我们将商(shāng)业地产的定义為(wèi)，与70年产权的住宅相对应的地产类型，例如写字楼、商(shāng)铺、酒店(diàn)以及40年产权的酒店(diàn)式公寓等形式。从经营模式上看，分(fēn)為(wèi)出售型、持有(yǒu)型和租售结合型。
我们认為(wèi)，当前投资商(shāng)业地产股正当时。短期来看：住宅调控政策，促使商(shāng)业地产投资价值显现。当前的调控政策对住宅市场影响较大，但是对商(shāng)业地产的影响有(yǒu)限2010年4月出台的“國(guó)版新(xīn)十条”，标志(zhì)着地产行业进入新(xīn)的调控周期。2010年9月30日，國(guó)家有(yǒu)关部委分(fēn)别出台措施遏制部分(fēn)城市房价过快上涨的政策，标志(zhì)着第二轮调控政策的开始。2011年1月26日，國(guó)務(wù)院出台“新(xīn)國(guó)八条”进一步研究部署房地产调控工作，调控力度逐步升级。从政策细则来看，首付比例逐步提高至60%、房地产贷款条件逐步收紧、交易成本逐步提高、限購(gòu)令全國(guó)扩散。房产税开始出台试点，保障房建设目标如火如荼。可(kě)以看出本轮地产调控政策：首先，严厉，调控决心史无前例。第二，针对住宅。我们认為(wèi)，本轮政策将对住宅市场产生较大的影响，可(kě)以预见，如果这一系列政策被严格落实和实施，6-12个月内，政策的叠加效应将逐步传导至住宅市场，预计2011年住宅市场的成交量同比下降30%。但是调控政策不影响商(shāng)业地产的成交：一是不存在差别化信贷，購(gòu)买商(shāng)业类地产的首付要求5成，基准贷款利率，低于二套住宅的贷款要求。而且银行放贷审批相对容易。二是不存在地區(qū)、户籍的限購(gòu)。可(kě)以多(duō)套、或者跨地區(qū)的購(gòu)买商(shāng)业类地产。三是从税费上看，没有(yǒu)新(xīn)的房产税政策。
货币超发、人民(mín)币升值，商(shāng)业地产的投资属性凸显在宏观背景下，人民(mín)币对外缓慢升值，资产价格将受到重估。货币超发，人民(mín)币实质对内贬值，而國(guó)内投资渠道有(yǒu)限，房地产的投资属性依然存在。按照國(guó)外商(shāng)住价格的规律，商(shāng)业地产的价格高于住宅价格20-30%，但是当前國(guó)内商(shāng)住价格倒挂，价值存在低估。从投资收益率来看，中投顾问最新(xīn)发布的《2010-2015年中國(guó)商(shāng)业地产市场投资分(fēn)析及前景预测报告》显示，目前商(shāng)铺回报率大约在7%-8%之间，写字楼投资回报率约為(wèi)5%-6%之间，住宅市场的租金回报率不足3%。商(shāng)业地产的收益率高于住宅，也高于一年期存款利率。因此，当住宅价格上涨的空间被压制住，同时收益率又(yòu)不及银行存款时，社会投资资金流入商(shāng)业地产的可(kě)能(néng)性增大。
抓紧！更多(duō)上涨还在后面揭秘手中股票不涨怎么办？ 小(xiǎo)心上涨途中突然杀跌，机构资金已出动。从实體(tǐ)层面来看，商(shāng)业地产的销量回升从图表3中可(kě)以看出，2008年房地产救市政策的出台，使得住宅地产当月销售面积增速明显高于写字楼和商(shāng)铺。但是从2010年住宅调控政策开始，商(shāng)业地产当月销售面积的增速明显的高于住宅。表明，从实體(tǐ)层面上，投资资金将商(shāng)业地产作為(wèi)住宅投资的替代品，商(shāng)业地产的成交量回升。
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