关于中國(guó)房地产的讨论太多(duō)了。
流行说法是讲供给方的问题，地方政府对于土地一级市场垄断推高了地价，所以房价高，简单概括是地价推高了房价。
但是我们看到过政府强迫别人买地吗？看到的是开发商(shāng)使劲地出价买地。那开发商(shāng)為(wèi)什么要高价拿(ná)地呢(ne)？很(hěn)简单，是因為(wèi)未来房价可(kě)以卖得更高。开发商(shāng)是经济人，他(tā)是求利润的，谁会轻易买比面包还贵的面粉呢(ne)？那么市场只有(yǒu)一个推论，那就是预期到未来的面包一定会比面粉贵。
所以说到底，原因只可(kě)能(néng)在需求方，是未来对房子的需求高了，房价才可(kě)以升得更高；这个需求当然是有(yǒu)效需求，而需求实现的载體(tǐ)就是货币，未来一定是有(yǒu)足够量的货币購(gòu)买力来形成需求。
过去30年，工业化和城市化一直是中國(guó)经济发展的两个主要引擎。现在工业化进入中后期，收入增加和方兴未艾的城市化引发大量的居住需求。这当然是中國(guó)经济增長(cháng)的大背景，但不是全部。因為(wèi)单从住宅的使用(yòng)价值（居住功能(néng)）看，除了买房子，还可(kě)以租房子，可(kě)是我们看到的房子的租售比很(hěn)高，而且越来越高。
在买和租之间选择，这是个经济中的资金回报率的问题（即真实利率）。经济中回报率高，更多(duō)人会选择租房子，拿(ná)钱来投资赚更高回报，这是合理(lǐ)的经济选择；反过来，更多(duō)的人会选择买房子，比租房子划算。所以在货币超量、通胀率高企、实际利率為(wèi)负的背景下，房价高涨，租售比高就不奇怪了。因為(wèi)房价是未来租金的贴现值，而贴现的因子取决于利率，利率低则房价高，租售比也就高了。
中國(guó)房地产价格上涨当然有(yǒu)收入增長(cháng)的因素，但迄今為(wèi)止其升幅已经遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出收入增長(cháng)的讨论范畴，很(hěn)大程度取决于经济中真实利率的水平。经济中真实利率長(cháng)期偏低甚至為(wèi)负数，才是其持续上涨的重要原因。按哈耶克的说法，负利率会改变人对于风险的态度，变得不理(lǐ)性和激进，致使资源错配和不当投资发生。
中國(guó)房价问题的经济逻辑很(hěn)简单，没有(yǒu)什么复杂的，都是教科(kē)书经典的分(fēn)析范式中的东西。我不知道為(wèi)什么每年都吵得那么热闹，最后得出的还是“地价推高了房价”的结论。
不妨用(yòng)一下反证法。倘若土地供给增加，地价会不会下降？恐怕还要看房价怎么变。是房价的变化引致地价的变化，而不是相反。倘若房价依然上涨，地价就没有(yǒu)道理(lǐ)会下降。
把中國(guó)房地产的问题推到供给方，老实讲，根本不合经济逻辑，但偏偏这不合逻辑的方向，似乎还成了调控的主要看点（地产商(shāng)总是吵吵着要求政府放地）。
需求方除了限制購(gòu)买外，经济中的真实利率基本上不敢碰。我直说吧，当下这个货币条件，建再多(duō)的房子也会被负利率催升的货币購(gòu)买力所吃掉。中國(guó)现在的房子存量再装一倍的城市人口或许都没有(yǒu)问题，但开发商(shāng)还在抓紧建，大家还是抢着买，為(wèi)何？
经济中货币的整體(tǐ)水位不下降，限購(gòu)只会令从楼市中挤出的资金推高物(wù)价通胀压力，整體(tǐ)负利率的加深反转过来又(yòu)将导致资产价格的进一步上涨预期。道理(lǐ)很(hěn)简单，因為(wèi)市场会迫使我们改变我们長(cháng)期以来所习惯的市盈率（租金回报率、内部隐含收益率等等），人们的风险忍受能(néng)力被负利率所催升。比方说，半年前你可(kě)能(néng)25倍pe才会考虑購(gòu)买某公司的股票，今天即便是30倍的pe你也觉得这项投资是值得的。其实这个公司什么都没变。投资者愿意為(wèi)此付出的无端上涨了20％。
资产价格的泡沫本质上是人的一种动物(wù)性的宣泄（人对于风险的态度陷入非理(lǐ)性）。这是金融经济學(xué)中资产定价的最基本的道理(lǐ)。房价会不会降，会降多(duō)少，最终还要取决于经济的真实利率水平。
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