——专访中國(guó)商(shāng)业地产联盟秘书長(cháng)王永平
知名饮料品牌娃哈哈新(xīn)近首次详细披露其商(shāng)业地产战略，称在3-5年内，计划建设100个購(gòu)物(wù)中心。但娃哈哈并不是第一家涉足商(shāng)业地产的餐饮行业，此前不久，海底捞跨界进军商(shāng)业地产的消息已在业界刮起了一阵旋风。
在“新(xīn)國(guó)五条”的出台以及“限購(gòu)”与“限贷”的楼市调控大潮中，商(shāng)业地产因不受上述政策影响而备受投资者和开发商(shāng)的青睐。去年的最后一天，华遠(yuǎn)地产斩获北京通州梨园地块，以选择商(shāng)业地产的方式重回北京房地产市场。2012年年报显示，龙湖(hú)地产拟在今年实现商(shāng)业地产的快速扩张，并在15年内将商(shāng)业利润占比提升至30%。更值得注意的是，去年底今年初，万达、soho等均调整了商(shāng)业地产策略，开始把持有(yǒu)和运营作為(wèi)战略重点。
确切地说，这一幕在两年前便暗流通动。当时，众多(duō)住宅领域开发商(shāng)迫于限購(gòu)调控，纷纷主动或被动甚至是盲目转向商(shāng)业地产，以至于引发舆论对商(shāng)业地产将出现过剩的担忧。
据中國(guó)商(shāng)业地产联盟提供的数据，2012年1-12月，全國(guó)商(shāng)业营业用(yòng)房竣工面积為(wèi)1.02亿平方米，同比增長(cháng)13.1%，但同期全國(guó)商(shāng)业营业用(yòng)房销售面积 仅7759万平方米，同比减少1.5%。空置面积7130万平方米，同比增長(cháng)21.0%；同期全國(guó)商(shāng)业营业用(yòng)房投资额為(wèi)9312亿元，同比增長(cháng) 26.3%，销售额為(wèi)7000亿元，同比增長(cháng)仅4.4%。
中國(guó)商(shāng)业地产联盟秘书長(cháng)王永平在接受《支点》记者独家专家时表示，目前商(shāng)业地产犹如一匹脱缰的野马，盲目开发、被动开发的势头并没有(yǒu)得到遏制。同时，如果城市规划、金融创新(xīn)、复合人才不到位，商(shāng)业地产还遠(yuǎn)未走进春天！
“内行乐观，外行悲观”
《支点》：两年前，众多(duō)住宅领域开发商(shāng)迫于限購(gòu)调控，纷纷主动或被动甚至是盲目转向商(shāng)业地产，以至于引发舆论对商(shāng)业地产将出现过剩的担忧。现在来看，这种担忧是在逐渐化解还是进一步加剧？
王永平：两种提法我都不太赞成，要慎提“泡沫论”，更要慎提“春天论”。原因在哪里？可(kě)从三个方面分(fēn)析。一是城市规划是否科(kē)學(xué)；二是融资方案是否符合行业特性，是否有(yǒu)金融创新(xīn)；三是需要有(yǒu)从事商(shāng)业地产的复合型人才。
一 个城市的规划对该城市商(shāng)业地产项目的发展起到了决定性作用(yòng)。商(shāng)业地产项目其实取决于三个“流”，我们开玩笑说是“三流行业”：人流、車(chē)流、物(wù)流。而这“三 流”与城市规划密切相关。比如，城市道路交通改善了，建了个地铁，建了个公交車(chē)站，旁边的商(shāng)业马上就活起来。但我们现在的城市规划和商(shāng)业地产规划都不科(kē) 學(xué)。目前，越来越多(duō)的商(shāng)业地产项目背后是政府的强制性配套。
