國(guó)家对房地产市场宏观调控的“组合拳”取得了明显效果，一線(xiàn)城市及部分(fēn)二線(xiàn)城市房价得到了有(yǒu)效遏制，但与此同时，三四線(xiàn)城市楼市依然火爆，成交形势继续“高歌猛进”。
為(wèi)什么会出现这种“冰火两重天”的景象？透过现象看本质，我们可(kě)以得出这样的结论：改善型購(gòu)房需求是三四線(xiàn)城市楼市发展的要本动力。
改善型購(gòu)房需求是实实在在存在的，不会因為(wèi)政策的限制就会消失，相反，这类需求依然强烈!
那么，改善型需求有(yǒu)哪些呢(ne)?筆(bǐ)者通过研究，发现改善型需求数量之大超乎想象：
1、世纪前的住宅，主要是上世纪90年代的住宅。目前，这类住宅大多(duō)因破烂不堪，功能(néng)不全，质量不高，物(wù)业不好。由于这些原因，90%以上的业主均有(yǒu)卖掉旧房换新(xīn)房的欲望。其中大多(duō)业主已经开始購(gòu)房，而后住进来的业主在若干年后也将依次离开，寻找更好的居所，这类老房子仅仅作為(wèi)过度之用(yòng)。
2、临路的住宅。虽然近几年大量的住宅不断面市，但在城市化的同时，道路也多(duō)了起来，很(hěn)多(duō)住宅都是组团设计，临路的房子因此也是越来越多(duō)。由于噪音和粉尘的污染，大多(duō)数住在临路房子的业主都会选择最终到别处居住，他(tā)们肯定会再次購(gòu)房选择不临路的房子居住，这类需求庞大，只要有(yǒu)多(duō)少个临路的房子，就会有(yǒu)多(duō)少个改善型需求，而且这类需求一波接着一波，无穷无尽。
3、多(duō)层建筑的1层及4层以上住宅。前些年，中小(xiǎo)城市大多(duō)开发的是多(duō)层住宅。多(duō)层住宅的1层潮湿、噪音大、不太安全、采光不佳，很(hěn)多(duō)年轻購(gòu)房者住进一段时间后最终会选择离开；而4层以上的房子，大多(duō)由于爬楼辛苦，居住久了会感到不舒服，尤其是有(yǒu)了老人和小(xiǎo)孩之后，问题就会暴露，大多(duō)数家庭居住若干年后会选择离开。；因此，多(duō)层的1层和4层以上的住宅大多(duō)只能(néng)作為(wèi)过度之用(yòng)，有(yǒu)多(duō)少个这样的住户，就会有(yǒu)多(duō)少个改善型需求。
4、品质较差的住宅。由于开发商(shāng)不负责任等原因，一些小(xiǎo)區(qū)配套较差、景观落后、物(wù)业服務(wù)不如人意，这让业主产生了不平感。因此，只要手中有(yǒu)了一定的积蓄，他(tā)们就会考虑卖掉品质差的旧房去选择品质好的新(xīn)房，这一类需求也很(hěn)庞大，因為(wèi)，随着科(kē)技的进步和社会的发展，房子只会越造越好，这就让前期的品质较差的房子成了“下等品”。因此可(kě)以说，未来有(yǒu)多(duō)少套新(xīn)增高品质住宅就会有(yǒu)多(duō)少个改善型需求存在。
5、中小(xiǎo)户型住宅。由于前几年信贷政策没有(yǒu)限制，加上購(gòu)买力的原因，很(hěn)多(duō)人購(gòu)买了中小(xiǎo)户型。其中除了一部分(fēn)是投资外，剩下来的大多(duō)数人都会在若干年后卖掉小(xiǎo)户型去購(gòu)买大户型，因為(wèi)他(tā)们購(gòu)买小(xiǎo)户型时考虑的就是过度。因此，有(yǒu)多(duō)少套小(xiǎo)户型住宅，也会有(yǒu)至少50%以上的小(xiǎo)户型数量的改善型需求。
6、经济适用(yòng)房客户。由于当年经济条件所限，市民(mín)中很(hěn)多(duō)低收入者購(gòu)买了经济适用(yòng)房。随着时间的推移和时代的发展，他(tā)们中的一部分(fēn)人通过努力经济条件好起来了，他(tā)们肯定不会继续居住在品质较差的经济适用(yòng)房里，而是去購(gòu)买高档的商(shāng)品房，这一部分(fēn)人也是实实在在的改善型需求。
7、手里有(yǒu)多(duō)套小(xiǎo)户型，但没有(yǒu)一套大户型的客户。这类客户看上去好像有(yǒu)点不可(kě)琢磨，其实在一座城市中有(yǒu)不少这类有(yǒu)多(duō)套小(xiǎo)户型住宅的业主。他(tā)们由于各种原因，比如梯度改善、小(xiǎo)额投资等等，拥有(yǒu)二套以上小(xiǎo)户型。他(tā)们中很(hěn)多(duō)人是想通过出售小(xiǎo)户型，或者干脆添購(gòu)大户型住宅来改善居住条件的。攒着多(duō)套住宅而甘于蜗居在小(xiǎo)户型中，这样的人是不多(duō)的。
8、高层住宅中太高的楼层和太低的楼层的住户。在高层楼宇小(xiǎo)區(qū)，住在太低的楼层，视野不开阔，在压抑感；住在太高的楼层，也会有(yǒu)“空中楼阁”的不安全，以及风力太大等不足，所以一旦条件成熟，这些住户将想方设法購(gòu)买更加宜居的楼层住宅。
9、风水不好的户型。什么样的户型是风水欠佳的住宅？这个问题不是一二句话可(kě)以讲清楚，可(kě)以肯定的是，由于受开发条件的制约，在一些楼盘中，会有(yǒu)某些户型住着不太舒服，这类住户也是購(gòu)买阳光住宅的坚定需求者。
10、邻居不好的户型。邻里关系对居住的舒适感、幸福感有(yǒu)着潜移默化的重要影响。如果邻居关系不好，业主就会考虑重新(xīn)購(gòu)房，以改变环境，提升生活品质。
筆(bǐ)者一筆(bǐ)筆(bǐ)算下来，发现改善型需求实在是太多(duō)太多(duō)了。可(kě)以说，每一个买过房子的中國(guó)人都有(yǒu)可(kě)能(néng)是改善型需求客户，事实上在一座城市中，拥有(yǒu)二套及以上住宅的家庭正越来越多(duō)。一旦信贷政策有(yǒu)所松动，改善型需求購(gòu)房者更是会爆发出惊人的購(gòu)买动力，使本来三年才能(néng)消化的存量房在短短一年内就去化殆尽。
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