2019年底，马云在底特律会上说，“如果美國(guó)是在汽車(chē)轮子上，那么中國(guó)是在互联网或者手机上。”数字化正深刻改变着國(guó)人，并反映在他(tā)们的衣食住行各个场景里，更不断推进着中國(guó)企业的数字化程度。11月1日，由中國(guó)互联网新(xīn)闻中心·中國(guó)网、中國(guó)网地产、全联房地产商(shāng)会联合举办的“第五届中國(guó)城市镇运营商(shāng)大会”上，全联房地产商(shāng)会创会会長(cháng)聂梅生发表了“2019房地产未来已来”的主题演讲，并在演讲结束后接受了中國(guó)网地产的专访。她表示，房地产有(yǒu)危更有(yǒu)机，临界点之后，就要翻篇，翻篇以后的房地产行业会以新(xīn)的形式出现。数字化社區(qū)是下一个风口，近水楼台先得月的是房企。
房地产行业的危和机
今年注定是不寻常的一年。在这一年里，世界正面临百年未有(yǒu)的大变局。世界经济整體(tǐ)下滑，贸易战促成多(duō)元化格局形成，大國(guó)间战略军事竞争加剧。
作為(wèi)中國(guó)经济重要的一环，房地产投资占比依旧大。今年前三季度数据显示，房地产对GDP依旧是正拉动，房地产净利润的增長(cháng)率為(wèi)16.4%。
尽管有(yǒu)数据在上升，但房地产有(yǒu)它危的一面。行业投资下降、资产负债率提高、土地市场变化等等，房地产行业正面临着前所未有(yǒu)的挑战。“这主要體(tǐ)现在投资的下降、土地急剧的负增長(cháng)，以及企业资产负债率的急剧上升”，聂梅生认為(wèi)，四季度房地产投资仍将会继续下降。
2019年是房地产行业的一个临界点。聂梅生说，尽管称之為(wèi)一个临界点，但并不等于翻过临界点，房地产就一定要下滑，一定要崩盘。临界点之后，就要翻篇，翻篇以后，房地产行业会以新(xīn)的形式出现。
硬币有(yǒu)正反面，房地产行业有(yǒu)危也有(yǒu)机。今年不仅是新(xīn)中國(guó)成立70周年，也是数字化元年。当传统观念被数字重新(xīn)定义，当数字货币概念出世，如风起云涌般，“一切有(yǒu)关于数字相关的新(xīn)兴事物(wù)，如数字城市、数字产业、数字社區(qū)都应运而生，这必定会引起中國(guó)甚至全球政治、经济、生活的变化”，聂梅生坦言。
值此数字化元年之际，房地产翻篇过后的新(xīn)形式，主要體(tǐ)现在四个方面：“一、从棚改、租赁市场到老旧小(xiǎo)區(qū)改造等，跟城市运营有(yǒu)很(hěn)大关系，都是房住不炒；二、银根肯定不会放松，因為(wèi)要保证经济转型；三、地根，土地财政的没落和土地资源的释放同时并举；四、税收，新(xīn)的税制当中，个人C端的权重加强，B端减税”，聂梅生说。
房地产行业怎么翻篇？
那么，有(yǒu)危又(yòu)有(yǒu)机之中，房地产行业该如何翻篇？聂梅生给出了答(dá)案。
首当其冲的是投资转消费。在此之前，在投资方面，很(hěn)多(duō)房企从GDP层面考虑较多(duō)，现在考虑更多(duō)的是美好生活指数，以及國(guó)民(mín)幸福指数。转到美好生活，转到城市运营，最终的指数需要重新(xīn)架构。
其二 、增量转存量。将房地产企业的销售额、销售面积转到存量资产的价值，充分(fēn)挖掘出来，并最终运营起来。
其三、开发转服務(wù)。从短期开发转長(cháng)期持有(yǒu)的运营服務(wù)。 这其中颇為(wèi)重要的是产业融合。聂梅生认為(wèi)，房地产行业如果不能(néng)建立起一个和其它产业很(hěn)好融合的观念，是翻不了篇的，将依旧是原来的态势。
