一纸限購(gòu)令让北京的房地产市场遭遇了一场寒流，无论最终限購(gòu)是否能(néng)够降低房价或者降低多(duō)少，有(yǒu)一点是肯定的，目前在北京，投资住宅已经没有(yǒu)市场了。而作為(wèi)地产投资客的风向标，浙江炒房团也已经开始撤离北京了。日前，记者对北京浙江商(shāng)会副会長(cháng)、浙江炒房团的带头人陈俊进行了专访，出人意料的是，尽管面对严厉的地产政策调控，他(tā)还是对投资房地产表示了强烈的信心，只不过他(tā)们的方向转变了——二三線(xiàn)城市和商(shāng)业地产成為(wèi)新(xīn)目标。
带头人其实很(hěn)普通
陈俊名片上的头衔是北京今日潮流企业策划公司董事長(cháng)，只不过在下面有(yǒu)一行小(xiǎo)字——浙江投资团发起人，尽管陈俊在接受媒體(tǐ)采访的时候总是着力强调他(tā)们不是“炒房团”，而是“投资团”，但是由于炒房团的概念已经深入人心了，照样还是有(yǒu)不少人，把“投资团”当做“炒房团”。陈俊告诉记者，其实自己的经历并不复杂，成為(wèi)炒房团带头人也是偶然。陈俊是1995年来到北京的，因為(wèi)在大學(xué)學(xué)的是英语专业，所以他(tā)顺理(lǐ)成章地成為(wèi)了一家外贸公司的翻译，后来他(tā)还在一家杂志(zhì)社做了记者。
“那时候我们浙江人刚到北京时也大多(duō)选择租房，因為(wèi)那时候北京的房地产开发也才刚刚开始，没有(yǒu)更多(duō)的选择余地。我刚开始在北京的时候是住在一个朋友租的酒店(diàn)里，后来那家在陶然亭的酒店(diàn)拆迁了，所以我就想到四处看看房子。”陈俊坦言，当时根本没有(yǒu)太多(duō)想法，只是觉得租房也是每个月按时付房租，而如果首付五万到八万元，就可(kě)以拥有(yǒu)一处自己的房产了，这样很(hěn)划算。于是，从2000年开始，陈俊就围着北京城四处看房，有(yǒu)时候即便项目还是工地，他(tā)也会进去转转。2001年，他(tā)看好了一处项目，那是位于西長(cháng)安街(jiē)延長(cháng)線(xiàn)的百朗园，当时的单价是每平方米7800元，陈俊觉得项目整體(tǐ)还不错，于是就交了5000块钱的定金，准备和开发商(shāng)签合同了。没想到几天以后，一次偶然的机会他(tā)又(yòu)看到了位于魏公村的韦伯豪小(xiǎo)區(qū)，他(tā)有(yǒu)点犹豫了。“因為(wèi)我喜欢去当时的北京图书馆(注：现國(guó)家图书馆)，那里离北图很(hěn)近，而且由于我是學(xué)英语专业的，对于北外有(yǒu)着强烈的向往，而韦伯豪就在北外的隔壁，所以我毅然要回了百朗园的定金，改在韦伯豪置业了，尽管韦伯豪当时的单价是每平方米8200元，而且房子的总价也贵了不少，我还是选择了这个大四居。”后来的事实证明陈俊还是选择对了，韦伯豪的升值幅度超出了百朗园不少。
万年花(huā)城是团購(gòu)开始
尽管自己买了房，但是2001年那个时候房地产市场还没有(yǒu)太多(duō)的涨幅变化，所以接下来的几年陈俊并没有(yǒu)什么动作。直到2005年，北京的房价开始有(yǒu)了变化。据陈俊介绍，浙江炒房团在北京打的第一枪是万年花(huā)城。这个楼盘位于北京西南三环，当时没像现在这么火，一期楼盘刚开卖，知道的人很(hěn)少。当时位于西南三环的万年花(huā)城的开发商(shāng)托人找到了陈俊他(tā)们，因為(wèi)当时他(tā)已经在北京的浙江商(shāng)会就职了，当时陈俊的浙江老乡还有(yǒu)很(hěn)多(duō)在租房住，所以他(tā)就和开发商(shāng)表示，如果自己会带一批人过来买房，希望开发商(shāng)给出一个更加优惠的价格，因為(wèi)开发商(shāng)那个时候还希望带动销售，最后不但同意了陈俊的建议，还提出要给他(tā)们出10万元的推广费。陈俊认為(wèi)，对住宅地产来说，金角银边的地段优势最為(wèi)重要。西南三环是北京三环沿線(xiàn)的一块住宅开发宝地，而且该楼盘交通和地段好，升值应该没有(yǒu)问题，而且，它离木(mù樨园、大红门近，离玉泉营更近，那里都有(yǒu)一批在京待了十几年的浙江商(shāng)人，在做水产冷冻生意，假如这楼盘盯住这些浙商(shāng)，未来的行情肯定看涨。
