北京落实國(guó)務(wù)院房地产调控15条细则出台后，造就了房地产市场的另一番繁荣景象。
3月8日下午，北京望京某商(shāng)住楼项目售楼处，坐(zuò)满了前来看房的人。“以前，从周五的时候，售楼处的人才会多(duō)起来，没想到新(xīn)政给项目带来了意外的利好。”一位工作人员告诉本报记者。
从下午两点到晚上八点，她一直在忙碌。有(yǒu)著名艺人也来到售楼处看房，但因為(wèi)接待客人，她无暇去签名。与之形成鲜明对比的是，望京地區(qū)一些住宅项目再限購(gòu)令颁布后，门可(kě)罗雀，有(yǒu)的项目甚至一单未成交。
同样的故事发生在北京其他(tā)商(shāng)住项目。但全國(guó)两会即将结束时，这些商(shāng)住项目便受到了主管部门的警告。记者与一位商(shāng)住项目负责人多(duō)次套话才得知，北京市住建委因商(shāng)住楼的销售火爆、涨价，尤其是许多(duō)项目过分(fēn)宣传不受限購(gòu)影响，已于上周对首批20个项目进行了约谈。
“疯狂”的商(shāng)住楼
一个星期以前，商(shāng)住项目还十分(fēn)高调。
根据新(xīn)政，被限購(gòu)的是住宅，而商(shāng)住项目由于土地性质多(duō)為(wèi)商(shāng)业用(yòng)地或者综合用(yòng)地，并不在限購(gòu)之列。不仅本地人有(yǒu)资格購(gòu)买多(duō)套，非京籍人士購(gòu)买也不受限制。限購(gòu)新(xīn)政出台的第一天，本报记者就已经以普通購(gòu)房者身份接到了某商(shāng)住项目的宣传電(diàn)话。售楼员向记者分(fēn)析了商(shāng)住项目的种种利好后表示，如不尽快購(gòu)买，她担心项目下周会上调价格。
随后，该项目果然将价格上调了2000元/平方米。只有(yǒu)50年产权的该项目，售价已与周边70年产权的住宅基本持平。在房地产圈广為(wèi)流传的销售奇迹是，该项目有(yǒu)两层楼被投资客整层購(gòu)买。不过，3月15日，被约访后的该项目负责人很(hěn)谨慎地向记者解释称，“那只是意向購(gòu)买。”他(tā)还透露，近期有(yǒu)不少买家購(gòu)买了多(duō)套。
记者近日走访马甸桥某商(shāng)住公寓时，几个销售员围坐(zuò)一起闲聊。其中一位戏谑地表示，以前项目打了很(hěn)多(duō)广告都卖不出去一套，现在一个广告没打，一天卖了10套。
亚豪机构统计数据显示，“京15条”颁布两周以来(2月17日-3月2日)，北京市商(shāng)住楼房源累计成交532套，占总成交量的32.76%，这在以前无法想象。一直游离在调控边缘的商(shāng)改住产品，走出了单边上扬的独立行情。
不仅成交量放大，许多(duō)项目还借机涨价。
亚豪机构统计数据显示，“京15条”颁布两周以来，北京共有(yǒu)29个商(shāng)住楼项目有(yǒu)成交记录，整體(tǐ)成交均价為(wèi)23806元/平方米，环比1月涨幅為(wèi)4.91%。其中1/4的项目均价涨幅超过5%。据中原地产一项调查显示，北京超10个商(shāng)住项目价格上涨，最高单价暴涨6500元。
北京京西某项目的涨价行為(wèi)，引发了某业主的不满。年前该项目即将推出的loft(一般层高在5米左右，可(kě)以分(fēn)割成两层的住宅)，接受排号时售楼员称春节前一定开盘，价格约2.2万-2.5万元/平方米。“新(xīn)國(guó)八条”出台后，售楼处主动联系購(gòu)房人，开盘延至节后第一周。春节后，该loft的开盘时间未定，而价格却一路上涨，目前预计為(wèi)2.8万-3.1万元/平方米。每平米上涨6000元。
