种种迹象显示，融资政策边际放松的信号，正在给房地产行业带来一些暖意。
我们认為(wèi)，短期内房企信贷政策的变化应该注意。另一方面，房地产市场发生的一些長(cháng)期性变化更值得关注。
第一，房地产行业内的央企、國(guó)企将显现出较大发展优势。
房地产行业内的央企、國(guó)企，由于有(yǒu)國(guó)家信用(yòng)背书，一方面能(néng)享受较低的资金成本，另一方面随着房企融资政策边际放松，在防范金融风险和保障民(mín)生的双重要求下，此类企业并購(gòu)折价资产的动力、实力将更强。
第二，房地产行业持续多(duō)年的高周转模式将走向终结。
近几年，房地产开发是拉动國(guó)内固定资产投资，乃至中國(guó)经济增長(cháng)的一支重要力量。这其中有(yǒu)两个重要原因：一是房地产行业高周转模式的广泛采用(yòng)；二是期房销售模式下行业持续加杠杆。伴随行业的深度整合，以上两大要素正在走向瓦解与终结。
房地产的高周转是企业利用(yòng)提前支取的项目预售款与其他(tā)类自筹资金，不断快速拿(ná)地滚动开发的过程。随着2020年下半年密集的调控政策开始之后，房地产融资政策持续收紧，对这种高杠杆的经营模式提出了很(hěn)大挑战，整个行业的高周转链条运行变得越来越不稳定。
在“三道红線(xiàn)”政策以及房地产贷款集中度管理(lǐ)制度实施之后，房企对项目销售的资金回款依赖度更高。但进入2021年下半年后，房地产的整體(tǐ)销售变得不再“给力”，其根本原因是包括購(gòu)房者在内的多(duō)个市场主體(tǐ)，对行业预期发生了根本性变化。
首先，不少品牌房企出现流动性问题，这在一定程度上打击了購(gòu)房者对品牌房企的信任，房屋预售制同时也出现动摇。
其次，随着房企信用(yòng)风险的不断释放，政策层面对项目预售资金监管不断收紧，房企挪用(yòng)预售资金进行快速滚动开发、从而扩张企业规模基本成為(wèi)不可(kě)能(néng)。
一方面是销售端市场情绪的持续低迷，一方面是信贷端对房企外部融资的持续收紧。在两边都受到挤压的情况下，房地产此前的高周转模式已很(hěn)难再有(yǒu)腾挪空间。随着各地对预售资金的严格监管，我们认為(wèi)，未来现房销售将有(yǒu)可(kě)能(néng)成為(wèi)房地产行业的主要销售模式。
当前，市场仍将关注点更多(duō)地放在短期房地产政策的边际放松，以及地产开发投资如何企稳上，但在我们看来，高周转发展模式的终结才是对房地产投资影响极為(wèi)深遠(yuǎn)的一大趋势。
如果2021年房地产下行压力持续加大，我们建议可(kě)以通过加大保障性租赁住房的建设与供应，形成对行业的托底效应。(中新(xīn)经纬APP)
作者：李奇霖 红塔证券研究所所長(cháng)、首席经济學(xué)家
孙永乐 红塔证券宏观分(fēn)析师
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