因城施策不是地方随意施策
中央也不会坐(zuò)视不管！
“坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。”这是今年政府工作报告中有(yǒu)关“涉房”表述。据了解，这是继2018年政府工作报告提出“房住不炒”后，再次提出“房住不炒”，2019年并未提及。
外界关心，这番表述背后有(yǒu)何考虑？对于房地产市场，又(yòu)将产生什么影响，房价是会降还是会涨呢(ne)？
房住不炒的主基调未变
今年两会上，政府工作报告强调，“坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位。”
专家指出，中央多(duō)次强调“房住不炒”传递的信号是，这将是很(hěn)長(cháng)一段时间内我國(guó)房地产市场调控的主基调，一方面强化了房子居住品的定位和功能(néng)，另一方面淡化弱化其投资品的炒作功能(néng)，这有(yǒu)利于降低房地产金融风险，促进楼市平稳健康发展。
就房地产的居住功能(néng)而言，北京市房地产法學(xué)会副会長(cháng)兼秘书長(cháng)、首都师范大學(xué)教授赵秀池表示，目前我國(guó)仍处于城市化加速阶段。2019年城市化率為(wèi)60.6%，按保守估算，每年大约1200万人口进城，所以城镇的住房需求还在不断增加。一方面需要為(wèi)新(xīn)进城居民(mín)解决住房问题，另一方面原来的城镇人口的住房需求也还有(yǒu)不少缺口。 為(wèi)了满足居民(mín)日益增長(cháng)的住房美好愿望，随着城镇人口的不断增加，住房的供应必须不断增加，直到城市化目标完成，这个趋势不会改变。
从炒作风险来看，目前房地产市场面临着“三高”风险。一是房价高；二是库存高；三是杠杆率高。2019年底，个人住房贷款余额30.07万亿元，同比增長(cháng)16.7%，过高的住房信贷不仅透支購(gòu)买力，而且还将挤压其他(tā)消费。
上海易居房地产研究院智库中心研究总监严跃进对此表示，尽管房地产市场面临很(hěn)大的压力，但是房住不炒依然要坚持，近期全國(guó)各地也在积极管控房地产业務(wù)，尤其是中介业務(wù)等，说明稳价格、稳交易依然是政策面基本导向。
赵秀池认為(wèi)，在“房住不炒”的定位下，主管部门和地方既要通过制度设计严控炒房，又(yòu)要大力发展租赁市场，建立租購(gòu)并举的住房制度，给承租人赋权，通过减免税收加大对个人房东和租赁机构的支持力度，增加租赁住房的供给，减少住房市场的購(gòu)买压力。
更强调城市政策的灵活性
本次政府工作报告还提出，“因城施策”。
严跃进表示，此次两会重提“因城施策”，其含义在于希望各地基于楼市实际情况来决定具體(tǐ)实施政策，為(wèi)各地政策松绑提供了更大的空间。实际上今年各地土地交易和房屋交易都很(hěn)弱，各地进行政策放松是有(yǒu)必要的，市场交易只有(yǒu)稳定，楼市才能(néng)发展得更好，预计两会后政策放松概率加大。
赵秀池对此表示，下一步要落实地方政府的主體(tǐ)责任，因為(wèi)只有(yǒu)地方政府对当地情况比较了解，也才能(néng)做到因城施策，平衡供求关系，促进房地产市场平稳健康发展。
从中央布局来看，因城施策绝非坐(zuò)视不管，让地方随意决策。
根据住建部部署，目前正推进全國(guó)一张网建设。
即各地建立以房屋网签备案数据為(wèi)基础的房地产市场监测體(tǐ)系，為(wèi)房地产市场调控提供数据支撑和决策依据，促进房地产市场平稳健康发展。市、县住房和城乡建设部门应当及时完善房屋网签备案系统，按照房屋网签备案业務(wù)操作规范要求，统一流程开展房屋网签备案工作，及时获取和上传交易数据，实现新(xīn)建商(shāng)品房、存量房网签备案全覆盖。
赵秀池对此表示，对于地方而言，通过网签备案系统能(néng)够更加准确地掌握当地的住房信息，进而制定正确的房地产调控政策，稳定社会预期，其因城施策更加有(yǒu)的放矢。对于中央而言，通过全國(guó)一张网建设，有(yǒu)利于中央对地方楼市调控进行监管，同时也能(néng)够更加全面地掌握全國(guó)楼市动态，从全國(guó)层面对市场进行监控研判。
房地产市场依然存在较大空间
今年的政府工作报告还指出，“促进房地产市场平稳健康发展”。
严跃进表示，房地产发展目标依然是平稳健康发展，就当前楼市情况看，市场交易偏弱、楼市投机依然较多(duō)、部分(fēn)贷款资金继续进入房地产，这都是后续需要重点关注的内容。
严跃进表示，相比而言，“不将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段”、“落实地方政府主體(tǐ)责任”等内容没有(yǒu)写入此次两会报告，这也使得各地在平衡房地产和宏观经济关系、鼓励地方政府稳定房地产方面有(yǒu)更大的作為(wèi)。
中國(guó)社科(kē)院财经战略研究院住房大数据项目组组長(cháng)邹琳华此前告诉中國(guó)新(xīn)闻周刊，在保持市场平稳发展的背景下，加上疫情的影响，今年房价大幅上涨的基础并不存在。
此次，政府工作报告还提出，“深入推进新(xīn)型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用(yòng)。完善便民(mín)设施，让城市更宜业宜居”。
赵秀池表示，这也是楼市的一大脉动。新(xīn)型城镇化建设中，城市群的发展非常重要，城市群的发展可(kě)以起到1+1大于2的效果。城市群发展中，每个城市要找好自己的定位，与城市群中的中心城市和其他(tā)城市错位发展，互相扶持。因此，城市群要做好城市群规划，确定各自的产业发展定位，进而确定各城市需要的岗位。
严跃进表示，完善便民(mín)设施的类似表述，之前相对是比较少的，这有(yǒu)两个重要含义。第一，城市发展不局限于住房建设，更强调宜居性，后续补短板是重要的内容，尤其是在城市公共设施等方面会强化，包括老旧小(xiǎo)區(qū)改造等都是重要的发力点。第二，城市的功能(néng)定位更加清晰，“宜业宜居”成為(wèi)关键，后续预计城市建设将获得更多(duō)的财政支持，尤其是在绿化率提升、新(xīn)基建建设、公共医疗卫生设施建设等方面会发力，这对于房地产发展也具有(yǒu)积极的作用(yòng)。
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