风向已变
游离在“限購(gòu)”之外的商(shāng)住楼，很(hěn)快就受到了主管部门的“关照”。
“要我们低调，不准再宣传自己销售多(duō)么火爆等等。”一位被约谈的项目负责人之一颇為(wèi)担心地说。这些商(shāng)住项目还被要求：对外不能(néng)宣传不受限購(gòu)影响，不能(néng)与现行政策冲突；现场要将水電(diàn)配套等情况予以公示，要明确告知購(gòu)房者说户口不能(néng)迁入。
建委约访之后，他(tā)们担心，如果不遵守建委的非书面规定，政府会出台更严厉的措施，所以，他(tā)们现在对外一律表示，自己销售一般。有(yǒu)些项目从宣传时就避开“商(shāng)住”字眼，以可(kě)以注册的小(xiǎo)型soho办公室為(wèi)卖点。
这一局面似乎早已经被预料到。soho中國(guó)董事長(cháng)潘石屹(微博专栏)早前在接受本报记者采访时表示，商(shāng)住楼本身就属于打政策擦边球，破坏城市规划的项目。针对这些打擦边球的项目，政府应该会出台相关措施治理(lǐ)。
从供给源头，政府已出台相关措施。“现在已经不批准建4.5米以上层高的项目了。”某國(guó)企高层告诉本报记者。此外，从去年开始，北京市已陆续出台政策，以酒店(diàn)立项的项目禁止散售，建成非住宅禁止擅自分(fēn)割，政策意味着对“商(shāng)改住”项目从严管理(lǐ)。对商(shāng)业项目，政府的态度是更鼓励自持。目前北京几大商(shāng)业项目，如中服地块、大望京地块等，在出让环节就要求开发商(shāng)自持。
商(shāng)住楼存价值缺陷？
不少机构近日还指出了商(shāng)住楼的价值陷阱。例如，21世纪不动产集团市场总监林蕾称，商(shāng)住楼一般是40-50年产权，水電(diàn)气均為(wèi)工业价格，后期使用(yòng)成本较高。无论是自住还是出租，这类公寓的后期使用(yòng)成本加到总房价后，几乎与住宅总成本相近。也有(yǒu)少数开发商(shāng)口头承诺引入民(mín)用(yòng)水電(diàn)，但拒绝写入合同里。
林蕾提醒，投资者对商(shāng)业地产的经营性要素，应该有(yǒu)全面、清晰的分(fēn)析，存在任何一个方面的硬伤都值得警惕。九九房搜索统计了2009-2010年在售的北京50个商(shāng)住项目，总體(tǐ)来看，投资商(shāng)住项目的风险相对较高。
北京五环以外區(qū)域商(shāng)住、住宅同步升值，但有(yǒu)价无市，转手困难。据亚豪机构统计显示，2009年-2010年两年，五环以外共有(yǒu)24个商(shāng)住项目开盘，累计供应11415套商(shāng)住房，其中90%是户型面积在五六十平米的小(xiǎo)户型，有(yǒu)11个项目推出了loft产品，它们与同期销售的住宅价格差距不大。但五环以外商(shāng)住项目面临的最大问题是转让难，遠(yuǎn)郊區(qū)域二手房的購(gòu)房主體(tǐ)是以都市年轻白领為(wèi)主的中等收入群體(tǐ)，他(tā)们对价格的敏感度较高，二手商(shāng)住房尽管挂牌价格与住宅接近，但需要缴纳的税费却高出不少。遠(yuǎn)郊二手商(shāng)住房处于有(yǒu)价无市的尴尬境地。
五环以内的商(shāng)住楼也面临着不同的挑战。部分(fēn)商(shāng)住项目是开发商(shāng)把原来住宅项目的后期配套的商(shāng)业公建部分(fēn)改建為(wèi)住宅出售，这些项目的升值受到了极大制约，价格涨幅遠(yuǎn)低于同期住宅项目。
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