“二三線(xiàn)城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有(yǒu)着不同的市场结构。对于二三線(xiàn)城市，限購(gòu)政策不应采取一刀(dāo)切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。”
中原集团
上半年50个未限購(gòu)城市房价无一下跌。其中，37个城市房价出现小(xiǎo)幅上涨，其余13个城市房价基本持平。
7月25日，中原集团研究中心针对15个省份50个未限購(gòu)的二三線(xiàn)城市楼市的最新(xīn)调查报告如是称。
中原集团调查报告显示，近四成城市本地投资購(gòu)房比例超过20%，近三成城市外地人購(gòu)房比重超过20%。报告认為(wèi)，应根据市场发展阶段和市场结构等因素差异，采取不同限購(gòu)措施。
“没有(yǒu)比限購(gòu)更好的调控政策了。”上海宝华企业集团有(yǒu)限公司副总裁杨健昨日称，限購(gòu)是目前最有(yǒu)效的调控政策，也有(yǒu)助于房地产市场规范化的形成。
7月12日的國(guó)務(wù)院常務(wù)会议要求，已实施限購(gòu)措施的城市要继续严格执行，房价上涨过快的二三線(xiàn)城市也要采取必要的限購(gòu)措施。
新(xīn)华社此前报道称，有(yǒu)关部门正在“圈定”限購(gòu)新(xīn)名单。数据显示，今年上半年，全國(guó)43个已实施限購(gòu)的城市中，有(yǒu)33个城市的新(xīn)建商(shāng)品住房成交面积比去年下降。
限購(gòu)全面铺开难题
中原集团调查发现，新(xīn)一轮调控展开以来，包括镇江、宜兴、太仓、泰安、建德等在内的8个城市楼市，成交量出现下降，价格则基本持平；有(yǒu)21个城市受调控影响较小(xiǎo)，成交量或成交价格中仅有(yǒu)一个指标受到影响；另外21个城市基本未受影响。
在被中原集团调查的50个二三線(xiàn)城市中，有(yǒu)26个城市上半年住宅成交量同比出现上升，11个城市持平，13个城市下滑。成交量同比下滑的受调查城市主要集中在江苏、浙江和江西3个省，而其余12个省份的城市成交量均出现上升或持平。
一位不愿具名的分(fēn)析师直言，限購(gòu)不可(kě)能(néng)在二三線(xiàn)城市全面铺开，而且也没有(yǒu)这个必要。
上述人士告诉早报记者，二三線(xiàn)城市也就是所谓地级市和县级市，这些城市很(hěn)多(duō)地方连房产权属信息系统都还没建立起来或不健全，比如有(yǒu)購(gòu)房者在该市的某个區(qū)买了套房子，但在另一个區(qū)的交易系统记录却还是空白。“如果不能(néng)搞清楚每个人究竟有(yǒu)几套房，何谈限購(gòu)？”
限購(gòu)的“挤出效应”
中原集团调查数据还显示，有(yǒu)14个城市上半年外地人購(gòu)房比重超过20%。报告将外地人購(gòu)房比重较高的城市分(fēn)為(wèi)两类，一类是具有(yǒu)丰富旅游景观的城市，如海南的文(wén)昌、琼海、万宁，山(shān)东的威海、淄博、烟台；另一类是受益于大城市“挤出效应”的城市，如福建的泉州，河北的燕郊、廊坊，广东的中山(shān)、惠州、东莞等。
限購(gòu)令在部分(fēn)大城市的执行，反而催生了周边城市部分(fēn)區(qū)域楼市过热的现象。
杨健称，大城市周边城市的受热不均，还造成了區(qū)域房价两极分(fēn)化的现象。一位业内人士告诉早报记者，像昆山(shān)靠近上海的區(qū)域房价已经过万，而中心城區(qū)房价仅6000元/平方米，而且很(hěn)多(duō)上海人仅是投资，不会住，空置率很(hěn)高。
中原地产上海研究咨询部总监宋会雍也称，大城市周边的城市很(hěn)多(duō)都还算不上二三線(xiàn)城市，限購(gòu)的可(kě)能(néng)性不大，而且当地各區(qū)域房价“被平均”后，可(kě)能(néng)并不算高。
“限購(gòu)陷入两难”
对于限購(gòu)可(kě)能(néng)在二三線(xiàn)城市铺开，也有(yǒu)质疑的声音。
一位不愿具名的开发商(shāng)直言，限購(gòu)的目的是什么？如果是為(wèi)了让老百姓买得起房子，那么就应当只限購(gòu)普通商(shāng)品房，而豪宅是不需要限購(gòu)的，这和普通購(gòu)买力没有(yǒu)关系。并且，城市的楼市均价因此被投资客拉高影响不大，只要普通老百姓那部分(fēn)需求得到满足就行了。
杨健称，现行的限購(gòu)政策可(kě)能(néng)会伤害到真正的刚需，所以现在有(yǒu)声音称，限購(gòu)政策应细分(fēn)，“考虑放开豪宅。”
宋会雍也认為(wèi)，限購(gòu)豪宅的效果并不明显，而且豪宅买家往往有(yǒu)很(hěn)多(duō)方法可(kě)以规避限購(gòu)。
其实，限購(gòu)陷入了一种两难的局面。宋会雍坦言，如果一刀(dāo)切，地方细则表态也不尽相同。如果不是一刀(dāo)切，那么效果会不明显。
克而瑞分(fēn)析师杨晨青认為(wèi)，能(néng)用(yòng)市场调节的就不要用(yòng)行政手段干预，而限購(gòu)越限越多(duō)，整个市场的市场秩序会被打乱。
前述中原集团的报告认為(wèi)，由于中國(guó)广大的二三線(xiàn)城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有(yǒu)着不同的市场结构。对于二三線(xiàn)城市，“限購(gòu)”政策不应采取一刀(dāo)切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。
该报告指出，对于一些本地投资需求占比较高的城市，应尽快出台限購(gòu)的政策；对于外地客占比较高的城市应區(qū)分(fēn)对待，一些有(yǒu)自然景观的城市应该區(qū)分(fēn)旅游地产和普通住宅进行限購(gòu)；对一些因大城市限購(gòu)而被挤到周边城市的自住需求，应该采取鼓励的政策；而纯粹外地投资需求占比较高的城市，也应尽快出台限購(gòu)政策。
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