两会定调房地产，透露了这些信息

两会定调房地产，透露了这些信息

　　导读：稳增長(cháng)压力下，房地产的托底支撑作用(yòng)仍然重要，地产调控或进一步因地制宜宽松，政策优化空间会进一步加大。

　　作者 | 第一财经 孙梦凡 郑娜

　　经历了跌宕起伏的2021后，房地产后续怎么走，广泛牵动着市场相关方的心。

　　全國(guó)两会期间，政府工作报告的简短表述，為(wèi)2022年的房地产行业定下基调。

　　“坚持房子是用(yòng)来住的、不是用(yòng)来炒的定位，探索新(xīn)的发展模式，坚持租購(gòu)并举，加快发展長(cháng)租房市场，推进保障性住房建设，支持商(shāng)品房市场更好满足購(gòu)房者的合理(lǐ)住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。”报告称。

　　需要看到，“房住不炒”仍然是我國(guó)地产行业的政策之本。但在“稳地价、稳房价、稳预期”的导向下，房地产“因城施策”的工具箱更加灵活，对新(xīn)市民(mín)的購(gòu)房需求也更加重视。房贷下调、首付降低，新(xīn)一轮地方性政策宽松正在到来。

　　对部分(fēn)调控政策的合理(lǐ)纠偏，不仅是房地产良性循环的必经之路，对我國(guó)宏观经济的稳定发展同样意义重大。

　　自1998年房改以来，地产行业对我國(guó)國(guó)民(mín)经济的增長(cháng)，起到了有(yǒu)效助推作用(yòng)，对GDP的贡献率从1998年的4.02%升到2020年的7.34%。但是，2021年，房地产对GDP的贡献率同比下降0.56个百分(fēn)点，从7字头回落到6.78%。

　　多(duō)位业内人士认為(wèi)，今年我國(guó)GDP 增長(cháng)目标定為(wèi) 5.5%左右，房地产的托底支撑作用(yòng)仍然重要，地产调控或进一步因地制宜宽松，政策优化空间会进一步加大。

　　地产症结：信心缺失和风险传染

　　2021年房地产的严峻局面，直到2022年仍在持续。

　　从销售来看，各能(néng)级城市销售压力仍然不小(xiǎo)。银河证券数据显示，2022年2月，30城新(xīn)房销售面积同比增速-27.30%，环比增速-42.10%，一、二、三線(xiàn)城市数据均有(yǒu)所恶化。在楼市“风向标”之地深圳，近几月二手房成交量已跌至十几年新(xīn)低。

　　在土地市场，1月份CRIC重点监测城市土地流拍率达到25%，房企尤其是民(mín)营企业拿(ná)地热情仍然不高。不仅購(gòu)地吃力，部分(fēn)出险房企的资金危机仍在暴露，最新(xīn)陷入债務(wù)兑付风波的龙光，已直言遇到流动性困难，而类似的房企不在少数。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认為(wèi)，房地产的良性循环，在商(shāng)品房市场表现為(wèi)：土地能(néng)顺利出让，开发商(shāng)拿(ná)地积极、开工积极，房子能(néng)卖出去、顺利交付，开发商(shāng)再去拿(ná)地。当下这种销售惨淡、预期不振的情况，显然不利于行业良性循环。

　　北京深高投资创始合伙人兼首席投资官李凯在接受第一财经采访时表示，当下房企面临几个重要的问题：销售严重下滑、预售资金监管政策变化、融资收紧。

　　“以一二月份的同比数据来看，很(hěn)多(duō)企业都是拦腰砍半，没有(yǒu)几个企业能(néng)扛住这种量级的销售下滑。地产开发依赖杠杆，用(yòng)砍半的经营性现金流去偿还债務(wù)，是不现实的。”李凯认為(wèi)。

　　当下房企频现债務(wù)危机，既有(yǒu)外部原因，也受多(duō)年来粗放的发展模式所累。

　　全國(guó)政协委员莫天全认為(wèi)，在房地产市场快速增長(cháng)的年份，房企普遍采取“高负债、高杠杆、高周转”模式，导致行业出现一些固有(yǒu)问题。比如，房地产与金融系统过度结合，一旦企业资金回笼受阻叠加融资受限，偿债压力将明显增大，从而影响金融系统的稳定性。

　　此外，在规模扩张诉求下，企业拿(ná)地积极性高，土地竞价模式导致地价迅速上涨，进而推动房价上涨；房价的上涨预期，进一步强化住房的投资属性，居民(mín)端投资投机需求增加，又(yòu)加剧了房价上涨动力，高房价成為(wèi)大城市解决居民(mín)住房问题的主要阻力之一。

　　因此，不论是从解决短期风险，还是放眼長(cháng)遠(yuǎn)发展的角度看，我國(guó)房地产行业都已走到摒弃旧道路、探索新(xīn)模式的关口。

　　解题密码：“新(xīn)市民(mín)”与保障房建设

　　旧路不可(kě)重来，新(xīn)发展模式如何破解？

　　李凯认為(wèi)，房地产行业要实现良性循环，就需要打破信心缺失和风险传染两大预期。当前，政策需更多(duō)从行业端发力，采用(yòng)金融手段，比如调低贷款利率等。

　　長(cháng)江证券也表示，2022年GDP目标增速5.5%左右，意味着房地产要相对平稳。后续需求端政策优化空间可(kě)能(néng)进一步加大，才能(néng)在下半年拉动基本面边际改善。

　　但是，在“房住不炒”基调下，政策调整如何把握好度？着重在哪些方面发力？业内多(duō)位专家认為(wèi)，解题点在于满足“新(xīn)市民(mín)”購(gòu)房需求、加强保障房建设等。