于是2005年7月18日，100多(duō)名来自温州、台州和义乌的浙商(shāng)组织团队到万年花(huā)城集體(tǐ)看房，当时就有(yǒu)些人成交了住宅，两三天后，还有(yǒu)几个浙江投资商(shāng)定下了价值800万元、1000万元的铺位。现在回头看，当初参加组团去的浙商(shāng)，现在全挣钱了。住宅由原先的4800元一平方米涨到三万五千多(duō)元了。而对于开发商(shāng)来说，这10万块钱也是非常划算，这么多(duō)浙商(shāng)集體(tǐ)看房，开发商(shāng)高兴。因為(wèi)，这意味着浙江民(mín)间资本看好此楼盘，简直是营销宣传的“活广告”。这次購(gòu)房行动吸引了國(guó)内百余家媒體(tǐ)的报道，吸引了日本、新(xīn)加坡、澳大利亚等海外媒體(tǐ)的关注。
随后，更多(duō)的房地产业人士看中了财大气粗的浙江炒房团，甚至连房展会的老总，担心展会冷清，也专程登门，请他(tā)们到房展会上露露面，帮着激活一下人气。陈俊他(tā)们也给对方提出了几个条件，如果去参观房展会，但得满足几条要求：一、他(tā)们是以“浙江投资团”名义去的，可(kě)不是炒房团，代表一个团队的整體(tǐ)形象，而不是个人行為(wèi)。所以，要做“浙江投资团”字样的胸牌，挂在胸前，以區(qū)别其他(tā)人。二、必须选派端庄、漂亮的女引导员，举着牌子，引导他(tā)们入场并绕场三周。三、要在好的位置，给他(tā)们准备座位，好让他(tā)们听各楼盘情况介绍。于是，在2005年的國(guó)贸房展会上，大家就看到了这样的一幕，在女引导员的引导下，100多(duō)人排成两路纵队，浩浩荡荡进入场地。而且根本无需绕场三周，一进入场地，他(tā)们就被团团围住、寸步难行。这个拉、那个拽，争着让炒房团看他(tā)们的楼盘。有(yǒu)个售楼小(xiǎo)姐拉着不放，最后陈俊只好答(dá)应她，去看她们的楼盘。而她的公司马上开来了几辆大豪华車(chē)，把炒房团直接拉到了楼盘现场。就这样，浙江炒房团开始在北京慢慢有(yǒu)了名气。
开始转战二三線(xiàn)城市
经过了多(duō)轮的宏观调控，陈俊他(tā)们也逐渐适应了政策对于房地产市场的影响，从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，再到今年的限購(gòu)令，他(tā)逐一仔细研读，发现政策没有(yǒu)一条是针对商(shāng)业地产的。“没有(yǒu)政策就是好政策。”在他(tā)眼中，一線(xiàn)城市投资空间已经不大，他(tā)们对二三線(xiàn)城市的商(shāng)业地产更為(wèi)感兴趣。最近一段时间，他(tā)就奔赴济南、石家庄、唐山(shān)、廊坊等地，看了众多(duō)商(shāng)业地产项目。记者几次和陈俊联系，他(tā)都是在去石家庄等地的火車(chē)上。
陈俊认為(wèi)，“做商(shāng)业是浙商(shāng)的强项，选什么样的商(shāng)业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商(shāng)业地产，我们就先要了解这个城市的常住人口是多(duō)少，流动人口是多(duō)少，人均收入是多(duō)少，在两公里之内的商(shāng)业网点有(yǒu)多(duō)少。做商(shāng)业，商(shāng)户越多(duō)越好，消费人口越多(duō)越好，赚的就是人头钱，其次，是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有(yǒu)地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。”在具體(tǐ)的操作模式上，他(tā)所带领的炒房团主要走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新(xīn)包装、定位、对外招商(shāng)；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一筆(bǐ)钱，一年后又(yòu)付一筆(bǐ)钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商(shāng)引资，按业内规矩得佣金；最差的选择则是只买摊位，一下子买上十个八个摊位，再转租给别人经营。另外，陈俊他(tā)们现在已经在考虑區(qū)域开发的课题了。从去年下半年开始，他(tā)就开始奔走于各个區(qū)域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他(tā)的足迹。他(tā)表示，“我们这边有(yǒu)资源啊，在整合资源下，可(kě)以帮助当地园區(qū)开发企业提供点子，搞搞策划，然后引入资本，帮他(tā)们招商(shāng)。通过科(kē)學(xué)的方法，带动产业的发展，可(kě)以提升區(qū)域的价值，我们的商(shāng)铺也就升值了。”
