如果二三線(xiàn)城市重蹈一線(xiàn)城市的覆辙，这个过程将比一線(xiàn)城市房价上涨的速度快得多(duō)，或者快得不可(kě)想象。
重拳频出的房价调控出现了意想不到的结果：一線(xiàn)大城市的房价涨势刚暂缓，二三線(xiàn)城市就后来居上，将房价升至“一線(xiàn)”。4日，中國(guó)指数研究院公布了根据中國(guó)房地产指数系统百城价格指数对100个城市的全样本调查数据，4月住宅价格环比涨幅居前的均為(wèi)二三線(xiàn)城市，如邯郸、菏泽、湘潭、呼和浩特、廊坊等，在北京、上海等十大城市4月房产价格环比上涨0.13%的情况下，涨幅居前10位的二線(xiàn)城市皆在1%-2%之间。其中，山(shān)东的菏泽、潍坊两市进入二三線(xiàn)城市涨幅前十，分(fēn)列第二、第十位。
专家认為(wèi)，受制于房产新(xīn)政压力，一批房地产开发商(shāng)将投资重心转向二三線(xiàn)城市，限購(gòu)政策也让部分(fēn)投机需求向下移动，而二三線(xiàn)城市政府乐于享受土地财政带来的满足，这种新(xīn)变局正推动着二三線(xiàn)城市的房价逆势上扬。
菏泽样本：楼市投资增速山(shān)东第一
“一期6栋楼去年11月开盘，已经全部卖完，再过一个月8号楼就开盘，不过价格未定。”6日，菏泽东盛房地产开发公司置业顾问于亚松告诉经济导报记者，已经售罄的楼盘均价為(wèi)每平方米4300元，即将开盘的8号楼价格肯定更高，估计近5000元。他(tā)预测说，虽然不会出现大城市常见的排号抢購(gòu)局面，但绝对会热销。
这个被称為(wèi)“公园一号”占地130亩的楼盘位于菏泽市人民(mín)路，与赵王河公园仅隔一条马路，周围还有(yǒu)菏泽市的标志(zhì)性建筑——大剧院、演武楼。随着菏泽市委、市政府东迁，这里将既是行政中心、商(shāng)務(wù)中心，也是旅游中心，是绝对的黄金地段，因此这条路两边聚集了菏泽市最多(duō)、最高档的楼盘。
该楼盘对面是山(shān)东泰和明天置业公司开发的水岸嘉苑，置业顾问胡化腾告诉导报记者，两个月前其楼盘均价為(wèi)4500元，现在涨到了4700元，较好的楼层每平方米5100元，尽管如此，几栋楼开盘两三个月就基本售完，只有(yǒu)一栋楼的个别户型还有(yǒu)房源。
这些到明年10月才交房的楼盘為(wèi)何备受青睐？胡化腾分(fēn)析说，除了这里是菏泽新(xīn)城，发展潜力巨大外，菏泽市较低的房价吸引了部分(fēn)投资者。据了解，2009年菏泽市市區(qū)的房价只有(yǒu)2000多(duō)元，去年涨到近3000元，现在老城區(qū)的房价3000多(duō)元、东部新(xīn)城4000多(duō)元，一直处于山(shān)东地级市中下游水平，所以上涨空间较大。而对房价上涨的预期，推动着菏泽市的房地产从去年初开始一直量价齐升。
一度在山(shān)东经济发展较缓慢的菏泽，这两年开始发力房地产业。除了老城區(qū)大规模的拆迁重建外，菏泽市开始向东发展建设新(xīn)城。
大规模的城市建设吸引着越来越多(duō)的外地房地产开发商(shāng)。据了解，北京、浙江、福建、河南的房地产企业近两年开始陆续在菏泽排兵布阵。
在今年初召开的全市住房保障和房产管理(lǐ)工作会议上，菏泽市住房保障和房产管理(lǐ)局局長(cháng)练建军表示，2010年全市完成拆迁项目108个，其中，市區(qū)36个；完成房屋拆迁建筑面积385.9万平方米，动迁居民(mín)20020户，其中，市區(qū)完成拆迁面积149.5万平方米，动迁居民(mín)7263户，拆迁规模居全省第一，拆迁总量比前7年的总和还要多(duō)。全市完成房地产开发投资166.7亿元，同比增長(cháng)117.8%，增幅居全省第一位。
但菏泽市显然不满足于两个全省第一，练建军在上述会议上提出，今年要完成房地产开发投资240亿元，新(xīn)开工面积1500万平方米，竣工面积800万平方米。这些数字均比上年有(yǒu)大幅提升。其中，房地产近50%的投资增速，目前仍居山(shān)东各市前列。
由此，不难理(lǐ)解中國(guó)指数研究院发布的数据——菏泽市4月住宅价格环比涨幅在二三線(xiàn)城市中居第二位，环比上涨1.78%。
