“股市大涨，楼市应该也会涨，上一轮牛市就是如此。”有(yǒu)北京二手房业主对中國(guó)证券报记者说。记者近日实地调研发现，北京二手房市场成交量出现回暖迹象，且成交价出现不同程度的抬升，多(duō)数业主降价意愿较小(xiǎo)。而在此前，受疫情影响北京二手房成交下滑明显。机构数据显示，7月上旬北京二手房实际成交4000套，6月上旬成交6000套，5月上旬成交8000套。
带看量上来了
“最近几天看房的人明显多(duō)了起来。片區(qū)所在街(jiē)道降為(wèi)低风险區(qū)，看房的人马上行动起来了。”不少中介销售人员对中國(guó)证券报记者说。
“近期新(xīn)挂牌了很(hěn)多(duō)房源，各个片區(qū)房源充足，因此带看量也上来了。”位于西城區(qū)某片區(qū)的销售人员对中國(guó)证券报记者表示。
“从目前情况看，刚需仍是成交主力，近期成交的基本上都是刚需客户。疫情稳定后，很(hěn)多(duō)刚需客户来看房。不过，學(xué)區(qū)房成交量明显下降，很(hěn)多(duō)學(xué)區(qū)房销售人员开始转战别墅、叠拼等高端新(xīn)房项目。”多(duō)位地产观察人士对中國(guó)证券报记者指出。
“近期成交的學(xué)區(qū)房，多(duō)数客户并不指望在7月底之前完成在西城區(qū)落户，心态比较平稳，对能(néng)否及时落户上學(xué)这件事的态度比较理(lǐ)性。根据目前的流程，从签约到拿(ná)到房本落户，最短需要一个半月。學(xué)區(qū)房新(xīn)政推动的成交小(xiǎo)高峰已经过去。”
中原地产首席分(fēn)析师张大伟指出，疫情波动波及北京二手房市场，5月楼市出现小(xiǎo)阳春，6月中旬开始市场再次萎缩。尽管7月上旬只有(yǒu)4000套，但从目前的趋势看，预计中旬能(néng)到5000-6000套，整个7月可(kě)能(néng)在1.5万套左右，相比6月止跌企稳。市场波动客观上為(wèi)購(gòu)房者提供了一次抄底机会。
业主降价意愿小(xiǎo)
“目前不少业主报价仍低于5、6月份，面谈不会有(yǒu)大的改变。中介人员每天做的事情就是给业主打電(diàn)话，希望业主降低报价，吸引更多(duō)看房客户。带看量上来了，成交可(kě)能(néng)性加大。”多(duō)位中介人员对中國(guó)证券报记者说。
某头部中介机构销售人员介绍，根据公司的规定，成交价如果低于报价超过3%，门店(diàn)及经纪人会被扣除很(hěn)大一部分(fēn)业绩。因此，成交前中介人员会极力要求业主降价。到了購(gòu)房者看房和面谈环节，业主降价意愿就很(hěn)小(xiǎo)了。很(hěn)多(duō)房源的报价基本上就是近期的成交价。
除了上述因素，中國(guó)证券报记者了解到，业主降价意愿较小(xiǎo)也与业主的预期有(yǒu)关。“股市大涨，楼市应该也会涨，上一轮牛市就是如此。2015年股市经历牛市后，紧接着楼市开始上涨，2016年北京房价出现普涨行情。近期股市开始走牛，而北京的房价多(duō)年没有(yǒu)上涨。因此，即便高价卖不掉，也不会低价出手。”有(yǒu)售楼业主对中國(guó)证券报记者说。
易居研究院指出，按照以往规律，2020年三季度50城房价仍将稳步上涨。由于2019年三季度基数较高，按照目前房价的缓慢上涨幅度，预计2020年三季度综合收益率或略有(yǒu)下降。
新(xīn)房库存高位
中原地产首席分(fēn)析师张大伟认為(wèi)，受疫情等因素影响，2020年以来北京楼市成交不活跃，虽然5月有(yǒu)所增加，但6月市场再次陷入调整。截至7月13日，今年以来北京地區(qū)新(xīn)建住宅成交19271套，相比2019年同期下降明显。库存达到8.59万套的高位，增長(cháng)明显。
新(xīn)房库存量增長(cháng)的同时，今年以来北京持续出让大额地块。7月14日，北京三宗地块集中出让。其中，通州區(qū)永顺镇地块起拍价格為(wèi)11.31亿元，门头沟區(qū)龙泉镇地块起拍价格為(wèi)11.65亿元，房山(shān)區(qū)長(cháng)阳镇地块起拍价格為(wèi)28.30亿元。三宗地合计挂牌价格51.26亿元，均為(wèi)不限价宗地，总成交价约為(wèi)65亿元。
北京市通州區(qū)永顺镇运通人和良园二期项目地块由石榴+通投联合體(tǐ)以12.4亿元总价成交，溢价率為(wèi)10%，商(shāng)品住宅楼面价為(wèi)16818元/平方米。北京市门头沟區(qū)新(xīn)城地块由佳兆业以12.6亿元总价成交，溢价率為(wèi)8%，可(kě)售商(shāng)品住宅综合楼面价為(wèi)31439元/平方米。
贝壳研究院高级分(fēn)析师潘浩认為(wèi)，通州地块属于相对纯粹的住宅用(yòng)地，但需配建5万平方米的安置房。同时，纯商(shāng)品住宅體(tǐ)量较小(xiǎo)，且安置房體(tǐ)量大、建设成本较高，整體(tǐ)利润空间不大。因此，竞拍并不激烈，中海和石榴+通投竞争不足十轮即成交，整體(tǐ)溢价率在10%以内。本地块為(wèi)今年以来通州區(qū)成交的第三宗地块，楼面价最低，仅為(wèi)16818元/平方米。门头沟地块體(tǐ)量小(xiǎo)，整體(tǐ)一般，仅中海和佳兆业两家企业参与竞价，最终佳兆业以8%的溢价率成交。这是佳兆业首次在北京取得商(shāng)品住宅用(yòng)地。今年以来，房企对北京市场的关注度有(yǒu)所提高。
张大伟表示，3宗地块成交的溢价率均不高。房山(shān)地块溢价率较高，主要因為(wèi)起价低，销售预期价格在5万元/平方米左右。该地块实际成交楼面价格仅為(wèi)3.54万元/平方米，按照正常的建安成本计算，销售单价5万元/平方米以上可(kě)以盈利。整體(tǐ)看，北京土地市场并未出现高温的情况，相比大部分(fēn)城市而言市场平稳，供应较為(wèi)充足。
关注我们
