日前，全联房地产商(shāng)会(原全國(guó)工商(shāng)联房地产商(shāng)会)第三届会员大会在京召开，“商(shāng)会转型与创新(xīn)”和“行业变革与走势”，成為(wèi)会上热议话题。万科(kē)、富力、华遠(yuǎn)、今典等品牌房企从商(shāng)会会员和开发商(shāng)代表双重身份出发，探讨交流了房地产行业发展的新(xīn)模式。全联房地产商(shāng)会新(xīn)任会長(cháng)、广州富力地产股份有(yǒu)限公司董事長(cháng)张力在接受采访时指出，房地产行业“暴涨、暴利的时代已经一去不返”，未来两三年房地产市场将进入平稳调整时期，全联房地产商(shāng)会名誉会長(cháng)聂梅生教授更表示说“中國(guó)房地产走过了快速发展和处于风口浪尖的十年，将迎来趋于成熟和健康发展的今后十年”。
近期，大家关注學(xué)习的十八大报告中，有(yǒu)多(duō)个主题和房地产行业息息相关，聂梅生教授认為(wèi)其中主要有(yǒu)四个：民(mín)生主题、城镇化主题、产业结构调整主题/经济结构调整主题，而从这四个主题方向考虑到具體(tǐ)的行业问题那就集中到了“合理(lǐ)房价的再判定”和“房地产的長(cháng)效政策”这两方面。房价到底怎么样算合理(lǐ)？聂梅生教授说应有(yǒu)两个判定，一是gdp和人均收入的判定，按照未来10年要翻一番的情况，gdp和人均收入年增長(cháng)率在7%至7.5%區(qū)间，房价上升就应该比之低，所以房价上升低于7%就是合理(lǐ)的。第二是房价收入比，如果大城市的房价收入比从12%降到6%就应被认為(wèi)回归到了合理(lǐ)值。大家对“合理(lǐ)房价”的期待，其实就是收入比房价涨得快、分(fēn)子比分(fēn)母涨得快，但这个过程不可(kě)能(néng)在某一个时间节点实现，而是需要一个使之趋于合理(lǐ)的时间段。
此外，聂梅生教授指出，房地产體(tǐ)制性的改革和長(cháng)效政策应适时启动，長(cháng)效机制有(yǒu)三，一是地根、二是银根，三是税收。房地产行业的改革与发展，首先要解决“土地供给制度改革”，聂梅生教授说，如果能(néng)逐步形成“政府供地和市场供地的双轨制”，对未来十年中國(guó)房地产平衡发展将是一个巨大的动力。第二，多(duō)元化的融资渠道促进金融市场化改革当中民(mín)间的资金进入，这样将给“银根”这部分(fēn)带来很(hěn)大的活力和新(xīn)鲜血液。第三，房产税和房地产税。“房产税”这一税种原本就有(yǒu)，但过去并未将“个人住房”纳入其中，因此试点的推行一直就针对的是对征收“个人住房”房产税的扩容，但在界定经营性和自住性的问题上有(yǒu)所分(fēn)歧。今后，是不是再扩容？又(yòu)向哪个方向扩容？是以哪个模式扩容？是法人持有(yǒu)的扩容还是个人持有(yǒu)的扩容？都尚未解决。更重要的房地产税，房产税和房地产税不能(néng)相提并论，房地产税包括土地在内，房地产税的法理(lǐ)在于《宪法》当中的《物(wù)权法》的出台，《物(wù)权法》配套的是物(wù)业税或者房地产税，现在这两者无法匹配，有(yǒu)《物(wù)权法》，没有(yǒu)物(wù)业税，所以目前原来收过的房产税就在一个折中点上“兜圈子”。聂梅生教授最后分(fēn)析说，尽管很(hěn)多(duō)问题尚无定论，但目前房价的涨幅已被控制，市场正在温和地恢复，供需双方趋于理(lǐ)性，比较适合改革性的新(xīn)政出台。
关注我们
