杭州第三批集中供地热度骤增，半数触顶摇号
第三批集中供地迎来尾声，杭州压轴出场最终成交35宗地块揽金760亿元，其中24宗地块触及竞价上限进入摇号环节，9宗地块以底价成交。至此，本年度杭州三轮集中土拍已落幕，全年土拍揽金总额超3000亿元。
从成交结果来看，受企业销售回款慢、资金压力大、土拍规则调整等多(duō)重因素影响，杭州本轮土拍虽然已明显“回暖”，但仍是以滨江、华润、绿城等房企為(wèi)主力，民(mín)营企业稍显逊色。
其中，华润以总价122.75亿元2宗地块的成绩位居榜首。绿城以总成交价89.79亿元紧随其后，分(fēn)别以83.22亿元摇号竞得3宗地块，以及6.57亿元底价竞得临安區(qū)滨湖(hú)新(xīn)區(qū)单元H-R21-01地块。
深耕杭州的滨江集团以74.22亿元联合竞得4宗地块，除大江东核心區(qū)青西二路东侧地块一為(wèi)9.25亿元底价摘得外，其余3宗均為(wèi)摇号竞得。
除此之外，越秀摇号竞得铁路北站单元GS1104-R21-05地块，成交价21.24亿元，溢价率9.83%；招商(shāng)+北京科(kē)技园联合體(tǐ)以9.41亿元摇号竞得运河新(xīn)城单元GS1001-15地块，溢价率9.93%；中海摇号中签上城區(qū)(牛田单元R21-12地块），成交价42.53亿元，溢价率9.81%。
从竞拍规则来看，相较于第一轮高溢价“抢地”，第二轮的理(lǐ)智惨淡，此轮土拍中，為(wèi)提高开发商(shāng)的拿(ná)地热情，杭州在拿(ná)地策略方面进行了优化。
首先在地块预告发布后，根据勾地情况以及市场反应正式确定了挂牌地块名单。并调整了部分(fēn)區(qū)域板块的新(xīn)房价格上限，涉及运河新(xīn)城、三墩、申花(huā)、未来科(kē)技城等14个區(qū)域。
其次，适当下调了地块封顶溢价率和起始楼面价，做到了买房、卖房让利最大化。同时，将第二批的“竞品质”改為(wèi)“定品质”，“品质标准”由政府发布。
第二批集中供地成交不足 市场观望情绪严峻
在首轮土拍中，除北京、上海两座超一線(xiàn)城市外，其余20城均出现了“南高北低”现象。杭州、深圳、厦门平均溢价率超25%，重庆则以平均溢价率38.82%位居榜首。其中招商(shāng)蛇口以32.5亿元竞得沙坪坝區(qū)西永组团一商(shāng)住地块，溢价率高达129.98%。
而在北方城市中，長(cháng)春虽率先启动集中供地，但溢价率却处于垫底状态，所成交的38宗地块中，有(yǒu)32宗地為(wèi)底价成交，平均溢价率為(wèi)3.92%。
在吸取首轮供地“教训”后，8月初14城相继叫停二轮供地，并推出“补丁政策”。将溢价率天花(huā)板设定為(wèi)15%，且不允许通过提高起拍价方式调整溢价率，严格控制城市楼面价突破新(xīn)高。溢价率触顶后，还将分(fēn)别采取摇号、竞品质等方式确认最终竞得人。
除限制溢价率外，多(duō)地土拍规则还加强了对开发商(shāng)自有(yǒu)资金和资质的审查。提高竞价门槛后，一部分(fēn)开发商(shāng)苦于资金紧张，直接被劝退。
受此影响，杭州第二批集中供地最终仅成交14宗地块，较首批成交57宗地块下降75%；成交总价257亿元，较首批成交总价1178亿元下降78%；土地成交平均溢价率4.6%，较首批平均溢价率下降21.4%。
此外，因利润率极為(wèi)有(yǒu)限，杭州前两轮集中土拍中的多(duō)地块成交后寻求合作，或在竞拍时以联合體(tǐ)的形式出现。滨江集团前两轮所竞得的6宗地块中，4宗地块為(wèi)联合拿(ná)地，占比67%。
而宋都在杭州首轮“两集中”供地竞拍中，以总价45.84亿元竞得包括杭政储出【2021】8号地块、临政储出【2021】4号地块、临政储出【2021】12号地块、富政储出【2021】10号地块以及富政储出【2021】9号地块等五宗地块。
随后，宋都就杭政储出【2021】8号地块与祥生达成合作意向。但在2021年5月13日，事件发生转折，祥生方電(diàn)话通知宋都公司相关人员，单方面表示不再参与合作。
无独有(yǒu)偶，宋都还曾就临政储出【2021】12号地块与浙江宝龙签订合作备忘录。然而，浙江宝龙以合同尚在审批流程等原因拖延签订正式合作协议，且拒收了宋都寄出的《关于推进天目医药港ZX11-G-15地块合作的工作联系函》。2021年5月19日，在宋都多(duō)次電(diàn)话催促下，浙江宝龙同样明确表示放弃合作。
宋都股份在回复上交所有(yǒu)关放弃竞得土地使用(yòng)权事项的监管工作函中称，因祥生、宝龙未能(néng)履行合作开发地块义務(wù)，导致宋都短时间内资金流动出现问题，所以决定放弃土地使用(yòng)权。此意為(wèi)无可(kě)奈何之举，以退地方式寻求自保。
祥生集团董事長(cháng)陈國(guó)祥还就此事回应称“两家之间没纠纷，是宋都自己无理(lǐ)取闹”。
政策趋稳，未来向好
对于部分(fēn)城市土地市场骤冷的原因，中指研究院分(fēn)析师称：一方面，三季度房地产政策调控频繁，涉及限購(gòu)、限售和二手房成交参考价格等方面，叠加银行按揭额度吃紧，市场观望情绪上升，多(duō)数城市市场活跃度下滑明显。
另一方面，房企资金端持续承压，银行按揭额度吃紧下放款周期延長(cháng)，影响房企回款节奏，个别企业违约事件也在一定程度上影响房企的正常融资，叠加第二批集中供地严格購(gòu)地自有(yǒu)资金审查等，房企拿(ná)地意愿受到抑制。
然而从上海、广州、深圳等城市第三轮集中土拍情况来看，相对于此前“國(guó)家队”一面倒的局面，此轮土拍中民(mín)企拿(ná)地的积极性有(yǒu)所提高，市场回暖速度遠(yuǎn)超预期。
许久未在深圳土拍市场露面的本土房企鸿荣源以30.94亿元竞得宝安區(qū)新(xīn)安街(jiē)道地块并再次赢得了市场的广泛关注。
叠加近期央行的动作来看，房企资金紧张的局面或将有(yǒu)所改善。
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