夏磊：未来中國(guó)房地产市场空间有(yǒu)多(duō)大？

中新(xīn)经纬客户端10月11日電(diàn) 题：《夏磊：未来中國(guó)房地产市场空间有(yǒu)多(duō)大？》

作者 夏磊(恒大研究院常務(wù)副院長(cháng))

今年以来，在房地产融资大幅收紧、棚改货币化大幅下降的大背景下，房地产市场降温趋势明显。7月30日，中央再次强调坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，要求落实房地产長(cháng)效管理(lǐ)机制，提出不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段。市场担心未来房地产销售将出现断崖式下跌。我们认為(wèi)，当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、區(qū)域分(fēn)化的新(xīn)阶段。未来房地产市场有(yǒu)多(duō)少自住需求？整體(tǐ)市场的销售中枢是多(duō)少？哪些區(qū)域和城市更具市场潜力？

1、六大因素支撑中國(guó)房地产市场中長(cháng)期市场空间

第一，城镇化推进，大量农村人口持续进城。2018年中國(guó)常住人口城镇化率59.6%，仅相当于1868年的英國(guó)，1910年的德國(guó)，1945年的美國(guó)，1958年的日本。中國(guó)城镇化仍处于快速发展阶段，预计未来十年城镇化率年均提升1个百分(fēn)点、年均1300万农村人口转变為(wèi)城镇常住人口。

第二，城市间人口迁移增加。2000-2015年城-城流动人口占全國(guó)流动人口比例从20.8%持续增加至37.9%。未来，城市间经济发展不平衡将推动人口持续从欠发达城市向较发达城市迁移。

第三，住房消费升级。一是观念升级。1998年以前买公房，解决“有(yǒu)房住”问题。1998年房改后住房消费商(shāng)品化，满足便民(mín)化居住需求。进入21世纪，居民(mín)追求生活品质，住房消费持续升级，購(gòu)买高品质商(shāng)品房。二是區(qū)域升级，城市间由中小(xiǎo)城镇向區(qū)域内核心城市和大都市圈升级，城市内由老區(qū)旧宅到新(xīn)區(qū)新(xīn)房升级。三是品牌升级。購(gòu)房需求从缺乏建设标准和服務(wù)保障的地方中小(xiǎo)房企向标准化运营、服務(wù)完善的品牌房企集中。

第四，居住条件改善。一是住房质量改善空间大。根据2015年人口小(xiǎo)普查，城镇家庭住房成套率仅85%，有(yǒu)20%是平房、41%是1999年以前修建。二是主力置业人口年龄中枢上移，住房改善需求增加、能(néng)力提升。20-60岁城镇主力置业人口总数在2045年以前稳定在5.5亿人左右，其中35-60岁改善需求年龄段占比由2020年63.2%提升至2030年68%。

第五，经济增長(cháng)带动居民(mín)住房消费。居民(mín)居住消费和经济发展水平匹配。1960-2008年的美國(guó)和2004-2018年的中國(guó)，居民(mín)居住消费/GDP分(fēn)别稳定在8.5-10.3%、5.4-6.6%。随着温饱问题解决，经济增長(cháng)对住房消费带动力增强。1985至2018年，中國(guó)城镇居民(mín)吃穿用(yòng)支出占比由75.4%下降至40.9%，居住支出占比从4.8%增加至24%。中國(guó)经济基数低增速快，增長(cháng)空间大。2018年人均GDP不足美國(guó)1/6、日本1/4，6.6%的实际GDP增速位居世界前列。1998年房改后住房消费20年匹配的是改革开放40年经济大发展，未来经济增長(cháng)将继续带动居民(mín)住房消费增加。

第六，家庭结构变化，规模小(xiǎo)型化。2017年中國(guó)家庭户均人数2.99人，1-2人家庭户占比42.8%，分(fēn)别较2004年减少0.25人、增加15.4个百分(fēn)点。和德日英韩美均值2.36人、63.6%相比，中國(guó)家庭规模有(yǒu)进一步小(xiǎo)型化空间。一是随着婚姻观念改变、成本提高和适婚人口性别比失衡，结婚率下降、离婚率上升。2018年全國(guó)结婚和离婚登记对数分(fēn)别较2014年减少22.4%、增加22.7%。二是现代城市生活方式下传统家庭功能(néng)弱化，子女婚后自立门户，三代及以上大家庭数量减少，一代和两代户增加。

