1月20日，中國(guó)人民(mín)银行授权全國(guó)银行间同业拆借中心公布最新(xīn)一期贷款市场报价利率（LPR）显示，5年期以上LPR為(wèi)4.65%，连续9个月未动。与此同时，根据贝壳研究院最新(xīn)房贷报告显示，开年多(duō)地房贷利率在底部微升。
业内人士表示，一方面，春节前市场资金面趋紧，房贷放款周期加速拉長(cháng)；另一方面，在房地产金融审慎管理(lǐ)制度之下，央行引导商(shāng)业银行房地产贷款合理(lǐ)增長(cháng)，预计未来房贷利率总體(tǐ)触底。考虑到局部市场过热，不排除采用(yòng)差别化房贷利率工具进行调节，房贷利率难有(yǒu)下降空间。
“房住不炒”信号进一步明确
20日，中國(guó)人民(mín)银行授权全國(guó)银行间同业拆借中心公布LPR為(wèi)1年期LPR3.85%，5年期以上LPR4.65%。这也意味着，自2020年5月起，LPR连续9个月保持稳定。
贝壳研究院首席市场分(fēn)析师许小(xiǎo)乐表示，MLF利率持续未变，表明当下的利率水平是与经济运行基本相适宜，货币政策没有(yǒu)继续宽松的必要，在经济企稳回温的预期之下，逆周期调节政策有(yǒu)序退出。
东方金诚首席宏观分(fēn)析师王青也表示，在今年上半年國(guó)内经济修复延续与外部不确定性犹存相交织、國(guó)内物(wù)价水平有(yǒu)望整體(tǐ)保持温和的背景下，货币政策将持续处于“观察期”，MLF利率调整的可(kě)能(néng)性很(hěn)小(xiǎo)，LPR报价基础有(yǒu)望保持稳定。
在LPR保持稳定的同时，“房住不炒”信号也进一步明确。中國(guó)人民(mín)银行金融市场司司長(cháng)邹澜在國(guó)新(xīn)办发布会上表示，“坚持‘房住不炒’定位，租購(gòu)并举，因城施策，保持房地产金融政策连续性、一致性、稳定性，稳妥实施好房地产金融审慎管理(lǐ)制度，加大住房租赁市场发展的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。
住建部方面也表示，将完善政策协同机制，建立住房与土地、金融联动机制，加强住宅用(yòng)地管理(lǐ)，完善房地产金融宏观审慎管理(lǐ)體(tǐ)系。
“在房地产金融审慎管理(lǐ)制度之下，央行引导商(shāng)业银行房地产贷款合理(lǐ)增長(cháng)，購(gòu)房信贷环境宽松触底。”许小(xiǎo)乐说。
银行房贷投放略有(yǒu)“收紧”之势
值得注意的是，在“房住不炒”的基调下，银行房贷投放也略显“收紧”之势。
2020年12月31日，央行、银保监会发布房地产金融监管新(xīn)政，明确划定银行“房地产贷款占比和个人住房按揭贷款占比”两道红線(xiàn)。“新(xīn)规至今已实施半月有(yǒu)余，在信贷‘开门红’的影响下，年初银行个人房贷投放暂未受到较大影响，个人住房按揭额度较為(wèi)充足。”融360大数据研究院分(fēn)析师李万赋表示，但長(cháng)期来看，银行今年的房贷投放总规模有(yǒu)收紧预期，或将加大區(qū)域性房贷额度差异化调整，压降利率较低利润空间较小(xiǎo)的城市房贷额度。
一位大行房贷业務(wù)相关人士也对记者表示，目前该行并未针对这一新(xīn)规出台具體(tǐ)的举措，但是整體(tǐ)房贷额度已经有(yǒu)所收紧。
