受新(xīn)冠肺炎疫情影响，房地产市场受到明显冲击，投资、销售、融资等多(duō)个指标出现较大幅度下滑。為(wèi)缓解疫情对房地产市场的冲击，近期地方政府陆续出台临时性支持政策，部分(fēn)政策因被质疑调控“松绑”最终以“一日游”落幕。
一时间，地方会否再启房地产刺激经济？房企资金恶化会否引发财務(wù)风险？……成為(wèi)各方关注的焦点。
多(duō)位业内专家指出，“房住不炒”的定位不能(néng)因疫情而改变，应以“稳地价、稳房价、稳预期”為(wèi)宗旨，加速构建完善房地产调控的長(cháng)效机制，保持房地产市场平稳运行。专家建议，一方面，要有(yǒu)序推进复工复产，鼓励并支持房企主动应对，化解交房逾期、资金紧张等潜在风险。另一方面，应围绕老旧小(xiǎo)區(qū)改造等方面形成投资着力点，对冲固定资产投资下滑，精准发挥房地产行业经济“稳压器”的作用(yòng)。
房地产市场潜在风险值得警惕
突如其来的疫情，对中國(guó)经济产生了冲击，房地产行业也受到了较大的影响，投资、销售、拿(ná)地等均出现较大幅度下滑。國(guó)家统计局3月16日公布的数据显示，1至2月份，全國(guó)房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3%。其中，住宅投资下降16.0%。房地产开发企业土地購(gòu)置面积1092万平方米，同比下降29.3%；土地成交价款440亿元，下降36.2%。
与此同时，1至2月份，商(shāng)品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9%。其中，住宅销售面积下降39.2%，办公楼销售面积下降48.4%，商(shāng)业营业用(yòng)房销售面积下降46.0%。商(shāng)品房销售额8203亿元，下降35.9%。
克而瑞研究中心近日发布的报告也显示，受疫情期间多(duō)地售楼处被迫暂停销售活动影响，27个重点城市整體(tǐ)成交240万平方米，环比降幅高达83%，同比下滑77%。企业方面，2月全國(guó)百强房企全口径销售金额3256亿元，同比减少37.7%，超八成房企单月业绩同比下滑。
楼市成交的大幅度下滑，给房地产市场带来了潜在风险。首当其冲的就是销售回款的不及时将导致行业财務(wù)风险剧增。数据显示，2019年，销售回款在房地产开发企业实际到位资金中的占比达到49.62%的历史高位，总计88640亿元。与此同时，由于严厉的融资限制，2019年國(guó)内贷款占比仅為(wèi)14.13%，為(wèi)历史最低点。
3月6日，上海清算所披露文(wén)件显示，新(xīn)华联控股成為(wèi)首个受疫情影响而出现债務(wù)违约的房企。亿翰智库研报则显示，2019年房企信用(yòng)债发行总额5909.1亿元，而2020年将到期的信用(yòng)债总额為(wèi)7468.6亿元。
业内人士指出，不仅是融资能(néng)力相对较弱的中小(xiǎo)型房企，部分(fēn)龙头企业也难免面临现金流压力及债務(wù)违约风险。事实上，為(wèi)了缓解资金紧张局面，房地产企业正纷纷加大融资力度。
Wind数据显示，今年前两个月，國(guó)内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。一些房企还通过发行短期融资券来缓解现金流紧张局面，截至3月6日，房企今年发行包含一般短期融资券、超短期融资债券在内的短期融资券产品共计37只，金额為(wèi)254.50亿元，大致相当于去年全年的三分(fēn)之一。
其次，房地产开发投资大幅下滑可(kě)能(néng)造成后续供需失衡。受销售低迷影响，2月份全國(guó)土地市场供应和成交量双双环比下降。克而瑞研究中心的数据显示，2020年2月，全國(guó)土地出让金共计2400亿，环比1月的3700亿下降35%。除一線(xiàn)城市成交量有(yǒu)所上涨外，二三線(xiàn)城市的成交量均较上月减少约50%。
再次，房地产市场还面临疫情中断返乡置业，三四線(xiàn)城市市场风险加剧的挑战。此外，疫情还造成部分(fēn)已出让土地延期交付，部分(fēn)房地产项目不能(néng)按期开工、竣工。开发建设停滞导致的项目面临延期交付等风险也值得高度警惕。
房地产市场当前面临的短期风险是客观存在的，要正视并防范化解这些潜在风险。实际上，近一段时间以来，全國(guó)已有(yǒu)多(duō)地出台了涉及房地产调控的相关政策，主要以降低房地产企业经营压力為(wèi)主，包括减轻企业缴纳税费压力、适度降低预售条件加快周转等措施。房企自身也正在积极转型，纷纷转变营销模式，开通商(shāng)品房線(xiàn)上售楼平台，运用(yòng)互联网平台的力量，发挥在線(xiàn)售楼平台优势。
精准发挥房地产业稳经济作用(yòng)
作為(wèi)经济重要组成部分(fēn)，房地产行业的稳定对整个经济运行大局影响重大。当前，要在坚持“房住不炒”的总體(tǐ)基调和“稳地价、稳房价、稳预期”的目标下，客观分(fēn)析新(xīn)时期房地产行业在我國(guó)國(guó)民(mín)经济中的地位，在不将房地产作為(wèi)经济刺激手段的前提下，精准发挥其稳经济的作用(yòng)。
國(guó)家统计局统计数据显示，2月份，房地产开发景气指数為(wèi)97.39。值得注意的是，景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间為(wèi)适度景气水平。
上海市人民(mín)政府参事盛松成指出，如果我國(guó)2020年一季度房地产投资增速下降15%，房地产投资下行造成的GDP增速下降将达0.06个百分(fēn)点。此外，房地产业与國(guó)家统计局分(fēn)类的42个行业均有(yǒu)不同程度的关联关系，房地产投资下行对上下游产业也将形成扰动。
