仲量联行广州及深圳董事总经理(lǐ)吴仲豪指出，近期國(guó)内经济开始出现回升势头，此外由于产业升级转型，目前“出口+投资”模式将在未来中長(cháng)内转為(wèi)内需主导模式，这些因素将正面支撑國(guó)内需求成為(wèi)商(shāng)业物(wù)业的主导力量。
公寓商(shāng)铺，广州商(shāng)业地产红火开年
今年1月，广州全市预计将有(yǒu)50个楼盘上市，其中商(shāng)业项目有(yǒu)8-11个，环比增加了33%，虽然在首周推新(xīn)不多(duō)，但雅居乐剑桥郡等商(shāng)铺项目仍然热销。网易房产数据中心统计显示，12月31日至1月6日这一周里，广州全市的商(shāng)铺成交量為(wèi)84套，成交面积為(wèi)6813平方米，成交均价為(wèi)25390元/平方米；广州写字楼总销售306套，成交面积為(wèi)21012平方米，成交均价為(wèi)17606元/平方米；广州車(chē)位销售总241套，成交面积為(wèi)3056平方米，成交均价為(wèi)15327元/平方米。业内人士分(fēn)析，虽然总成交量并不抢眼，但考虑到元旦前已经有(yǒu)一波商(shāng)铺公寓抢先推货，而准备1月份推货的项目普遍还在為(wèi)预售证发愁，可(kě)以说这样的成交量已经是市场火爆的真实写照了。
从區(qū)域方面休息，热销的商(shāng)铺以番禺和海珠為(wèi)主，新(xīn)年第一周，商(shāng)铺出售排在第一位的是番禺的雅居乐剑桥郡，成交29套，成交面积為(wèi)2879平方米，成交均价為(wèi)21346元/平方米；排名第二的是海珠的绿地滨江汇，成交8套，成交面秋积為(wèi)329平方米，成交均价39937元/平方米；排名第三的是番禺的柏丽甜果公馆，成交7套，成交均价為(wèi)10394元/平方米。
而在写字楼方面，广州全市的写字楼12月31日—1月6日的销售量為(wèi)306套，排第一位的是增城的增城万达广场，成交143套，成交面积為(wèi)7151平方米，成交均价為(wèi)8663元/平方米；排第二位的是番禺的敏捷上品公馆，成交52套，成交面积為(wèi)3489平方米，成交均价為(wèi)12146平方米；排名第三位的是白云的白云绿地中心，成交16套，成交面积2139平方米，成交均价27430元/平方米。写字楼交易的热潮从去年年末就一直延续，满堂红商(shāng)业地产部发布去年12月广州写字楼成交报告显示，12月份总成交面积环比上升超三成，其中，海珠區(qū)环比上升达46倍。业内人士指出，目前广州的写字楼空置率仍然高企，但成交量却逆市居高不下，这与整體(tǐ)商(shāng)业市场环境向好有(yǒu)一定关系，但由于空置率问题短期内难以解决，写字楼买家投资仍需谨慎。
2013年写字楼市场内需成主导
1月8日，仲量联行举行《2012年广州房地产市场年度回顾》发布会，报告中指出，2012年全球及國(guó)内经济增長(cháng)放缓持续影响广州甲级写字楼租赁市场。仲量联行广州及深圳董事总经理(lǐ)吴仲豪表示：“尽管今年的主要经济指标趋向稳定，但大部分(fēn)外资企业对经济前景仍有(yǒu)疑虑，对扩张持谨慎态度。外资企业需求呈下降趋势，國(guó)内企业仍然是市场需求主要驱动力。”
外资需求持续下降，内需仍是主导。2012年四季度，尽管主要经济指标趋向稳定，大部分(fēn)外资企业对经济前景仍有(yǒu)疑虑，对扩张持谨慎态度。2012年全年，整體(tǐ)市场活跃度较去年低，外资企业需求呈下降趋势，无论是从租赁面积还是成交量上看，國(guó)内企业仍然是市场需求主要驱动力。
仲量联行广州商(shāng)业地产部总监马炜图分(fēn)析指出：“随着整體(tǐ)需求下滑，2012年扩张型成交减少，反而节约成本型企业搬迁及续租案例增多(duō)。同时，由于环球经济与國(guó)内经济均出现下调，新(xīn)进驻广州的企业数目也出现下降。另一方面，写字楼升级需求增加，主要是来自國(guó)内企业。从行业分(fēn)类来看，2012年甲级写字楼租赁需求更加趋向第三产业、電(diàn)脑及it通信业、专业服務(wù)业和金融业共占56%，其中以電(diàn)脑及it通信业最為(wèi)活跃。”