光大证券研究所金融业首席分(fēn)析师王一峰表示，2020年以来，银行个人住房贷款一直“供需两旺”。未来，银行房地产广义贷款的增量空间将下降，从而带动存量增速也下降。未来，银行房地产广义贷款增速将向银行整體(tǐ)贷款的平均增速收敛。尤其一些中小(xiǎo)银行出于经济回报、风险考核和资本节约的原因对个人住房贷款业務(wù)积极性较高。在新(xīn)政影响下，预计中小(xiǎo)银行个人住房贷款业務(wù)增量增速将有(yǒu)所下降。
值得一提的是，在新(xīn)规背景下，房贷放款周期已有(yǒu)明显延長(cháng)。贝壳研究院1月房贷报告显示，重点监测的36个城市房贷平均放款周期已自去年9月开始经历“五连升”达到53天，较上月再度延長(cháng)5天，回到去年4月水平。
具體(tǐ)来看，36城中超8成平均房贷放款周期环比拉長(cháng)。廊坊、哈尔滨、宁波、南通等城市，环比延長(cháng)10天以上。珠三角方面，虽然局部城市放款周期在年初有(yǒu)所缓和，但惠州、东莞、佛山(shān)、中山(shān)等放款周期高达2个月以上。
房贷利率现触底迹象
研究数据显示，在房地产金融审慎管理(lǐ)制度之下，房贷利率也现触底迹象。“如果5年期LPR不调整，房贷利率的主要下行阶段已经基本结束。”上海易居房地产研究院研究员沈昕表示。
贝壳研究院报告也显示，2021年1月，贝壳研究院监测的36个城市的主流首套房贷利率為(wèi)5.23%，二套房贷利率為(wèi)5.52%，环比均微增1个基点，且从2020年12月开始已经连续两个月上升。
具體(tǐ)来看，1月36城房贷利率环比普遍平稳，房贷利率提升的城市主要是珠三角部分(fēn)城市，例如，东莞从去年底的首套房贷利率5.25%上调至5.45%，二套房贷利率则从5.45%上调至5.65%；中山(shān)方面首套房贷利率从去年底的5.05%上调至5.15%，二套房贷从此前的5.25%上调至5.35%。
融360大数据研究院报告显示，在房贷上涨的城市中，除中山(shān)外，杭州和哈尔滨涨幅较大，均上涨4个基点。而二線(xiàn)城市房贷利率下降的数量有(yǒu)所增加，且环比降幅差异缩小(xiǎo)，都在1-5个基点之间。“2021年开年房贷利率走势与2019年、2020年类似，且不同于2017、2018年的房贷大幅增長(cháng)的走势情况，侧面反映了全國(guó)房贷利率大幅变动的时代已经过去，房地产市场进入平稳期。”李万赋表示。
沈昕还表示，从2020年四季度来看，首套房贷平均利率不再持续下行，住户部门加杠杆明显得到控制。她指出，2020年前三季度，首套房贷平均利率持续小(xiǎo)幅下降，利率持续下行会对刺激居民(mín)贷款購(gòu)房产生一定作用(yòng)，住户部门贷款余额同比增速自3月创下阶段性低点以来，连续半年震荡上行。但2020年四季度，住户部门贷款余额同比增速小(xiǎo)幅下行，说明下半年房地产融资政策收紧后，以住房按揭贷款為(wèi)主的住户部门贷款增長(cháng)已经得到了较好的控制。
许小(xiǎo)乐表示，预计房贷利率总體(tǐ)触底。考虑到局部市场过热，不排除采用(yòng)差别化房贷利率工具进行调节的可(kě)能(néng)。
中國(guó)银行研究院研究员梁斯表示，对房地产贷款的比例控制将影响到房贷额度，房地产贷款投放边际收紧可(kě)能(néng)会推高涉房利率。但整體(tǐ)看，房地产贷款对银行来说仍然属于相对优质资产，尤其按揭贷款等不仅安全性高，风险权重也相对较低，对银行来说仍然是重要的业務(wù)争夺点。整體(tǐ)看，规模控制会影响房地产信贷投放，涉房利率或将小(xiǎo)幅上行，但预计幅度不会太大。
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