这可(kě)以从一组数据中看出端倪，國(guó)家统计局2019年数据显示，全國(guó)房地产开发投资在固定资产投资几大领域中，保持了较高增速。2019年，我國(guó)國(guó)内生产总值為(wèi)990865亿元，全國(guó)固定资产投资（不含农户）551478亿元，比上年增長(cháng)5.4%。其中，全國(guó)房地产开发投资132194亿元，比上年增長(cháng)9.9%，占固定资产投资总额的23.97%。其中，住宅投资97071亿元，增長(cháng)13.9%。
盛松成指出，2017年至2019年资本形成总额分(fēn)别拉动我國(guó)经济增長(cháng)2.3个、2.2个和1.9个百分(fēn)点，均值為(wèi)2.13%。2017年至2019年房地产投资占固定资产投资比重分(fēn)别為(wèi)17.38%、18.92%和23.97%，均值為(wèi)20.09%。以此计算，过去三年房地产投资平均每年拉动我國(guó)经济增長(cháng)约0.43个百分(fēn)点。
从关联行业来看，房地产业产业链条長(cháng)、关联行业多(duō)。如果考虑房地产投资消费对其他(tā)产业的带动作用(yòng)，房地产业平稳发展对于稳投资、稳经济的“稳压器”作用(yòng)就会更明显。房地产开发投资带动建筑业以及水泥、钢铁、有(yǒu)色金属、挖掘机等上下游制造业；房地产消费，既直接带动与住房有(yǒu)关的家電(diàn)、家具、家纺、装潢等制造业，也明显带动金融、媒體(tǐ)服務(wù)、互联网、物(wù)业管理(lǐ)等第三产业。
从城镇化大趋势来看，房地产业依然有(yǒu)发展空间。城镇化的进程深入，伴随人口的流动，带动住房需求的产生，将带来房地产业未来的发展空间。从消费者需求演变来看，在改善需求、服務(wù)需求等带动下，未来房地产市场仍有(yǒu)潜在空间。
专家表示，一方面要着力化解潜在的风险，保持房地产业健康平稳发展，避免大起大落。另一方面，应落实“因城施策”“因时施策”，围绕老旧小(xiǎo)區(qū)改造等形成行业投资着力点，对冲固定资产投资下滑风险。住房和城乡建设部数据显示，全國(guó)共有(yǒu)老旧小(xiǎo)區(qū)近16万个，估计综合改造投资额可(kě)达4万亿元。与此同时，老旧小(xiǎo)區(qū)改造项目投资周期较短，能(néng)通过补齐服務(wù)设施“短板”有(yǒu)效带动居民(mín)消费。“纾困不刺激”加速构建“三稳”長(cháng)效调控机制
经济稳定发展与房地产市场平稳健康运行二者是统一的、一致的。中央各次重大会议都重申了“房住不炒”的调控主基调，“保持定力，稳字当头”的调控指向也十分(fēn)鲜明。
十九大报告明确指出，坚持“房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”定位，加快建立多(duō)主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度，让全體(tǐ)人民(mín)住有(yǒu)所居。十九届四中全会明确指出，要加快建立多(duō)主體(tǐ)供给、多(duō)渠道保障、租購(gòu)并举的住房制度。去年年底的中央经济工作会议则指出，要坚持“房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的長(cháng)效管理(lǐ)调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。
國(guó)家统计局3月16日指出，“房住不炒”的定位没有(yǒu)改变，不把房地产作為(wèi)短期刺激政策，这几年房地产市场总體(tǐ)平稳，稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。
3月3日，人民(mín)银行会同财政部、银保监会召开的金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会暨電(diàn)视電(diàn)话会明确提出，坚持“房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的”定位和“不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。近期召开的2020年全國(guó)银行业保险业监督管理(lǐ)工作会议提出，坚决落实“房住不炒”要求，严格执行授信集中度等监管规则，严防信贷资金违规流入房地产领域。银保监会近日就针对部分(fēn)银行在房地产行业的违法违规事实进行了处罚。毋庸置疑，“房住不炒”的定位，不会因為(wèi)此次疫情而改变。发挥房地产对于稳定经济的作用(yòng)，绝不是将房地产作為(wèi)短期刺激手段。应当明确，当前给予房地产行业合理(lǐ)的必要的支持，本质上是从稳定
中國(guó)经济的角度出发，基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑，在特殊时期对房地产行业进行的纾困性质的举措。纾困主要是要防止行业企业因经营困难、资金链断裂而出现大面积破产，导致房地产投资超预期下滑、市场供需失衡，形成系统性风险，进而对中國(guó)经济稳定形成冲击。
短期而言，业内人士指出，在化解财務(wù)风险方面，应当支持房地产业合理(lǐ)融资需求，允许部分(fēn)受疫情影响较大的房地产企业延期还贷，加快贷款展期办理(lǐ)，為(wèi)企业调整还款计划，不盲目抽贷、断贷、压贷，以缓解近期销售萎缩对房企资金链的冲击。在稳定地产投资方面，在保障建材供应、畅通物(wù)流运输的同时，要强化供给端的调控，合理(lǐ)适当地增加房地产市场的供给，并要保障地价的相对稳定。
从長(cháng)遠(yuǎn)来看，关键还是要落实房地产長(cháng)效调控机制。要坚持“稳”字当头，全面落实因城施策、稳地价稳房价稳预期的長(cháng)效管理(lǐ)调控机制，建立和完善政策协同、调控联动、监测预警、市场监管等房地产调控體(tǐ)制机制，防范化解房地产市场风险，保持房地产市场平稳运行。
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