去年底，楼市调控边际效应不断凸显，楼市疲态尽显。然而，今年以来，随着调控精准化施策逐步落实，惠州房地产市场再现供需活跃的局面。尤其是在目前的岁末市场，“翘尾”行情明显。
据市场监测机构统计数据，市场成交在“金九银十”高位“翻身”后，11月交易规模再度攀升，达到164.99万平方米的年内峰值。不均衡发展势头也进一步趋于明显，不同县區(qū)、不同片區(qū)乃至不同的项目楼盘都出现明显差异。
如何看待这一市场行情？相关楼市专家认為(wèi)，这是市场良性发展的必然方向，也是供需市场自然选择的结果。专家表示，随着楼市调控體(tǐ)系不断完善和深化，市场正从粗放走向集约发展，不同區(qū)域和产品在區(qū)位、品质等维度的差异也更加灵活地體(tǐ)现在动态市场。这将有(yǒu)效激发活力，引导市场提质高效发展。
●南方日报记者 张峰
市 场 表 现
不同项目和片區(qū)呈现差异化发展局面
得益于有(yǒu)效的价格监制机制，惠州房地产市场乱象迅速得到整治，市场波动行情得到稳定。但随着调控边际效应的出现，市场方面也开始呼唤调控施策的精准化和差异化。
具體(tǐ)到动态市场，改变正在发展。
今年5月开始，相比之前，部分(fēn)新(xīn)取得预售许可(kě)证的企业项目在价格表现上出现明显波动。领地兰台府、御水龙庭等楼盘分(fēn)别有(yǒu)500元—1500元每平方米的上浮，富力惠林温泉等项目则明显下浮。
尤其是在当下，随着岁末市场供需进一步强化，金山(shān)湖(hú)、江北等市场“断供”多(duō)时的城市核心區(qū)迎来新(xīn)项目入市，楼盘价格上浮的表现更显直观。例如，位于金山(shān)新(xīn)城的隆生西江花(huā)园、中海阅江府、鑫洲湖(hú)心岛1号等均达到15000元/平方米—16000元/平方米左右。
惠州房价再入上涨通道？惠州楼市独立评论人、甲乙丙丁策划机构创始人余鹤皋认為(wèi)，单纯从几个楼盘项目来判断惠州房价的涨跌并不合适，更应该从整个市场的发展轨迹来看待。他(tā)介绍，随着当前市场调控机制不断完善和优化，价格监制环节也不断实现精准化，与其说是价格的涨跌，不如说是项目价值的回归，“不同區(qū)域不同项目在价格上实施分(fēn)类指引，引导不同需求的客户群理(lǐ)性选择，也有(yǒu)效释放了市场活力。”
余鹤皋认為(wèi)，价格是否合理(lǐ)，最直观的體(tǐ)现就是市场的接受程度和认可(kě)度，“能(néng)够真正得到客户认可(kě)的价格才是合适的价格。”
这在近期市场推售的项目签约信息上得到反映。市住建局数据显示，近期多(duō)次领取预售许可(kě)证推售的隆生西江花(huā)园，10月24日推出的93套房源、11月8日推售的140套，已显示完成备案或签订预售合同的房源数超过1/2。另外，中海阅江府、保利天汇也得到市场的广泛关注。
反观蓝光雍和园、金盛丽景等其他(tā)项目，随着市场环境的变化，楼盘不断调整价格预期。同时，在销售过程中也通过9折、赠送停車(chē)位等优惠方式以价换量刺激销售。
不只是不同项目间的差异拉大，各县區(qū)的市场表现同样明显出现不均衡。数据显示，11月，大亚湾區(qū)交易房源3915套，居全市县區(qū)首位，环比上浮29%；惠城2951套位列次席，比增39%；而县域的龙门市场交易量则仅有(yǒu)269套，环比下降31%。在整體(tǐ)的涨跌表现上，惠城、惠阳、大亚湾和惠东环比上扬，而仲恺、博罗和龙门则出现了不同程度下滑。
发 展 方 向
推动市场调控施策精细化
“从大环境来看，惠州楼市是活跃向好，且平稳健康的；但关注局部市场也可(kě)以看到，不同區(qū)域间的差异表现也在不断加大，不同區(qū)域依托各自的价值吸引各自的消费客群。”余鹤皋认為(wèi)，这是调控后周期市场发展的必然趋势。