為(wèi)什么很(hěn)多(duō)商(shāng)业地产项目被拆散卖掉，并且做得不成功？其实大多(duō)是不得已而為(wèi)之，这与银行的融资方案有(yǒu)关。现在银行贷款期限一般是两年，最長(cháng)三年。但这三年的银行贷款匹配住宅地产，住宅地产盖到一半，就可(kě)以预售、按揭，在交楼前就可(kě)先进账，然后把按揭的钱归还银行贷款。
但商(shāng)业地产项目不允许这样做。商(shāng)业地产要求的是封顶后才能(néng)销售，如果持有(yǒu)经营，从一个商(shāng)场到装修店(diàn)铺最快也要两年，而且开业时為(wèi)培育市场还要免除租金，这样 就根本没有(yǒu)资金归还银行贷款。在國(guó)外，保险资金、退休基金、专门的房地产性基金都可(kě)进入商(shāng)业地产项目，利息低借期長(cháng)则十年。我國(guó)这方面的金融创新(xīn)还遠(yuǎn)遠(yuǎn)不 够。
商(shāng)业地产是一个新(xīn)兴行业，发展又(yòu)那么快。商(shāng)业地产需要复合型人才，即懂地产、懂金融和懂商(shāng)业等，现在这方面人才还比较稀缺，基本是靠自己的项目慢慢培养。
《支点》：那么您如何解释当前地产商(shāng)纷纷成立商(shāng)业地产事业部现象，甚至是一些品牌商(shāng)、餐饮、家居照明等行业都进入商(shāng)业地产领域？
王永平：很(hěn)多(duō)人认為(wèi)商(shāng)业地产有(yǒu)“泡沫”，有(yǒu)的说“泡沫”在一線(xiàn)城市，有(yǒu)的说在三線(xiàn)城市。恒隆地产有(yǒu) 限公司主席陈启宗曾给股东写过公开信，认為(wèi)商(shāng)业地产并未饱和，仍有(yǒu)商(shāng)机。我认為(wèi)这些提法都不矛盾，关键是“行外乐观，行内悲观”。行外一听商(shāng)业地产很(hěn)火 啊，就进来了。行内做这一行其实已发现乱得不行了。行内里头又(yòu)分(fēn)两种：“内行乐观，外行悲观”，误闯误入进来的这些人是外行，什么也不懂，就是“外行悲 观”。“内行乐观”，像大连万达集团，他(tā)们说，这些乱和我没有(yǒu)关系，我要做的是去瓜分(fēn)市场。
要慎提“泡沫论”，“泡沫”一般指价格虚高或严 重供求失衡。在商(shāng)业地产的某些项目里，这两种情况可(kě)能(néng)存在，但整體(tǐ)上还不能(néng)说是有(yǒu)“泡沫”。比如，沈阳投资非常热，一些很(hěn)好的项目在那里集中投资，这就可(kě) 能(néng)有(yǒu)泡沫化的迹象，因為(wèi)市场消化不了这么多(duō)。更多(duō)的城市是项目数量多(duō)、质量差，呈粗放型增長(cháng)，开发商(shāng)招商(shāng)难与品牌商(shāng)选址难并存，这叫结构性失衡。有(yǒu)些地方 属于盲目增長(cháng)，但对一些优质的商(shāng)业项目，仍然有(yǒu)机会，市场有(yǒu)需求。
“战略性机会少，战术性机会多(duō)”
《支点》：从您掌握的数据来看，目前商(shāng)业地产呈现怎样一种发展态势？
王永平：当前商(shāng)业地产盲目开发的势头没有(yǒu)得到遏制，其中原因有(yǒu)比较多(duō)的被动成分(fēn)。还有(yǒu)一个势头，即商(shāng)业地产的洗牌，集中程度会提高。