投资商(shāng)业地产四怕
对于投资一般人并不熟悉的商(shāng)业地产，陈俊给投资人介绍了自己的经验，“我投资商(shāng)业地产有(yǒu)四怕。希望能(néng)够对普通投资者有(yǒu)所帮助。”
一怕朝令夕改
2000年，黑龙江某市的一个镇在招商(shāng)引资活动中向浙商(shāng)承诺给足税收政策、土地政策。同时，他(tā)们还信誓旦旦的保证浙商(shāng)会享受到各项优惠政策并大力改善投资环境和在规定的时间内為(wèi)浙商(shāng)办理(lǐ)好土地使用(yòng)权证。為(wèi)了表示重视，当地镇党委、政府发红头文(wén)件组建由浙商(shāng)任董事長(cháng)、总经理(lǐ)的公司行使一切职权。面对红头文(wén)件和信誓旦旦的承诺，浙商(shāng)像吃了颗定心丸，就把合同签了。经过一年的精心运作，市场活了，生意好了。此时，当地政府的眼睛也开始红了。他(tā)们马上修改原来的政策，一边说要修正以前订的合同，一边就自作主张，没经浙商(shāng)同意就变卖了市场中最好的一个地段，并又(yòu)下了个自相矛盾的文(wén)件要收回市场的管理(lǐ)权。他(tā)们还趁浙江的董事長(cháng)和总经理(lǐ)返回浙江之机，把市场门封闭，变成了大孤岛。最后，尽管镇長(cháng)、书记全部撤了，浙商(shāng)投资的五六千万元也都给修正完了。
二怕信息不准
浙商(shāng)名声在外后，各种信息扑面而来。2005年11月，有(yǒu)人推荐了南通的一个投资项目，这个地段就在長(cháng)江上游，交通也方便，文(wén)字资料写得确实很(hěn)好。介绍人说：此项目各种证件已齐，原先的大老板由于摊子铺得太大，又(yòu)在海外做大买卖，实在没有(yǒu)精力顾及此项目。陈俊马上组织义乌、温州的一批老板浩浩荡荡开过去。结果一到现场发现，情报完全有(yǒu)误，介绍人也顿时傻眼了。原来，这个地块根本没有(yǒu)正规的操作，什么证件也没有(yǒu)，什么费用(yòng)也没交，和当地政府的关系也很(hěn)微妙，错综复杂。最后，浙商(shāng)只好退出。
三怕被狠斩一刀(dāo)
2007年5月，陈俊来到东北某市，考察了一个市场。这个市场大约50000平方米，位于老商(shāng)业區(qū)。经过考察发现：这个地段相当于北京二十年前的南城天桥。在对方几次邀请下，浙商(shāng)们赴实地和他(tā)们谈合作，他(tā)们提出来整个市场都要租给浙商(shāng)经营，条件是每年需要浙商(shāng)交2000万租金。2000万之外的收入要和他(tā)们分(fēn)成，此外还要浙商(shāng)买他(tā)们一定量的股票。双方讨论涉及到一个最关键的问题，“一年需2000万元是怎么算出来的？”他(tā)们讲不出来，浙商(shāng)除了交纳每年的租金2000万元以外，為(wèi)什么还要為(wèi)他(tā)们买一定量的股票呢(ne)？為(wèi)什么还要每年分(fēn)享他(tā)们的红利呢(ne)？浙商(shāng)不愿被狠斩一刀(dāo)，这个项目主动放弃了。
四怕空城计
一个商(shāng)业區(qū)域的定位和划分(fēn)，一个大型市场的选址和建立以及它在城市的位置是否得当，决定着该城市能(néng)否发展起来，特别在二三線(xiàn)城市，这些因素对城市发展起着至关重要的作用(yòng)。内蒙古某市现有(yǒu)人口三四十万，但该市计划要在五年之内发展到一百万人口。这些人从哪来？当地领导介绍说，这些人将会从各旗、镇迁移而来。但该市场的选址相当的离奇，选在了城乡结合部，陈俊认為(wèi)，交通不便，人烟稀疏，商(shāng)家都没法进货，消费者又(yòu)怎么会大老遠(yuǎn)到这里来买东西呢(ne)？因此他(tā)们判断这个规划不符合实际现状。据了解，到目前為(wèi)止，该地还是空城一座。
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