惠州市房地产业协会相关负责人同样表达了类似观点。该负责人指出，随着调控體(tǐ)系完善和深化，市场调控边际效应也在强化，且市场依然认同调控的常态化，实现了新(xīn)阶段的另一种市场平衡。而不同區(qū)域发展的差异化的表现和风险，又(yòu)需要行业调控施策进一步优化。
聚焦市场可(kě)以看到，随着今年以来，楼市调控“一城一策”不断深化，惠州楼市调控施策也不断实现精准化和差异化。针对不同地區(qū)和不同项目在价格监制机制上进行优化和灵活处理(lǐ)，有(yǒu)效地从源头上為(wèi)行业注入活力，带动市场精细化发展。
“从目前的行业动态来看，价格机制的优化切实带来了市场活力，但随着供需反转局面加剧，局部地區(qū)库存再现，市场还将提出更高的要求。”市房协该负责人举例称，以往被淡忘的库存压力可(kě)能(néng)再度出现，这都要求推行更加長(cháng)效有(yǒu)序的措施和策略机制。
以年内交易表现最為(wèi)突出的11月交易数据為(wèi)例，虽然单月销售规模达到164.99万平方米的年内最高位值，但同期供应的新(xīn)房源规模也达到170.23万平方米。
市统计局发布的前10月房地产投资、销售数据情况则更清晰地展示这一行业表现。1—10月，惠州三县四區(qū)房地产投资总额达到933.7亿元，比增21%。在即时建设规模上，这一阶段的施工面积和新(xīn)开工面积将分(fēn)别达到8730万平方米、1757.4万平方米，增量均表现明显。
“回顾过去几年的市场表现，供需表现已然明显发生了反转，市场需求更加理(lǐ)性，房源销售一定程度上进入到平淡期。但也要看到，由于粤港澳大湾區(qū)建设、城际、高铁等利好，惠州部分(fēn)區(qū)域对于購(gòu)房者的吸引力仍然明显。”余鹤皋认為(wèi)，这种局面意味着行业向好的发展前景依旧，但是各區(qū)域差异化发展也将加剧。这也对行业调控的智慧提出了更高要求。“行业的基础面变了，接下来的市场调控已不再是单纯的拳击和重压了，而是因地制宜，精细施策，多(duō)举措并行的市场也对调控施策提出了更高的要求。”
■关注
企业推售热情提升市场供需活跃
在阶段性交易市场方面，记者注意到，在“金九银十”止住连跌的颓势后，岁末市场“翘尾”行情明显。
据惠民(mín)之家的监测数据，惠州4月—8月市场销售房源规模分(fēn)别為(wèi)12765套、12480套、12186套、12159套、10621套，惠州楼市呈现出“四连跌”的下行行情。但随着传统的销售黄金周期“金九银十”到来，市场打了个“翻身战”，在这一周期销售规模分(fēn)别飙升至14220套/149.97万平方米、13984套/148.13万平方米规模。
在刚刚过去的11月份则再迎新(xīn)高位。据统计，当月全市四區(qū)三县新(xīn)建商(shāng)品住宅网签房源达到15518套，面积规模则达到164.99万平方米，达到年内峰值。对比“金九银十”的黄金周期，上涨幅度分(fēn)别达到9%、11%，同比去年同期11974套成交数涨幅则达到30%。
為(wèi)何如此？业内一名专家认為(wèi)，这是销售集中期到了、企业推售力度加剧使然。他(tā)介绍，前两年集中拿(ná)地开发的众多(duō)新(xīn)项目到了入市的周期，同时调控常态化也使企业推售更加理(lǐ)性，面对岁末交易市场的到来加速推售博取业绩成為(wèi)必然选择。
在这方面，住房主管部门预售监管平台的信息更為(wèi)直观。11月，惠州发放预售许可(kě)证数量就达到了103张，共计75个项目推出了15270套新(xīn)房，面积规模更是达到了170.23万平方米。
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