人口增速放缓，并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内，支撑我國(guó)房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在，房地产市场结构性发展空间更大。
第七次全國(guó)人口普查数据发布，我國(guó)总人口数增長(cháng)速度延续放缓势头。有(yǒu)人据此认為(wèi)，人口增速放缓，就不需要那么多(duō)房子了，房地产市场将走向衰退。果真如此吗？
数据表明，近10年间，我國(guó)人口年均增長(cháng)率0.53％，比上一个10年间增速降低0.04个百分(fēn)点。人口总量即将达峰，房地产市场发展“長(cháng)期看人口，中期看土地，短期看信贷”的分(fēn)析框架受到普遍认同。人口是决定未来長(cháng)时间房地产市场走势的重要因素。然而，人口增速放缓，并不必然导致房地产市场的大幅下滑或者房价快速下降。未来相当一段时间内，支撑我國(guó)房地产市场平稳健康发展的主要条件依然存在，房地产市场结构性发展空间更大。
经济平稳增長(cháng)，是房地产市场发展的坚实基础。同时，我國(guó)城镇化率仍在上行通道。2020年我國(guó)常住人口城镇化率63.89%。研究表明，城镇化率在50%至70%區(qū)间為(wèi)快速增長(cháng)，发达國(guó)家的城镇化率通常為(wèi)80%左右。我國(guó)城镇化进程仍在加速推进，大量农民(mín)走向城市，催生众多(duō)住房需求。
不可(kě)否认，随着城镇化率提升，经济发展进入中高速阶段，房地产投资的黄金时期已经过去。正如业内人士预判，我國(guó)房地产市场正从“黄金时代”走向“白银时代”。结构性发展空间提升有(yǒu)四大特征：
首先，人口更密集的城市群、都市圈住房需求更足。第七次人口普查数据表明，人口持续向沿江、沿海地區(qū)和内地城區(qū)集聚，長(cháng)三角、珠三角、成渝城市群等主要城市群人口增長(cháng)迅速，集聚度加大。显然，未来人口向沿江沿海大城市、省会城市以及主要城市群聚集的趋势仍将持续，这些城市产业更密集，经济后劲足，由此带来的住房需求更為(wèi)充裕，房地产市场相对活跃。
其次，住房租赁市场有(yǒu)望实现長(cháng)足发展。年轻人、新(xīn)毕业大學(xué)生等人群面临購(gòu)房难。為(wèi)他(tā)们提供良好的租赁住房环境，不失為(wèi)解决大城市居住问题的良策。租購(gòu)并举将是我國(guó)房地产市场的大势所趋，住房租赁将面临较大发展机遇。我國(guó)将规范住房租赁市场，完善長(cháng)租房建设，以及推进政策性租赁住房发展。
再次，带来优质居住體(tǐ)验的高品质住宅将聚集更多(duō)人气。第七次人口普查数据表明，我國(guó)人口受教育程度明显提升，人口素质大為(wèi)改善。这预示我國(guó)人口将从数量红利向人口质量红利转变。房地产市场也从过去注重量的增長(cháng)，转而更注重给居住者带来高品质居住體(tǐ)验。除了住宅楼本身需要提升品质外，人们对小(xiǎo)區(qū)绿化、周围購(gòu)物(wù)环境以及生活中能(néng)够获得的各种便利服務(wù)都有(yǒu)更高要求。与居住相关的产业和服務(wù)，将有(yǒu)更大提升空间。
最后，养老地产等细分(fēn)市场将迎来发展机遇。我國(guó)人口老龄化正在逐步加速。扩大老年用(yòng)品和服務(wù)消费，养老地产、养老公寓有(yǒu)望觅得良机，实际上很(hěn)多(duō)房企早就开始布局养老地产。第七次人口普查数据表明，2020年我國(guó)家庭户平均人口规模為(wèi)2.62。家庭户规模持续下降，产生一部分(fēn)小(xiǎo)户型需求。小(xiǎo)而精美的住宅对人口少的家庭可(kě)能(néng)更友好。
有(yǒu)机遇亦有(yǒu)挑战，房地产長(cháng)效机制仍需要不断完善。房地产市场存在众多(duō)结构性机遇，我们不能(néng)再将房地产作為(wèi)短期刺激经济的手段。各地在吸引人才的同时，也需警惕借此放松房地产市场调控的状况出现，“房子是用(yòng)来住的，不是用(yòng)来炒的”定位必须始终坚持。
值得注意的是，人口持续向热点城市聚集，致使这些城市房价上涨压力增大。这时，需要扩大热点城市土地供应量从而扩大住宅供给，缓解供需矛盾。必须看到，房地产仍然是当前我國(guó)金融领域最大的“灰犀牛”，房地产泡沫在个别热点城市仍在不断累积，需高度警惕。而对一些人口净流出的省份和城市而言，住房需求呈下降趋势，也应该做好房地产市场规划，避免出现住宅供给过剩，谨防市场大起大落。（作者：亢 舒 来源：经济日报）
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