今年2月，國(guó)務(wù)院发布史上最严厉的《國(guó)八条》房地产调控措施，要求各地方政府在一季度前向社会公布当地房价调控目标。
离这一大限还有(yǒu)一周，本报记者调查发现，全國(guó)目前只有(yǒu)近40个城市公布了自己今年的房价调控目标。而已公布的调控目标中未见降字——绝大多(duō)数城市将当地的房价涨幅定在10%左右。
其中，涨幅最小(xiǎo)的是位于欠发达地區(qū)的兰州。该地允许2011年房价涨幅不超过9%。
■部分(fēn)城市调控目标
兰州：涨幅不超过9%，低于当地预期的gdp增長(cháng)14%和城市居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)10%的指标。
丹东：确定涨幅不超过 9%-9.5%。
榆树：2011年度新(xīn)建住房“增幅低于2010年新(xīn)建住房价格增幅”，而榆树2010年新(xīn)建住房的价格增幅高达 50.5%。
西安：涨幅不得高于15%。今年西安城镇居民(mín)家庭人均可(kě)支配收入和农村居民(mín)人均纯收入增長(cháng)指标為(wèi)15%。
海口：涨幅要低于全市城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)水平。2011年，海口市城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)的预期目标為(wèi)10%左右。
济南：涨幅低于城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)水平。
肇庆：不高于本年度全市生产总值增長(cháng)速度。
嘉善：涨幅不高于本县地區(qū)生产总值和城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)速度。
宜春：增幅控制在城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)比例以内。
锦州：平均价格增幅拟定為(wèi)不高于13%。
昆明：涨幅不能(néng)超过人均可(kě)支配收入增長(cháng)水平。按昆明十二五规划，全市城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入和农民(mín)人均纯收入增長(cháng)目标均為(wèi)10%。
岳阳：平均价格增幅不高于10%。
沈阳：低于当年城市人均可(kě)支配收入和经济增長(cháng)幅度(这两个指标预期目标為(wèi)12%)。
合肥：涨幅不高于年度gdp及居民(mín)可(kě)支配收入增長(cháng)幅度。
贵阳：不高于全國(guó)平均值。银川：涨幅控制在当年城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入的增長(cháng)幅度以内(人均可(kě)支配收入增長(cháng)预期目标為(wèi)10%)。
公布城市尚不足一成
据京华时报记者不完全统计，截至昨天，公布房价调控目标的城市比例不到全國(guó)600多(duō)个城市的一成。
目前，只有(yǒu)山(shān)西省22个城市以及银川、贵阳、昆明、佛山(shān)、岳阳、沈阳、丹东、海口、合肥、兰州、西安、济南等共计40个城市公布了自己的房价调控目标。
从已公布的房价控制目标来看，没有(yǒu)一个城市提及“居民(mín)住房支付能(néng)力”这个参考标准，绝大多(duō)数只提及当地gdp增速和人均可(kě)支配收入增速。
其中，一些城市的房价调控目标，与当地gdp增速和人均可(kě)支配收入增速持平。
此类城市，可(kě)以西安為(wèi)例。西安市政府给出的调控目标是：2011年西安新(xīn)建住房的涨幅不得高于15%。而今年西安城镇居民(mín)家庭人均可(kě)支配收入和农村居民(mín)人均纯收入的增長(cháng)目标為(wèi)15%。
到目前為(wèi)止，调控目标中涨幅最小(xiǎo)的是位于欠发达地區(qū)的兰州。该地允许2011年当地新(xīn)房涨价幅度不超过9%，低于当地预期的gdp增長(cháng)14%和城市居民(mín)人均可(kě)支配收入增長(cháng)10%的指标。
不只是二線(xiàn)城市一片涨声——小(xiǎo)城丹东的房价控制目标，确定在“涨幅不超过9%-9.5%”。
目前可(kě)知，在已公布调控目标的城市中，最宽松的目标非榆树莫属——该市规定，2011年新(xīn)建住房“增幅要低于2010年新(xīn)建住房价格增幅”，但榆树2010年新(xīn)建住房价格的增幅高达50.5%。
一線(xiàn)城市仍秘而不宣
尽管距离國(guó)務(wù)院公布的最后期限只有(yǒu)4天，但京、沪、广、深这类昔日房价几度飙升的一線(xiàn)城市，对调控目标尚秘而不宣。
反观2010年，在中國(guó)房地产市场步入调控时代后，历次國(guó)務(wù)院的调控政策出台时，一線(xiàn)城市都是最先跟进地方细则的排头兵。
以國(guó)十条為(wèi)例，2010年4月17日國(guó)務(wù)院发布“國(guó)十条”，半月内北京制定并发布了“京十二条”，并带头开始限購(gòu)，随后上海、深圳等一線(xiàn)城市纷纷跟进。