　　3月4日，银保监会和央行发布《关于加强新(xīn)市民(mín)金融服務(wù)工作的通知》，要优化住房金融服務(wù)，满足新(xīn)市民(mín)安居需求。“新(xīn)市民(mín)”主要指因本人创业就业、子女上學(xué)等原因来城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群體(tǐ)，涉及约3亿人次。

　　上海证券分(fēn)析师金文(wén)曦认為(wèi)，支持新(xīn)市民(mín)的合理(lǐ)住房需求，将為(wèi)商(shāng)品房市场注入新(xīn)的需求。平安证券认為(wèi)，新(xīn)市民(mín)潜在購(gòu)房需求的加速释放，能(néng)為(wèi)当下楼市提供一定支撑。

　　亿翰智库董事、首席研究员张化东在接受第一财经采访时表示，為(wèi)实现房地产软着陆，对“新(xīn)市民(mín)”居住需求的满足也比较关键，但这类居民(mín)在購(gòu)房资格上可(kě)能(néng)存在一定问题，比如没有(yǒu)取得户籍、社保年限不够長(cháng)，后续相关配套支持政策值得期待。

　　与此同时，政府工作报告提到，探索新(xīn)的发展模式，坚持租購(gòu)并举，加快发展長(cháng)租房市场，推进保障性住房建设。政策支持下，预计2022年保障性租赁住房将迎来爆发式增長(cháng)。

　　张化东认為(wèi)，保障性租赁住房的全面实施，一方面能(néng)助力“尽最大努力帮助新(xīn)市民(mín)、青年人等缓解住房困难”；也是在践行租購(gòu)并举，对房产行业而言，提供不同类型的供给，满足多(duō)种需求，对于经济、地产开发投资、需求，都能(néng)起到支撑作用(yòng)。

　　莫天全认為(wèi)，探索房地产新(xīn)的发展模式，要坚持市场體(tǐ)系和保障體(tǐ)系并行发展，在商(shāng)品住宅市场之外，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有(yǒu)产权住房為(wèi)主體(tǐ)的住房保障體(tǐ)系。不过相关建设应适度，加大人口流入量大的城市的建设力度，控制中小(xiǎo)城市建设量。

　　莫天全还表示，要推动住房模式由“購(gòu)”向“租購(gòu)并举”转变。在加大保障性租赁住房建设的同时，推动租房居民(mín)享有(yǒu)公共服務(wù)的权利，解除租房群體(tǐ)的后顾之忧。

　　因城施策：政策调整期已经打开

　　3月伊始，郑州市发布通知，提出多(duō)项楼市刺激举措，包括取消认房又(yòu)认贷、人才購(gòu)房补贴、下调住房贷款利率、推进安置房建设和转化等几大利器。郑州此举，被业内认為(wèi)具有(yǒu)重要的信号意义。

　　放眼全國(guó)，今年以来，已经有(yǒu)温州、南通、佛山(shān)、重庆、赣州、菏泽等多(duō)个城市下调首套房首付比例，福州、晋中、南宁、北海等下调公积金購(gòu)房首付比例，楼市调控适度放松的城市，已经超过十个。这些城市的买房人群，首付成本将明显下降。

　　开年这波调控动作，实际上奠定了楼市“因城施策”的基调。张化东认為(wèi)，如何让房地产市场软着陆，“因城施策”是比较重要的，根据各个城市房地产市场的实际情况，在房价可(kě)控的条件下，满足合理(lǐ)的住房需求，特别是出台支持改善型需求的政策。

　　他(tā)表示，三四線(xiàn)城市“限購(gòu)限贷”政策放松、行政性政策退出，是确定性的事件。普通二線(xiàn)城市大概率会采取郑州的方法，多(duō)方面共同发力，满足合理(lǐ)的住房需求，同时保证行业处于相对平稳健康的状态，没有(yǒu)进一步增加各方杠杆，风险也相对低。

　　广发证券研报称，目前需求端政策主要集中在三四線(xiàn)及以下级别城市，且多(duō)落脚于“限贷”调整，对“限售、限購(gòu)、限价”的调整仍是“半遮面”，本次两会定调“支持合理(lǐ)住房需求”后，部分(fēn)地區(qū)或因城施策，迎来需求端限制政策的实质性突破。

　　光大证券认為(wèi)，“多(duō)孩政策”和“居家养老”所带来的合理(lǐ)改善型購(gòu)房需求，有(yǒu)望获得进一步支持，改善型購(gòu)房信贷支持力度有(yǒu)望进一步提升，包括放宽“认房/认贷”标准、下调二套房首付比例、下调二套房按揭利率等，具體(tǐ)方式由地方政府执行。

　　政策宽松预期下，当下冷淡的楼市有(yǒu)望有(yǒu)所回暖。中金公司预计，未来1~2 个月，新(xīn)房销售或在波动中小(xiǎo)幅缓慢修复，明显回升最快可(kě)能(néng)到二季度中后段。

　　如何助力房企走出行业性困境，莫天全建议在加大对國(guó)企、央企融资支持力度的同时，强化对优质民(mín)企的资金支持，如鼓励民(mín)企偿还海外债、对民(mín)企國(guó)内债进行适度展期等，帮助企业恢复信用(yòng)，稳定企业预期。

　　此外，建议地方灵活制定监管规则，在维护購(gòu)房者权益、稳定市场预期的同时，提高企业资金使用(yòng)效率，保障上下游供应商(shāng)合法权益，畅通上下游资金链。在“保交楼”监管与资金使用(yòng)效率间寻求新(xīn)平衡，因企施策、“一楼一策”，合理(lǐ)释放预售资金。

　　*第一财经记者马一凡对本文(wén)亦有(yǒu)贡献