限購(gòu)两年后，监管层关于完善房地产调控政策的声音日见响亮。
10月17日，國(guó)務(wù)院总理(lǐ)温家宝主持召开國(guó)務(wù)院常務(wù)会议，部署四季度经济工作。关于房地产市场调控，会议除了重申要“严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限購(gòu)措施”，特别提出“抓紧研究制定符合我國(guó)國(guó)情、系统配套、科(kē)學(xué)有(yǒu)效、稳定可(kě)预期的房地产市场调控政策體(tǐ)系”。
会议同时提到，四季度要制定农村集體(tǐ)土地征收条例。
此前的10月12日、13日和15日，温家宝在中南海先后召开行业协会负责人、部分(fēn)地方部门和企业负责人以及专家學(xué)者三场座谈会。温家宝说，“房地产调控初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇。今天的调控，包括房地产业的科(kē)學(xué)规划、规范市场秩序、使价格合理(lǐ)回归，都是為(wèi)了促进房地产业的長(cháng)期稳定和可(kě)持续发展。调控手段，从長(cháng)期讲还需要逐步完善，更加注重市场和法制手段。”
市场和法制手段
全國(guó)工商(shāng)联房地产商(shāng)会会長(cháng)聂梅生昨日分(fēn)析，温家宝的表态基本上是对前一阶段调控政策的总结，表明这一轮调控已进入总结期。
聂梅生说，对于这一轮调控政策的评价，业内和學(xué)界已有(yǒu)共识，即行政手段调控有(yǒu)效，但不是長(cháng)遠(yuǎn)的办法。
在她看来，从操作层面看，已经出台的限購(gòu)、限贷、限价、限售政策，都不是市场手段。如何去替代，是一个问题。“短期内不能(néng)指望这些政策有(yǒu)什么变化，否则房地产市场会有(yǒu)报复性反应。長(cháng)期看，（还是）要改革。”
聂梅生认為(wèi)，温家宝此番提出“（从長(cháng)期讲）更加注重市场和法制手段”，这对政府作出了要求。如果从立法的長(cháng)效角度看，这会牵涉到一系列的改革，如税收、户籍等。長(cháng)遠(yuǎn)看，这需要对供需关系予以重视，包括当下的供需关系和对供需关系的预期。此外，还牵涉到加快保障房建设的问题。
中國(guó)房地产及住宅研究会副会長(cháng)顾云昌认為(wèi)，温家宝的上述表态首先肯定了调控取得的成效，但行政的办法会造成市场的扭曲和不公平，“这几年，调控的目标一致盯在房价上，但归根到底是要理(lǐ)顺供求关系，供求关系理(lǐ)顺了，房价自然会下来。”
“目前房地产市场已呈现触底后连续四个月小(xiǎo)幅恢复之势，这表明调控政策是有(yǒu)效的，起到了防止房价过快上涨的作用(yòng)。”聂梅生说。
易居根据國(guó)家统计局数据测算得出，9月70个大中城市新(xīn)建商(shāng)品住宅价格环比平均上涨0.02%，涨幅较8月收窄。
进入9月以来，各地楼市调控政策小(xiǎo)幅收紧的趋势仍在持续：上海开展限購(gòu)政策执行情况专项检查，北京规定北京户籍居民(mín)購(gòu)房须持第二代身份证，广州将对中心城區(qū)个别异常高价的住宅项目暂时采取限售措施等等。
“限購(gòu)限贷也许会以更合理(lǐ)形式存在”
限購(gòu)、限贷短期内似乎仍难退出。
此前的7月31日，中共中央政治局召开会议。彼时，会议要求，下半年，“坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商(shāng)品房特别是中小(xiǎo)套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民(mín)合理(lǐ)的自住性住房需求。”