為(wèi)何出现这一状况？住建部政策研究中心副主任王珏林分(fēn)析称，國(guó)八条中规定，地方政府要根据当地经济发展目标、人均可(kě)支配收入增長(cháng)速度和居民(mín)住房支付能(néng)力，合理(lǐ)确定本地區(qū)年度新(xīn)建住房价格控制目标。
王珏林认為(wèi)，北京这样的一線(xiàn)城市难度更大，地方政府相互看看，相互参考可(kě)以理(lǐ)解，所以各地调控目标迟迟没有(yǒu)出来，不过他(tā)相信在月底前，全部城市的调控目标都能(néng)公布。
“正是房价上涨压力大，所以才会有(yǒu)调控目标。”王珏林表示，地方政府一旦制定了目标，就必须完成。对于目前已公布的房价调控目标，他(tā)不表示质疑，也不评价这些城市房价涨幅的高低。
上涨10%為(wèi)确保完成
10%的上涨空间，究竟是“限价目标”还是“涨价目标”？
“地方政府就没有(yǒu)动力将房价降下来。”中國(guó)房地产學(xué)会执行会長(cháng)、北京房地产學(xué)会常務(wù)副会長(cháng)陈贵表示。
他(tā)说，对于承担拉动地方经济重任的房地产来说，个别地方政府可(kě)能(néng)并不想调控。就目前这些城市公布的全年上涨10%左右的房价调控目标，充分(fēn)说明了地方政府的不情愿情绪，也可(kě)以说是试探性的。
陈贵认為(wèi)，影响房价的因素主要有(yǒu)两个，一个是供需，另一个是预期。就目前的市场，需求还是大于供给，房价上涨的压力在未来10年都一直存在。如果不出台调控政策，購(gòu)房人还会一致认為(wèi)房价上涨，在这样的预期下，房价上涨更快。而一線(xiàn)城市这两重压力更大，因此目标难定。但面对國(guó)務(wù)院的问责制度，地方政府又(yòu)不得不制定出一个目标。
陈贵说，定低了怕完不成任務(wù)，所以地方政府一定会定高一些。另外，今年确定的1000万套保障房，目前还没形成供应，到底会不会对市场产生冲击谁也不确定，而且这些保障房陆续入市要等到國(guó)庆后，(对地方政府来说)与其冒风险，不如给自己定一个宽松的指标，确保在年末完成目标。
土地财政还在发威
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖持相同判断。他(tā)认為(wèi)，虽然从去年开始进行了房地产调控，但各地的土地财政并未发生实质改变，让地方政府主动降房价，从逻辑上说不通。因此，制定一个相对能(néng)实现的“较低”涨幅，对地方政府来说更具有(yǒu)现实可(kě)能(néng)性。
他(tā)同时持乐观态度——各地调控指标公布得如此之晚，甚至有(yǒu)些城市至今尚未公布，反映了地方政府对此次“立军令状”的重视，“这总比拍脑袋定数，草(cǎo)草(cǎo)公布，形同虚设要好”。
已公布调控目标的城市，所定标准大多(duō)参考各地gdp和人均可(kě)支配收入增長(cháng)幅度。
胡景晖认為(wèi)，gdp、人均可(kě)支配收入、房价、cpi之间，的确应该有(yǒu)一个相对合理(lǐ)科(kē)學(xué)的数据體(tǐ)系和比例关系。“从一个发展速度较快的城市来看，一年的gdp涨幅在10%，人均可(kě)支配收入涨幅应该在8%，房价涨幅在6%以内，cpi涨幅在4%以内，这样既能(néng)體(tǐ)现居民(mín)对经济增長(cháng)成果的充分(fēn)享有(yǒu)，又(yòu)能(néng)體(tǐ)现房产的保值增值性，还能(néng)让老百姓感觉房子越来越买得起。大家的日子都会好过。”
此外，调控目标紧跟各地gdp、人均可(kě)支配收入增長(cháng)幅度，也许还存在统计数字与百姓实际感受不符的“意外”。胡景晖认為(wèi)，调控目标只是一个单纯的数字，会存在问题——為(wèi)了完成这一数字，相关机构可(kě)以采用(yòng)不开盘高档房、加大郊區(qū)房供应等方法，拉低房价涨幅指数。
中國(guó)社会科(kē)學(xué)院经济學(xué)博士马光遠(yuǎn)则认為(wèi)，國(guó)務(wù)院要求地方政府公布的调控目标，要综合考虑当地经济发展目标、人均可(kě)支配收入增長(cháng)速度和居民(mín)住房支付能(néng)力这三个因素。地方政府显然遗漏了居民(mín)住房支付能(néng)力这个重要因素。 马光遠(yuǎn)举例说，如果一个城市的房价是1万元一平米，而人均收入是3000元。1万元房价涨10%是1000元，3000元工资涨10%是300元，这样执行，老百姓的收入和房价还是会越差越大，调控目的何在？
马光遠(yuǎn)说，在微观经济學(xué)中有(yǒu)个理(lǐ)论叫收入弹性。所谓弹性，就是每一个因素变化对价格的影响会不一样。例如，白菜涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可(kě)能(néng)只有(yǒu)3%、4%，而房价上涨10%，对一个城市的经济涨幅影响可(kě)能(néng)超过了10%。两者不能(néng)相提并论。
他(tā)说，“我们有(yǒu)世界上最多(duō)的经济學(xué)家。在目前的房价下，怎能(néng)将调控目标与gdp增速和人均可(kě)支配收入增幅挂钩？制定政策时，(我们)不要违背常识。”
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