高房价压力堪比一線(xiàn)城市
二三線(xiàn)城市商(shāng)品房量价齐升的背后，是普通消费者日益明显的高房价压力。
房价涨幅也进入全國(guó)二三線(xiàn)城市房价涨幅前十的潍坊，4月份房价环比上涨1.23%，样本[最新(xīn)消息价格户型点评]均价為(wèi)3848元/平方米，样本最高价為(wèi)7000元/平方米。
“房产商(shāng)说，相比其他(tā)地市，潍坊的房价不算高，洛阳的房子均价都5000多(duō)元了，有(yǒu)的达到了1万元。”连日来，在潍坊市某大型國(guó)企工作的石晓晓在qq上不断向导报记者抱怨，从春节到现在，潍坊的房价每平方米涨了400多(duō)元，现在市區(qū)的房价在5000元左右，肯定还会涨下去。
据潍坊房产网不完全统计，近几个月来，潍坊平均每天都有(yǒu)将近100套左右的新(xīn)房签约销售。
“大家担心将来二三線(xiàn)城市也限購(gòu)，因此不管是本地人还是外地人都抓紧来买房。”在于亚松看来，大城市的限購(gòu)政策，让当地人有(yǒu)了危机感，而投机买房者也将目标推向了二三線(xiàn)城市。
正如大城市的居民(mín)不堪高房价重压一样，二三線(xiàn)城市的居民(mín)也正在被高房价拉进恐慌与痛苦之中。
“一年间房价每平方米上涨了七八百元，而收入增長(cháng)比较少，现在不贷款买房子，只能(néng)越来越买不起了。”前来看房的菏泽市民(mín)李先生表示，他(tā)是被大环境逼着买房子的。
根据菏泽市政府工作报告提供的数据，2009年该市城镇居民(mín)人均可(kě)支配收入12737元，农民(mín)人均纯收入4995元，2010年上述数字增至14419元、5655元，分(fēn)别增長(cháng)13.2%和12%。显然，收入的增長(cháng)跟不上房价的上涨。
警惕二三線(xiàn)城市重蹈一線(xiàn)城市覆辙
对二三線(xiàn)城市的房价升温，山(shān)东师范大學(xué)房地产系主任程道平有(yǒu)自己的看法，“其实早在几年前，开发商(shāng)就开始在二三線(xiàn)城市储备土地，以备政策有(yǒu)变时将资本重心下移。现在开发商(shāng)更是加快了从一線(xiàn)城市向二三線(xiàn)城市转移的脚步。”
他(tā)认為(wèi)，房产资本下移是多(duō)重因素的结果，一線(xiàn)城市房地产开发在一定程度上已趋于饱和，而二三線(xiàn)城市正处于大规模城市化进程中，市场成長(cháng)空间巨大，同时地价较低，楼盘占用(yòng)资金较少，开发商(shāng)可(kě)以提高资金周转率，降低运营成本。
不过，较大的市场潜力同时存在着被投机炒作的风险。他(tā)举例说，目前一線(xiàn)城市的限購(gòu)政策和二三線(xiàn)城市的放开，很(hěn)容易给投机者提供炒作机会。眼下二三線(xiàn)城市甚至四五線(xiàn)城市的房价都在急速上涨，如果地方政府不加以限制，只看重眼前的土地财政和房产税收，房价将很(hěn)容易被炒上去。
而分(fēn)布广泛、数量众多(duō)的二三線(xiàn)城市，等到房价涨起来再调控，难度会更大，带来的社会矛盾也更多(duō)，不仅会抑制大量的刚性需求者，也会抑制农民(mín)进城。他(tā)提醒说，如果二三線(xiàn)城市重蹈一線(xiàn)城市的覆辙，这个过程将比一線(xiàn)城市房价上涨的速度快得多(duō)，或者快得不可(kě)想象。
在4月底举办的第五届長(cháng)三角发展论坛上，与会专家也表示，新(xīn)一轮房地产调控政策，使一線(xiàn)城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商(shāng)加快向中小(xiǎo)城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小(xiǎo)城市的城市化提速，也為(wèi)房价上涨打开了新(xīn)通道。因此，中小(xiǎo)城市房地产开发升温值得警惕。
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