我 曾经用(yòng)几句话来描述这个行业的发展：十年前人们问“什么是商(shāng)业地产”，想做商(shāng)业地产的去工商(shāng)局注册都有(yǒu)困难。2003年，万达在長(cháng)春的第一个商(shāng)业项目标志(zhì) 着中國(guó)商(shāng)业地产产业化的发端。5年前，人们开始打听“谁在做商(shāng)业地产”。今天，人们问“谁还没有(yǒu)做商(shāng)业地产”。现在不仅住宅在转型，商(shāng)业零售也在转型。商(shāng) 业零售过去是“房客”，现在变成了“房东”，如红星美凯龙、宜家等企业，都在开发商(shāng)业地产，而不仅仅是家居概念。包括宁波杉杉，中國(guó)第一个服装上市公司， 也在做“奥特莱斯”的大型休闲體(tǐ)验式購(gòu)物(wù)场所项目。最后，我们要问，“5年后谁还在做商(shāng)业地产”，这个行业亟需一个洗牌过程。
國(guó)内商(shāng)业地产像一匹脱缰的野马，后期的运营没有(yǒu)跟上。我的忠告是印度的诗句：“放慢脚步，等等我们的灵魂。”，意思是“开发”是我们的脚步，“商(shāng)业的运营”就是我们的灵魂，这样才能(néng)持久发展。
作為(wèi)全球第二大商(shāng)业地产商(shāng)，万达今年将重心从开发转向运营，soho去年下半年将从一个最大的销售公司转向為(wèi)最大的持有(yǒu)公司。现在，行业内的风险意识增强，这是一个变化，但“围城”现象仍然存在。
《支点》：针对当前商(shāng)业地产的发展态势，您对从事开发的企业有(yǒu)哪些忠告或建议？
王永平：很(hěn)多(duō)企业在转向商(shāng)业地产的过程中有(yǒu)一些误區(qū)，以為(wèi)城镇化带来了行业的春天。其实，农民(mín)工转化為(wèi)市民(mín)，不仅是身份的转化，更重要的是消费观念变化。他(tā)们的購(gòu)买力虽然在增長(cháng)，但这并不意味着你有(yǒu)机会，关键要看这个项目有(yǒu)没有(yǒu)机会。
从 住宅地产转型的公司以為(wèi)商(shāng)业地产不限購(gòu)限贷是机遇，但这个判断是错误的。虽然避开了政策风险，但更大的市场风险在等着你。有(yǒu)人把转型商(shāng)业地产看作避风港， 但你要知道那个地方是什么样的避风港。众多(duō)转型公司当中，心态都不一样，我把它分(fēn)成四类：主动型，被动型，盲动型和心动型。
所谓主动转型，如中粮的悦城，华润的万象城，还有(yǒu)龙湖(hú)地产等，特点是有(yǒu)明确战略，有(yǒu)核心模式，有(yǒu)人才、资金的储备，粮草(cǎo)都备齐了。
被动转型，就是政府卖地时的强制性配置，不做商(shāng)业地产，住宅也拿(ná)不到地。这类企业包括万科(kē)。如果十年前，万科(kē)和万达争的话，幸存的是万科(kē)，因為(wèi)万科(kē)有(yǒu)品牌效应，但十年后的今天，如果“两万”相争，存活概率更高的可(kě)能(néng)是万达。
还有(yǒu)盲动转型。看到万达做商(shāng)业地产发迹了，成了胡润地产榜的首富。于是，福布斯新(xīn)上榜的中國(guó)首富——娃哈哈的当家人宗庆后也要建100个商(shāng)场。一个做商(shāng)业地产发迹，一个发迹以后做商(shāng)业地产，似乎看到某种内在联系，认為(wèi)21世纪创富，就要做商(shāng)业地产，这就叫盲动。
最后一种叫心动转型，像海底捞火锅店(diàn)。家乡的政府说，你在北京做得那么有(yǒu)名，我们给你块地做商(shāng)业地产吧，这么好的机会，这年头弄块地多(duō)难啊，那就试试看吧。
但若不是主动转型，一般都会遇到大问题，做商(shāng)业地产强调能(néng)力。这个能(néng)力，一是眼力，二是实力，三是合力，四是耐力。
眼力就是判断这个地方能(néng)不能(néng)做商(shāng)业，要有(yǒu)专业团队支持；商(shāng)业地产的主流发展不是卖铺子，而是要持有(yǒu)经营，就是我不卖，我只出租，这当然需要实力；搞综合體(tǐ)还需要整合很(hěn)多(duō)资源；一个好的项目需要培育，不能(néng)一蹴而就，这个时候你要有(yǒu)耐心。