顾云昌认為(wèi)，从短期来看，现有(yǒu)的调控政策很(hěn)难替代，原因是體(tǐ)制改革没跟上。“现在房价是控制住了，但是不是也影响了行业的发展和增長(cháng)？是不是对整个经济产生不利影响了？”顾云昌说，真实的需求，如刚需、改善型需求是很(hěn)旺盛的，甚至投资性需求也是应该被允许的，真正应该限制的是投机性需求。
在他(tā)看来，有(yǒu)些地方房价过快上涨，那都是供求关系失衡所致。目前是通过限購(gòu)的办法来解决的，但房地产市场的问题其实是體(tǐ)制的问题，“像土地、税收方面的改革这两年没什么推进，金融方面的改革一会儿冷一会儿热，影响房地产市场预期。要想長(cháng)遠(yuǎn)解决房地产市场的问题，是要找出治本的办法来。”
即便是限購(gòu)、限贷，某上市房企营销负责人也认為(wèi)“有(yǒu)改进空间”。
据该营销负责人称，类似限購(gòu)、限贷等行政手段干预市场的情况，在西方发达國(guó)家也在一定程度上存在，但它们制定的政策更合理(lǐ)和科(kē)學(xué)。
他(tā)猜测，将来限購(gòu)、限贷政策也许会以更合理(lǐ)的形式存在，在细则上可(kě)能(néng)会更合理(lǐ)，“像单身人士、户籍方面的限制可(kě)能(néng)会放松或规定得更合理(lǐ)些，再比如非户籍常住人口也能(néng)享受保障房等。”
开发商(shāng)“适应性”增强
限購(gòu)两年来，开发商(shāng)对于调控的“适应度”明显增强。
沪上某开发商(shāng)直言，“对于企业来说，只能(néng)适应形势，适应政策，适应市场，不适应就要被淘汰。”
前述上市房企营销负责人也说，调控两年多(duō)来，目前他(tā)们基本能(néng)适应了，刚需项目也好，中高端项目也好，目前都能(néng)卖得动。房企已學(xué)会在政策限制下做市场，尽可(kě)能(néng)挖掘。
某上市房企副总裁介绍，刚开始调控时，大家手足无措，降价、高息融资，拼命存活下来。经过这一轮调控后，对中小(xiǎo)企业而言，基本是“守住”，不拿(ná)地，少开工，等等再说，再不行就退出，“通过这轮调控，我们看到，行业的集中度大大提高，一些央企渐渐跻身行业前列。”
分(fēn)區(qū)域看，上海盘谷房地产有(yǒu)限公司总经理(lǐ)宋海认為(wèi)，一二線(xiàn)城市应该说基本已适应了调控，“一二線(xiàn)城市的好处是，有(yǒu)一个需求的池子，这个池子会随着城市化发展而不断扩充。”
他(tā)认為(wèi)，对刚需项目开发商(shāng)来说，在一二線(xiàn)城市发展目前问题不大。房企在当下拿(ná)地时，也会根据调控和市场经验，设计中小(xiǎo)户型。但对于较為(wèi)偏遠(yuǎn)的三四城市，开发商(shāng)还处在适应的过程中，“这些城市的开发商(shāng)面临的困难较大，市场需求如何扩展？如何可(kě)持续？它们的市场情况还没有(yǒu)稳定下来，还没达到像一二線(xiàn)城市那样稳定的平衡点。”
放眼長(cháng)遠(yuǎn)，宋海认為(wèi)，最终还是应回到“市场决定市场”上来。除了房产税、保障房，目前还看不到太多(duō)有(yǒu)效办法，“保障房由于过去欠账太多(duō)，集中在这几年建设，压力自然会比较大。但如果形成長(cháng)久机制，会对未来的市场良性发展，对供求关系的平衡有(yǒu)好处。”
某上市房企营销总监则提到，税收政策方面还有(yǒu)提高空间，如增加交易、持有(yǒu)环节的税费，“房产税可(kě)能(néng)会在更多(duō)省市推广，并推进到保有(yǒu)环节，交易环节的税费也可(kě)能(néng)会被提高。”
关注我们
