任志(zhì)强楼市论道:房地产最坏的时候已经过去

用(yòng)知名财经作家吴晓波的话来说，对于中國(guó)的房地产市场，任志(zhì)强可(kě)能(néng)是最清醒和最具思考力的一个人。当大多(duō)数人因為(wèi)央行的两次降息，而对房地产市场开始恢复信心的时候，已近“知天命”的他(tā)直言“现在的房地产市场就是个政策市”，“销售回暖，不等于投资回升，也不会提升gdp，三季度仍然没有(yǒu)那么容易乐观。”

但这并不妨碍他(tā)用(yòng)周期性的土地購(gòu)置图表来推演未来的楼市曲線(xiàn)。“房子也应该保持一定存栏量，但是今年明显下跌的土地購(gòu)置，有(yǒu)可(kě)能(néng)带来明年3月以后的市场变化。”昨天上午，参加华遠(yuǎn)·华中心第三届湖(hú)湘财富峰会的任志(zhì)强论道長(cháng)沙。“虽然现在还没有(yǒu)好，还是负的，但是最坏的时候已经过去了。”本报记者文(wén)洁实习生杨燕飞長(cháng)沙报道

“底部有(yǒu)多(duō)長(cháng)不知道，但不会坏过二季度”

7月因為(wèi)北京等城市大幅度攀升的成交量，“楼市回暖说”尘嚣甚上，但任志(zhì)强很(hěn)是有(yǒu)些言辞谨慎。

“我不觉得现在就能(néng)够变好。”接受记者专访时，任志(zhì)强坦言，三季度可(kě)能(néng)没有(yǒu)想象的那么乐观，“也许四季度会有(yǒu)所好转”。

在他(tā)看来，不能(néng)太乐观的理(lǐ)由是，二季度和三季度，去年投入1000万套的保障住房，和今年投入700万套保障住房里头，有(yǒu)相当一部分(fēn)会转入到销售。“销售的回升，有(yǒu)相当一部分(fēn)是因為(wèi)保障性住房统计在内。”

政策市或许是他(tā)认為(wèi)最重要的影响因素。“现在房地产市场都是政策市。包括人民(mín)日报都在说，限房价是个政治问题。这意味着现在还不会全面转好。”

现实是，就在市场开始“欢呼”7月成交量回升的时候，政府层多(duō)次的重申调控，态度已然很(hěn)鲜明。“据我们所知，最近國(guó)家调研组下各省，主要是查地方政府有(yǒu)没有(yǒu)触碰调控底線(xiàn)，比如是不是放松限購(gòu)之类，并不是為(wèi)了再度收紧。”任志(zhì)强说。

但市场的力量或许已经开始产生效应。在任志(zhì)强的判断中，“今年二季度房地产已经触底了，底部有(yǒu)多(duō)長(cháng)不知道，但是不会坏过今年的二季度。”

一方面，尽管同比仍然在减少，但在重点地區(qū)，成交量降幅的收窄，正在传递市场平稳迹象。“在实施最严格限購(gòu)政策的北京、上海、广州，成交量也出现了明显回升，这说明限購(gòu)政策已经不足以抑制销售的回升。”

房地产增速会大幅提高吗？“我不同意”

7月25日，在一条微博“@巴曙松：下半年房地产投资有(yǒu)望企稳回升”背后，任志(zhì)强转发留言说，“扣除保障仍為(wèi)负增長(cháng)。”这传递了他(tā)的一种态度——“销量回升不等于投资增速能(néng)够上涨，今年下半年投资还有(yǒu)可(kě)能(néng)下滑。”

按照巴曙松的观点，伴随房地产销量在二三季度的回升，房地产新(xīn)开工和投资增速也有(yǒu)望在三季度触底、四季度企稳回升。

“我不同意这种判断。”任志(zhì)强一再强调，成交量的提升不代表投资增速的提高。“房子卖出去了，只能(néng)说明去年的库存消化了，但是不代表开发商(shāng)们有(yǒu)能(néng)力、有(yǒu)勇气投入新(xīn)的开发投资。”

2010年对于中國(guó)房地产市场而言，是一个开发商(shāng)积极扩张的年份。但这股“大跨步”发展背后，是庞大的4万亿投资计划。

“2010年的土地購(gòu)置高峰期，大多(duō)是借钱买地。”任志(zhì)强出具的数据显示，全國(guó)的房地产企业今年和去年用(yòng)了4300多(duō)亿的信托投资基金，“现在相当一部分(fēn)企业获取回收的资金，多(duō)数会用(yòng)在偿还原来的资金，7月份会略有(yǒu)下滑。”任志(zhì)强说。作為(wèi)佐证的一个细节是，6、7月开始大量購(gòu)入土地的企业，主要集中在保利、万科(kē)等大型企业。“没有(yǒu)余力的都不太敢再买地。”

“房价要保持平稳 也需要一定库存”

“今年不用(yòng)担心，房地产还处于有(yǒu)肉可(kě)卖的时候，而到了明年，也许会出现没肉可(kě)卖的局面。”如果说，猪肉价格的平稳，存栏数是关键，那么在任志(zhì)强看来，房地产价格要保持平稳，也需要一定“存栏数”。他(tā)认為(wèi)，“比较合理(lǐ)的是保持六个月的库存。”

在任志(zhì)强所做的一份土地購(gòu)置图表中，每一段时期土地購(gòu)置负增長(cháng)，都会带来一次房价的非理(lǐ)性上涨。比如2007年，2010年。

“从买地到销楼，是有(yǒu)一定周期的。2010年至2011年7月，土地購(gòu)置增幅大涨，带来了目前的库存大增。但2012年1-5月，土地購(gòu)置增幅為(wèi)-18.7%，这有(yǒu)可(kě)能(néng)带来明年市场的波动。”任志(zhì)强说。

按照现在的统计来看，全國(guó)房地产库存大概在3亿左右，“按过去前两年的销售量平均计算，大概有(yǒu)8—9个月份的销售过程。如果新(xīn)建住房不能(néng)持续增長(cháng)，或者维持现有(yǒu)情况下不能(néng)继续扩大，那么这个库存大概在明年3月份左右就消耗得差不多(duō)。” 这会意味着房价的大涨吗?任志(zhì)强说，“在有(yǒu)十个月以上的库存情况下，暴涨是不太可(kě)能(néng)的。”所以，对于市场来说，增加供给，或许是平抑房价的最好方法之一。

而来自長(cháng)沙市房产研究中心的统计数据显示，2010年以来，截至今年6月底已取得批准预售证且未销售的新(xīn)建商(shāng)品房面积為(wèi)1099.86万㎡。而如果按照去年全年销售1796.38万㎡的总量、月均销售150万平方米的销售速度计算，如果没有(yǒu)新(xīn)增供应，長(cháng)沙库存还将维持7个月。