近期，全國(guó)土地市场整體(tǐ)持续升温，深圳、广州、北京等热点城市高价地块不断出现，成交额快速攀升，多(duō)个城市土地出让成交额超过千亿元。
土地市场持续升温
中原地产数据显示，北京、杭州、上海等城市今年以来土地成交额已突破千亿元。其中，北京為(wèi)1130亿元，土地出让额居前，杭州為(wèi)1097亿元，上海為(wèi)1015.47亿元。
同时，50个典型城市合计土地出让额1.6万亿元，同比上涨12%。其中，27个城市超过200亿元，49个城市超过100亿元。上述数据均刷新(xīn)近年来同期纪录。超过20亿元的地块44宗。其中，底价成交為(wèi)11宗，占比25%。
23个城市土地出让规划建筑面积超过1000万平方米，成都、重庆、苏州3个地區(qū)超过2000万平方米。其中，成都土地出让规划建筑面积合计2770.17万平方米，重庆合计為(wèi)2335.5万平方米，苏州為(wèi)2334.08万平方米。在一線(xiàn)城市中，北京地區(qū)土地出让规划建筑面积合计356.43万平方米，平均溢价率為(wèi)18.61%。
杭州等热点地區(qū)土地出让规模及成交溢价率均较高。5月27日，杭州市萧山(shān)區(qū)集中出让5宗宅地，规划建筑面积合计為(wèi)143915平方米，总成交价66.18亿元，保利、顺发、景瑞等房企成功竞得地块。其中，杭州众毓企业管理(lǐ)有(yǒu)限公司以总价13.34亿元竞得萧山(shān)區(qū)宁围单元XSCQ1405-04地块，楼面价為(wèi)21722元/平方米，溢价率27.78%。杭州众扬企业管理(lǐ)有(yǒu)限公司以总价8.09亿元竞得宁围单元XSCQ1405-18地块，楼面价21521元/平方米，溢价率26.59%。
近期热点城市出让的住宅地块楼面价较高，容积率较低。这就意味着竞得者需要在相应地块上建造改善型住宅产品。
5月27日，天津津南區(qū)辛庄板块3宗住宅用(yòng)地入市，规划建筑面积15.75万平方米，起始总价為(wèi)28.85亿元。其中，津南（挂）2020-06号地块由中铁建设集团房地产有(yǒu)限公司以底价6.93亿元获得，楼面价為(wèi)9462元/平方米。该地块為(wèi)二类居住用(yòng)地，规划建筑面积36619.5平方米，容积率不大于2且不小(xiǎo)于1。大华（天津）发展有(yǒu)限公司以底价21.92亿元获得04号、05号地块，成交楼面价分(fēn)别為(wèi)9454元/平方米、10698元/平方米。04号地块容积率為(wèi)不大于2且不小(xiǎo)于1，05号地块容积率為(wèi)不大于1.6且不小(xiǎo)于1。
房企拿(ná)地热情不减
诸葛找房数据研究中心分(fēn)析师國(guó)仕英指出，多(duō)地出让较优质地块，有(yǒu)利于稳定楼市，提振市场信心。一些地區(qū)推出的住宅用(yòng)地资源稀缺，地理(lǐ)位置佳，且周边配套建设较成熟，教育、医疗资源优质。出让优质地块，很(hěn)大程度上激发了房企的拿(ná)地热情。
据中指研究院监测，2020年前4个月，保利地产、香港置地、中國(guó)恒大3家房企拿(ná)地金额均超过300亿元。龙湖(hú)集团、华润置地、绿城中國(guó)3家房企拿(ná)地金额在200亿元至300亿元之间。新(xīn)城控股、招商(shāng)蛇口分(fēn)别揽地198亿元及192亿元。TOP10企业拿(ná)地总额2400亿元，占TOP50企业的37.8%。进入5月，房企拿(ná)地热情不减。
克而瑞研究中心謝(xiè)杨春指出，百强房企土地总货值规模达到42万亿元。其中，前10强房企的土储总货值达18万亿元，占百强房企总货值的4成以上，规模房企的土地储备具有(yǒu)优势。从龙头企业的投资策略看，以深耕聚焦、谨慎投资為(wèi)主，且收并購(gòu)成為(wèi)获取资源的重要途径，注重运营节奏。
今年以来房企联合體(tǐ)拿(ná)地明显增加。这种方式可(kě)以减少单家房企资金占用(yòng)规模和成本，提升拿(ná)地成功率。同时，后期销售方面可(kě)以增加更多(duō)“卖点”，提高综合知名度，有(yǒu)利于提升销售去化率。
据克而瑞研究中心监测，融创、世茂通过收并購(gòu)继续扩规模，两者总土储货值较2018年分(fēn)别增長(cháng)33.8%和20.5%。其中，融创6成土储来自收并購(gòu)。世茂于2019年也收購(gòu)了部分(fēn)新(xīn)城项目，且2020年初完成了对福晟的大筆(bǐ)收購(gòu)。而绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿(ná)地渠道、稳健增储。绿地在三四線(xiàn)城市坚定高铁新(xīn)城战略，布局优质核心三四線(xiàn)城市楼市，土储货值同比涨幅超过50%。
警惕变相融资拿(ná)地
為(wèi)缓解现金流压力、偿还到期债務(wù)、支付拿(ná)地所需资金，今年以来房企融资积极性高涨。
中原地产数据显示，截至5月27日，房企债券融资持续井喷，今年以来债券类融资额达3076亿元，同比增長(cháng)约25%。而2019年全年行业整體(tǐ)融资金额仅5800亿元。其中，4月房地产行业融资总金额达971亿元，刷新(xīn)最近几年单月融资额纪录。5月以来，房企融资继续高位运行。
从融资利率看，万科(kē)A、葛洲坝等企业的融资利率低至2%左右。相比此前动辄6%-10%的企业债券，近期房企融资利率持续走低。
贝壳研究院数据显示，上周（5月16日至5月22日）房企境内、外债券共发行18筆(bǐ)，融资（含计划）金额约170.4亿元，融资金额环比上升137%。受益于积极的金融政策，國(guó)内债券市场进入阶段性活跃期。
中原地产首席分(fēn)析师张大伟对中國(guó)证券报记者表示，境外融资收紧，而境内融资活跃，房企融资持续井喷，不少房企进行储备性发债。海外融资3月份规模骤减，4月份全面停滞，5月份小(xiǎo)额复苏，但前景仍不甚明朗。因此，房地产企业普遍增加境内融资规模及融资期限，以保证在较長(cháng)的一段时间内现金流不受影响。
一些房企强调，融资金额不用(yòng)作拿(ná)地使用(yòng)。多(duō)位业内人士指出，房企尽管对某筆(bǐ)融资规定了用(yòng)途，但融资后整體(tǐ)现金流变得宽裕，可(kě)以将更多(duō)的经营性现金流用(yòng)于拿(ná)地，这等于变相通过融资进行拿(ná)地。
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