实际上，在现在的产城融合中，常住人口有(yǒu)8亿多(duō)，城镇化率达到60%，存量住房有(yǒu)300亿平方米，存量资产大概300-400万亿的市值。
存量市场显然是待挖掘的金矿。然而，存量资产如何盘活？“这与城市运营有(yǒu)关，与科(kē)技有(yǒu)关。将城市运营和科(kē)技结合起来。也就是，科(kē)技不仅与房地产融合，还可(kě)与产品、产业融合”，聂梅生认為(wèi)。
因為(wèi)，自2007年到2019年，移动互联网时代是人+人，从今年开始，2019年到2031年，这十年的迭代是物(wù)物(wù)互联，是场景+场景的物(wù)物(wù)互联。据此，“数字产业和房地产的融合势在必行”，聂梅生再次强调。
她指出，产业融合基本产生在开发端和存量资产端。2020年，只要产业很(hěn)好地融合，存量端的数字化，以及开发建设端的数字化，将会实现重大突破。
近水楼台的是房企
5G支持下的物(wù)联网，在开发建设端的融合，是提升产业升级的重要机遇。“就是你能(néng)够想清楚在5G支持的物(wù)联网，开发建设端如何给它赋能(néng)，比如AI技术。AI技术改变了制造业，也会改变建造业”，聂梅生认為(wèi)。
住宅产业化实现了新(xīn)的突破。随着劳动力的稀缺和紧张，不仅是制造业，建造业也在寻求突破口，一些房企如碧桂园纷纷研发施工机器人砌砖、抹灰；遠(yuǎn)大住工抓住多(duō)年徘徊不前的住宅产业化，实现了車(chē)间数字化，每个車(chē)间都有(yǒu)个二维码。“未来，随着整个数字产业的发展，整个房地产行业的施工、建造业，将会和AI技术强力结合”，聂梅生断言。
在过去20年，绿色建筑、健康住宅等，始终没有(yǒu)赋能(néng)全行业，但在新(xīn)数字化的思维方式、物(wù)联网，甚至區(qū)块链的相互结合下，房地产行业最终势必和数字化、智慧化相结合，并不断升级，向社会普及、普惠。
从存量数字端来看，具有(yǒu)流量思维的互联网企业，与拥有(yǒu)管理(lǐ)思维的物(wù)业管理(lǐ)企业，难免有(yǒu)一场正面PK。為(wèi)什么物(wù)业管理(lǐ)企业干不过美团们？事实上，“数字社區(qū)的出发点和终极目标一定是C端客户，就是物(wù)又(yòu)见人，人人相联、物(wù)物(wù)相联、人物(wù)相联”，聂梅生认為(wèi)。
数字社區(qū)成為(wèi)存量资产端异军突起的抓手，也可(kě)称之為(wèi)存量资产端的数字化。聂梅生指出，很(hěn)多(duō)互联网企业将数字社區(qū)当成一个风口，但近水楼台先得月的却是房企，他(tā)们不仅掌握着社區(qū)，还手持着物(wù)业管理(lǐ)。
那么，数字社區(qū)的方案和步骤是什么？聂梅生认為(wèi)，先在社區(qū)进行各种各样的实景示范、试点。这些数字化社區(qū)方案之中，有(yǒu)基于大数据思维的，有(yǒu)基于互联网思维的，有(yǒu)基于数字货币的，也有(yǒu)基于區(qū)块链思维的，也有(yǒu)基于原来的BIM系统、CIM系统、小(xiǎo)區(qū)硬件、刷脸等等。将这些实例总结好，再建立开放互联互通的数字社區(qū)的云平台，开放试点，建设必要的标准，最后推广应用(yòng)。
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