城镇化是重要载體(tǐ)
中國(guó)证券报：绿地如何看待城镇化带来的发展机遇？
张玉良：积极、稳妥、有(yǒu)序，这三个词很(hěn)重要，表明现在的城镇化跟过去很(hěn)不一样。现在大城市有(yǒu)很(hěn)多(duō)“城市病”，比如拥堵、房价上涨过快、资源有(yǒu)限等。
北京、上海的人口仍处在快速扩张阶段，全國(guó)超过千万人口的城市越来越多(duō)，当资源不能(néng)承受人口集聚的状况时，问题就变得较為(wèi)严重。相比特大城市而言，人口一二百万的城市发展的一般比较有(yǒu)序，但有(yǒu)些城市出现了人口萎缩现象，在某些地级市表现尤為(wèi)明显。
目前部分(fēn)三四線(xiàn)城市的房地产项目空置率较高，三四線(xiàn)城市房地产市场的发展情况令人担忧，市场和人口都集中在一二線(xiàn)城市去了。这些问题，跟我们过去城市发展导向有(yǒu)关系。
中國(guó)证券报：城镇化对绿地集团以及整个房地产行业而言意味着什么？城镇化的内涵是什么？
张玉良：下一个十年，城镇化是经济发展最大的引擎和红利，对房地产行业而言，会有(yǒu)更直接的收益。农村人口转移到城市，住房、商(shāng)业、美丽中國(guó)的环境建设等都与房地产有(yǒu)关。
房地产开发企业仍是城市建设开发的主體(tǐ)成员之一，是城镇化的重要力量。大企业应该发挥标杆作用(yòng)。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用(yòng)。我认為(wèi)，未来十年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有(yǒu)作為(wèi)。
现在城市已经没有(yǒu)边际。以長(cháng)三角、珠三角為(wèi)例，城市都连起来、成片了。城市的边际如何界定，也是我们研究的新(xīn)课题。比如上海与江苏的苏州，地域都已经相连。城市群应该是形成“一核多(duō)中心”的概念。國(guó)外的洛杉矶等大城市，周边有(yǒu)一连串的卫星城，东京也有(yǒu)卫星城，但我们的城市是城市与城市连接。
城镇化是未来经济增長(cháng)的载體(tǐ)，城镇化也是内需的重要载體(tǐ)。未来几年，无论是投资还是内需，城镇化都是一个重要载體(tǐ)，离不开它。特别在当前外需增長(cháng)困难的情况下，城镇化的意义更為(wèi)重大。
建议征收“持有(yǒu)税”
中國(guó)证券报：如何看待2012年的楼市调控？
张玉良：目前看，政府对楼市的调控是有(yǒu)力的，成果明显。虽然各界认為(wèi)调控的手段应更市场化、法制化，有(yǒu)些手段不一定是最好的办法，但可(kě)能(néng)是目前最有(yǒu)效的办法之一。
有(yǒu)的事应该怎么做，不代表现在就能(néng)去做，因為(wèi)条件不够具备。在限購(gòu)背景下，今年楼市有(yǒu)一定的成交量和市场繁荣度，但房价并没有(yǒu)上去；此外，保障房建设速度在加快。这种结果，符合中央的调控意图，但以目前的方式进行调控难以持久，因此有(yǒu)关部门也在寻找更好的方法代替行政手段。
2012年是大型房企成長(cháng)的一年，行业龙头增長(cháng)比较快。绿地也是如此，绿地销售面积和成交金额，今年增長(cháng)率均在35%-40%。
中國(guó)证券报：限購(gòu)政策将何去何从，房产税等長(cháng)效措施如何推进，社会各界对明年房地产调控各种猜测颇多(duō)。绿地如何看待明年的房地产市场？
张玉良：个人认為(wèi)，明年房地产调控措施可(kě)能(néng)进一步完善，关键是房产税怎么出。
如果仅仅是征收房产税，只能(néng)抑制投机，但对房产持有(yǒu)过多(duō)的人，应该对其在持有(yǒu)环节征税。
房地产领域的相关税费较多(duō)，应该对原有(yǒu)的税收进行清理(lǐ)，否则大量新(xīn)增税种不够合理(lǐ)。如果向多(duō)数普通老百姓征税，不太合适。有(yǒu)的税收虽然看上去是由企业承担，但实际上更多(duō)的是转嫁给了消费者。所以要解决抑制投机问题，应该对持有(yǒu)房产过多(duō)的人征收“持有(yǒu)税”。当然，好的税收政策，不应该是对大多(duō)数的普通購(gòu)房者、刚需人群征税。我们期盼有(yǒu)市场化、法制化，通过经济、法制、税收的办法，取代行政限購(gòu)。社会上笼统认為(wèi)，房产税会解决高房价，但如果每年让多(duō)数普通購(gòu)房者都纳税，其实会加重老百姓的负担。
突破瓶颈推进转型
中國(guó)证券报：绿地近期的发展目标是五年之内进入世界200强，这意味着绿地营业收入要在5年内翻番，绿地如何实现这一目标？
张玉良：早在2005年，绿地在年营业收入还不到100亿的情况下，就明确制定了6年后冲刺世界企业500强的目标。这个梦想，奇迹般地如期实现。
跻身世界企业500强后，我们提出以“20年后再出发”的归零心态，对世界级企业的先进管理(lǐ)模式，寻找差距、改进提升，推动外延式增長(cháng)和内生式提升齐头并进，提升自身在國(guó)际市场竞争能(néng)力。
绿地未来的目标是进入世界企业200强。我们有(yǒu)信心在2015年实现业務(wù)经营收入超过5000亿元。今年已经超额完成2400亿元的目标，如果保持每年30%的增長(cháng)率，这个目标可(kě)以实现。公司内部做了分(fēn)解，到2015年，主业房地产经营收入达到2000亿元，能(néng)源达到2000亿元，其他(tā)产业1000亿元。
中國(guó)证券报：绿地集团很(hěn)早实行“走出去”、“调结构”战略，绿地的“转型观”是什么？
张玉良：绿地集团2000万起家，20年进入世界500强，得益于“走出去”。绿地有(yǒu)80%的业務(wù)不在上海，同时绿地也适度发展其他(tā)产业，因為(wèi)房地产行业稳定性太差。在走出去过程中，依托信息化，实行三级管理(lǐ)，集团战略管控与财務(wù)管控相结合，这已经形成制度。
绿地近年来致力转型升级，坚持三个适应：适应政策、适应环境、适应市场；坚持三个调整：调整产业结构、产品结构、區(qū)域结构；坚持在发展中解决问题、突破瓶颈是绿地的“转型观”。自行車(chē)在行进中转弯较容易，但停下来转弯却可(kě)能(néng)会摔跤。
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