仲量联行数据显示，2012年新(xīn)增甲级写字楼46万平方米，全市总存量增至340万平方米，净吸纳量為(wèi)43万平方米。虽然净吸纳量降幅较大，但是由于新(xīn)增供应量虽较2011年少，2012年的空置率较2011年的12.3%仅微升至12.6%。
此外，2012年广州甲级写字楼租金持续下调，全年平均录得每月每平方米151元（基于建筑面积），同比下降3.2%。其中，珠江新(xīn)城新(xīn)建成写字楼使供应量增加，业主竞争加剧，租金跌幅达5%。由于整體(tǐ)需求下降，珠江新(xīn)城在建项目的业主面对较大的预租压力，為(wèi)吸引新(xīn)租户，在租金谈判上采取更加灵活的策略。虽然租赁市场呈现下行趋势，但资本市场受影响较少，现时广州写字楼销售市场仍以自用(yòng)型需求為(wèi)主要推动力，大中型國(guó)内企业更成為(wèi)需求主力之一。
全年商(shāng)业地产供应井喷
由德勤和中國(guó)连锁经营协会联合发布的《2012中國(guó)購(gòu)物(wù)中心与连锁品牌合作发展报告》显示，截至2012年9月，中國(guó)商(shāng)业用(yòng)房施工面积达到6亿平方米。据《工人日报》消息，自2008年以来，中國(guó)商(shāng)业地产投资一直保持15%以上的增長(cháng)态势。业内人士分(fēn)析认為(wèi)購(gòu)物(wù)中心在中國(guó)将以每年300家的速度增長(cháng)，并在2015年时达到4000家。而2013年是商(shāng)业地产大规模开发的第三年，也是项目开售和开业的集中年份。
而广州的商(shāng)业地产也将迎来井喷的一年，仅在写字楼方面，2013年新(xīn)竣工甲级写字楼包括珠江城、高德置地冬广场、邦华环球广场、富力盈通大厦和富力盈凯广场。仲量联行报告指出，甲级写字楼方面预计2013年全年将有(yǒu)近60万新(xīn)增供应竣工，新(xīn)增供应主要集中在珠江新(xīn)城。供应量较2012年多(duō)，直至年底总存量将达400万平方米。仲量联行分(fēn)析认為(wèi)，面对新(xīn)供应量洪峰，加上旧写字楼租户流失情况加大，空置率将面临上升压力。特别是随着租户更青睐珠江新(xīn)城新(xīn)写字楼，越秀區(qū)及天河區(qū)旧写字楼面临租户流失。
“新(xīn)甲级写字楼业主為(wèi)吸引新(xīn)租户，在租金谈判上更灵活。因此我们预期因供应导向以致竞争激烈，租金面临短期下调压力”，尽管如此，马炜图表示对资本市场继续保持信心，鉴于随着资本市场气氛改善，投资者将较之前乐观，自用(yòng)需求将持续支撑市场。同时，利率走势继续偏低，投资者購(gòu)买资产热情上升。
在零售地产方面，也将迎来井喷的一年，仲量联行广州零售地产部地區(qū)董事郭伟明预测，2013年将出现历史性供应洪峰，新(xīn)竣工项目将达54万平方米。其中约28%集中在珠江新(xīn)城，56%集中在海珠區(qū)、白云區(qū)和番禺區(qū)等非核心區(qū)域。另外，约有(yǒu)30万平方将于2014-2015年竣工的商(shāng)场也将于今年开始招商(shāng)，加大供应压力。有(yǒu)鉴于零售商(shāng)扩张需求减弱，预计即将开业的商(shāng)场需要更長(cháng)时间招商(shāng)，并以租金优势吸引租户进驻。由于零售商(shāng)扩张需求减弱，再加上供应压力使空置率上升，预计即将开业的商(shāng)场需要更長(cháng)时间招商(shāng)，并以租金优势吸引租户进驻。
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