中國(guó)网财经7月2日讯(记者 王晨曦)2021上半年房地产市场调控密集，信贷政策收紧，購(gòu)房政策调整频繁，但热点城市房价上涨仍是主流。随着调控深入，房价涨幅逐渐被抑制，特别是一線(xiàn)城市二手房市场降幅明显。
关于下半年房地产市场运行，专家对中國(guó)网财经表示，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现，未来楼市成交将逐渐趋向平稳。
上半年二手房市场管控措施密集 预计未来二手房价降幅持续市场回归常态
据中原地产研究院统计，今年前5月各地房地产调控次数超过234次。其中，二手房市场管控措施也密集出台。
今年2月，深圳发布二手房参考价机制。3月，北京海淀严惩“炒作”學(xué)區(qū)房，上海房地产经纪行业协会发起“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”。一線(xiàn)城市带头示范后，二線(xiàn)城市紧跟步伐。到4月，合肥二手房限購(gòu)、西安二手房限售，5月成都正式发布二手房参考价政策。
國(guó)家统计局数据显示，北上广深四个一線(xiàn)城市1月份二手住宅销售价格环比上涨1.3%；2月份二手住宅价格环比上涨1.1%；3月上涨1.0%；4月上涨0.8%；5月上涨0.6%。一線(xiàn)城市二手房价涨幅回落明显。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对中國(guó)网财经表示，实际上一線(xiàn)城市政策管控非常严厉，此前查处深房理(lǐ)等炒房团对市场形成了一定的震慑力。后续新(xīn)房集中供应，二手房市场随之降温。
“二手房价还在涨，但涨幅在放缓，预计下半年二手房价降幅仍将持续。”中原地产首席分(fēn)析师张大伟认為(wèi)，过去几个月，特别是一季度二手房价暴涨，其实是一种不正常的状态。房地产市场本身就不应该暴涨，二手房价涨幅放缓是楼市回归常态的表现。
不仅有(yǒu)政策调控，二手房市场近日也频传房贷收紧甚至停贷的消息。
据媒體(tǐ)报道，深圳、东莞、南京均出现二手房贷额度不足的消息，而武汉、合肥、重庆、杭州等多(duō)个城市传出额度用(yòng)完，被迫“停贷”的风声。
张大伟认為(wèi)，目前来看，南方城市房贷明显收紧，收紧的原因是房贷不够用(yòng)。二手房成交量加大，使得原本已经供应很(hěn)多(duō)的房贷不够用(yòng)。
张大伟指出，本质还是因為(wèi)楼市过热，2020年包括今年一季度在内信贷超发，房贷本身处于历史高位并且同期上涨幅度非常明显，但是整个楼市成交金额过大，信贷供给不够，变相使得房贷不够用(yòng)，即房贷收紧，因此市场结果就是房价还在涨，但是涨幅在减小(xiǎo)。房贷供应量不够就抑制市场成交，后续二手房楼市成交还是会逐渐向平稳方向发展。
土地市场上半年“量跌价涨” 首批“双集中”供地存降温效应
据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全國(guó)300城市土地市场整體(tǐ)供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分(fēn)点，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用(yòng)地供应量同比下降9%。一季度土地供求同比走高，二季度供地节奏放缓，上半年总體(tǐ)上出现出量跌价涨的态势。
今年2月开始，北上广深等22个城市逐步试点“供地两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，全年将分(fēn)3批次集中统一发布住宅用(yòng)地招拍挂公告及组织出让。截止到6月26日，22城中除武汉外的21城均已完成第一轮集中土拍。
中指研究院认為(wèi)，“供地两集中”政策将有(yǒu)利于稳定市场预期、降低土地竞拍热度，引导市场合理(lǐ)回归，对于平抑溢价率有(yǒu)积极作用(yòng)。有(yǒu)助于实现“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。
但根据中原地产研究院数据显示，首批双集中供地结束后，土地热度不减，溢价率也较去年上升。具體(tǐ)来看，对比22个集中供地试点城市在2020年全年完成的住宅土地出让情况，地价平均楼面价上涨了15%。从溢价率看，2021年第一轮集中供地也较去年上涨了2个百分(fēn)点。
对此，严跃进分(fēn)析称要客观看待此类溢价率。首先土地供应增多(duō)，客观上拿(ná)地机会多(duō)，所以溢价率相对来说是会有(yǒu)所把控的；其次，土地溢价率本身也受供地的影响，部分(fēn)地块比较热，和土地位于市區(qū)等因素有(yǒu)关。
“首批双集中供地实际上还是有(yǒu)降温效应的，各地土地方面有(yǒu)限地价等各类约束，客观上也使得房企拿(ná)地理(lǐ)性，基本上还是吻合‘稳地价、稳房价、稳预期’政策导向的。”严跃进说。
房地产税下半年会推进？ 专家：未来将会渐进推进 短期内落地可(kě)能(néng)性不大
5月11日，财政部等四部门召开房地产税改革试点工作座谈会。座谈会提出要听取部分(fēn)城市人民(mín)政府负责同志(zhì)及部分(fēn)专家學(xué)者对房地产税改革试点工作的意见。
业内人士指出，“谈税色变”现象实际存在。有(yǒu)关房地产税法的任何新(xīn)进展，都会引发市场的讨论。而此次财政部等四部门齐聚召开座谈会是否意味着“房地产税法”将要推出？对未来下半年房地产市场会有(yǒu)什么具體(tǐ)影响？
“房地产税是房地产長(cháng)效机制的重要环节，未来几年肯定会逐渐的推进，但是短期来看，落地的可(kě)能(néng)性不大，起码两三年内不用(yòng)把‘房地产税’当成一个干扰市场影响市场的指标。” 张大伟在接受中國(guó)网财经采访时表示：“从此次座谈会可(kě)以看出，房地产税将来肯定会落地，但不会是近期的事。”
严跃进认為(wèi)房地产税有(yǒu)大城市先行试点的可(kě)能(néng)。严跃进表示，房地产税客观上有(yǒu)助于促进房价稳定和房地产市场的平稳健康发展。而此次首次提及“改革试点工作”，有(yǒu)很(hěn)强风向标意义。并且从当前房地产市场的管控思路看，大城市先行试点的可(kě)能(néng)性最大。
若房地产税持续推进，会对房地产市场带来什么影响？
严跃进认為(wèi)，如果大城市推进房地产税改革，住房持有(yǒu)成本增加，会使得一手房认購(gòu)意愿淡化，进而促进房价下降或涨幅收窄；二手房房东也会因為(wèi)潜在收益减少而抛售房产，促使市场上流通的二手房增多(duō)，压低房价；从房企拿(ná)地方面看，客观上会引导房企转移到其他(tā)地级市或弱省会城市，减少大城市土地市场竞争激烈程度；最后，随着市场上購(gòu)房市场热度减少和存量房源的增加，客观上也会使得租赁市场的压力减少，进而促使租金下降。
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