2、总量稳定，中國(guó)房地产市场仍有(yǒu)巨大潜力六大因素产生三大自住房需求。一是城镇人口增長(cháng)需求，受益于城镇化推进和城市间人口迁移增加。二是城市更新(xīn)改造需求，受益于住房质量提升和住房消费區(qū)域升级。三是居住条件改善需求，受益于置业人口中改善群體(tǐ)占比提高，经济增長(cháng)带动住房消费增加，住房消费升级以及家庭结构变化导致的家庭小(xiǎo)型化。

2019-2030年，全國(guó)自住房需求年均11.7亿平，超过2013年全國(guó)商(shāng)品住房销售面积11.6亿平。其中，2019-2020年、2021-2025、2026-2030年年均分(fēn)别為(wèi)13.6亿平、11.6亿平和11.0亿平，相当于2016、2013和2015年全國(guó)商(shāng)品住房销售面积。城镇常住人口增長(cháng)、城市更新(xīn)和居住条件改善需求分(fēn)别占总需求的41.4%、5.4%和53.2%。其中，城镇常住人口增長(cháng)需求中99.8%来自于快速城镇化阶段下大量农村人口进城，仅0.2%来自于城镇常住人口自然增長(cháng)。城市更新(xīn)需求在2019-2020年主要来自于棚改货币化安置；2021年开始以旧城改造為(wèi)主，并随城市存量面积增長(cháng)而持续增加。居住条件改善需求在未来十年持续增加，并从2020年开始成為(wèi)最主要需求来源，市场进入改善时代。

3、區(qū)域分(fēn)化，市场空间向一二線(xiàn)城市和主要城市群集中2019-2030年，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三四線(xiàn)城市的年均住房需求分(fēn)别為(wèi)1.0、4.4、6.3亿平，占全國(guó)8.6%、37.5%、53.9%；与2012-2018年商(shāng)品住房销售面积占比相比，分(fēn)别提升4.4、提升4.4、下降8.8个百分(fēn)点。其中，一線(xiàn)城市需求占比提升，主要受居住条件改善支撑。一是现有(yǒu)人均面积偏低，改善空间大；二是保障房供应增加，中低收入群體(tǐ)住房条件改善。二線(xiàn)城市需求占比提升，主要受益于常住城镇人口增加。35个二線(xiàn)城市相对于本省的经济-人口比平均1.6，经济发展水平和教育医疗等配套在省内具有(yǒu)绝对优势，持续吸引區(qū)域内三四線(xiàn)城市人口流入。三四線(xiàn)城市需求占比下降，一是由于人口净流出，2018年三四線(xiàn)城市的经济-人口比仅為(wèi)0.76；二是因為(wèi)需求漏损较多(duō)，新(xīn)增城镇常住人口中行政區(qū)划调整占比较高，存在大量带房入城现象。

2019-2030年，商(shāng)品住房需求将集中在19大城市群。第一梯队包括長(cháng)三角、長(cháng)江中游、京津冀、成渝、珠三角、山(shān)东半岛6大城市群，年均需求1-2.1亿平，占全國(guó)8.7-17.7%。第二梯队包括中原、滇中、关中平原、北部湾、黔中、海峡西岸、兰西、晋中8大城市群，年均需求0.26-0.56亿平，占全國(guó)2.2%-4.8%。第三梯队包括哈長(cháng)、天山(shān)北坡、呼包鄂榆、辽中南、宁夏沿黄5大城市群，年均需求0.24亿平以内，占全國(guó)比重不高于2.1%。整體(tǐ)而言，全國(guó)住房需求分(fēn)布有(yǒu)两个特征。第一，需求向重要城市群集中，地區(qū)分(fēn)化显着。第一、二和三梯队城市群年平均需求分(fēn)别為(wèi)1.35、0.35和0.15亿平，占比11.5%、3.0%和1.3%。第二，需求集中于东部沿海、中部和西南部城市群，从沿海向内陆逐步减少。东部沿海、中部、西南部、西北部和东北部城市群需求占比分(fēn)别為(wèi)51.5%、24.2%、14.9%、5.9%和3.3%。第一梯队有(yǒu)2/3為(wèi)东部沿海城市群；第二梯队有(yǒu)5/8為(wèi)中部和西南部城市群；第三梯队全部為(wèi)东北和西北部城市群。