一年一度的全國(guó)两会，是展望全年政策走向与经济发展的风向标。仔细研读今年的政府工作报告（下称《报告》）可(kě)知，2023年房地产行业将主要聚焦防风险、保民(mín)生、促消费三大领域，促进行业平稳发展。
众所周知，在过去一年多(duō)的时间里，受多(duō)种内外部因素影响，房地产行业经历了深度调整，楼市销售下行，“千亿房企”债務(wù)违约频发，引发部分(fēn)项目出现交付风险。筆(bǐ)者认為(wèi)，当前房地产市场的风险隐患，是过去“高负债、高杠杆、高周转”发展模式积弊所致。行业无序扩张的教训，已令整个行业警醒。未来，在消除“高血压症”，促进房地产市场健康发展的过程中，仍需各方主體(tǐ)共同努力，在企业端、供应端、需求端压实责任，有(yǒu)防有(yǒu)限，有(yǒu)引导有(yǒu)支持，推动行业向新(xīn)发展模式平稳过渡。
在企业端，《报告》指出，“有(yǒu)效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。”实际上，从2022年年底以来，多(duō)个部门多(duō)次强调，化解房地产业风险，是有(yǒu)效防范化解重大经济金融风险的重中之重。
“防风险”无疑将是今年房地产行业的重要目标，其中有(yǒu)三大信号值得关注。一是使“保交楼”相关政策切实落地。比如继放开房企股权融资，明确将募资用(yòng)于保交楼项目后，进一步加强对商(shāng)品房预售资金、交付质量等方面的监管力度。二是继续创新(xīn)金融工具，支持头部优质房企融资，改善其现金流和资产负债表。但这不意味着要“优待”出险房企，对于违规经营房企，该破产的破产，该追责的追责。三是“防止无序扩张”这一提法，意味着加强监管和引导，采取必要措施避免优质房企重走高杠杆过度融资的老路，防止出现新(xīn)的风险。
在供给端，《报告》指出，“要加强住房保障體(tǐ)系建设，解决好新(xīn)市民(mín)、青年人等住房问题。”从近期一系列金融、租赁政策出台的细则看，租購(gòu)并举的供给思路正逐渐明晰。这既是住房双轨制的重要组成，也是未来房地产新(xīn)发展模式的核心。
诸多(duō)金融服務(wù)正在加紧跟上，这对租赁市场的发展是重大利好信号。当下，多(duō)地均在加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主體(tǐ)提供長(cháng)期贷款等。此外，央行、银保监会近期公开征求意见的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》更是為(wèi)租赁住房开发、建设、运营等多(duō)个环节设立了包括开发贷、团體(tǐ)購(gòu)房贷、经营贷等直接融资产品，以及企业债、担保债、REITs等间接融资工具，力度空前。
在需求端，《报告》指出，“要把恢复和扩大消费摆在优先位置”“支持刚性和改善性住房需求”。住房消费市场是扩大内需的重要支撑力，此次提及“支持刚性和改善性住房需求”，并非老生常谈，而是提振購(gòu)房者信心的定心丸。
在增信心、促需求方面，可(kě)因城施策精准对症，着力改善预期、扩大有(yǒu)效需求。一方面，通过放宽限購(gòu)、降低首付比例等手段释放改善性需求空间；另一方面，出台定向支持多(duō)孩家庭、人才新(xīn)市民(mín)群體(tǐ)購(gòu)房等政策，激活刚需市场。
总體(tǐ)而言，坚持“房住不炒”，推动房地产业向新(xīn)发展模式平稳过渡，仍需房企创新(xīn)商(shāng)业模式，优化发展路径。建立長(cháng)效机制，促进房地产行业健康发展，是中長(cháng)期目标，当稳扎稳打，久久為(wèi)功。
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