我 还要提醒一些后来者：不要轻易以战略性姿态进入商(shāng)业地产。我对市场前景的看法是，战略性机会并不多(duō)，但是战术性、策略性的机会呢(ne)，也还真不少。比如，这个 城市里刚好有(yǒu)一块地，位置很(hěn)好，有(yǒu)这个条件，也能(néng)够得到，就还有(yǒu)机会做。但一上来就想全國(guó)拿(ná)地，形成大品牌，这可(kě)能(néng)就会有(yǒu)问题。
“整个行业发展开始有(yǒu)了层次，政策导向是当務(wù)之急”
《支点》：对商(shāng)业地产近十年的发展，您有(yǒu)什么感触？
王 永平：上一个十年，是商(shāng)业地产的快速发展期。万达进入商(shāng)业地产时，國(guó)外同行业已经发展了几十年。所以國(guó)内业界要坚持，要有(yǒu)信心做下去。早期，从事商(shāng)业地产 的企业更多(duō)是在开发领域竞争，比如，比谁有(yǒu)资源，谁有(yǒu)实力屯地多(duō)，买好的位置，然后做很(hěn)好的营销，到处投放广告，做很(hěn)多(duō)新(xīn)的概念，卖的价格越高越好，销售 比例越高越好。现在，大多(duō)数企业意识到经营的重要性，开始从“开发竞争”转向“运营竞争”、“资产管理(lǐ)”。
另外，订单订产开发已形成共识。持有(yǒu)型物(wù)业成為(wèi)主流，代表性的事件是soho去年下半年宣布转型，soho是商(shāng)业地产销售大王，2012年下半年其销售神话终结，往持有(yǒu)物(wù)业发展。持有(yǒu)，要有(yǒu)优良的商(shāng)业管理(lǐ)团队，人才的重要性更加突出。
这 些年，商(shāng)业地产已基本形成了“第一集团军”，像万达、凯德、华润、中粮等处于这一行列。“第二集团军”也即将形成，整个行业的发展开始有(yǒu)了层次。而一些较 早起步的公司正在慢慢消失，如铜锣湾、宝龙等，一些起步较晚的公司如万象、大悦城等却很(hěn)快追至一線(xiàn)，队伍结构也有(yǒu)了调整。
在今年年初的万达内部会议上，王健林号召公司要从开发思维转向运营思维，并将此转型提高到了战略高度，异乎寻常。运营一旦抓了起来，万达就很(hěn)可(kě)能(néng)与其他(tā)对手拉开距离，成為(wèi)实力超群的领跑者。
《支点》：您对政策层面有(yǒu)什么建议？商(shāng)业地产要不要调控？
王永平：商(shāng)业地产更重要的不是调控，而是要有(yǒu)政策导向。解决融资通道，國(guó)际惯例是把商(shāng)业地产贷款从住宅贷款里分(fēn)离出来。要看到住宅地产 和商(shāng)业地产的差异性，尤其现在正是最好的调整期，為(wèi)什么？因為(wèi)住宅地产和商(shāng)业地产面临的是同一个问题，简单概括就是“钱”。區(qū)别在于，住宅地产市场里的 “钱”太多(duō)了，都是热钱，一炒就炒高了。而商(shāng)业地产市场，為(wèi)什么都要卖呢(ne)，因為(wèi)缺钱。所以，政策导向是國(guó)内商(shāng)业地产持续健康发展的当務(wù)之急。
当 前很(hěn)多(duō)资金导入，是住宅地产商(shāng)在“炒商(shāng)铺”，仍然是乱买一堆“垃圾”。他(tā)们不仅自己深受其害，而且还连带一些开发商(shāng)乱盖一气。资金如果通 ퟌퟌ㙶㧠ၿ⠚曀즓癕͏찾aౣ외㱡묞耱��뛨ꓯ⸤뢒兖䤫ᓭꪩ䔢咕ᜒﲑ︉��좌双藽廹₼��啔膀腆賊鄭翽忙羯��ﵟ繖鯽쫓앱㺺ﷻ뿊쏾︿꿋뭾珲㋨콜輍啧龼撇⤩㕢鑀쎚啎횴ꥄൣ홲䩩잮ﱄ珝볧珧⍳��工过房贷信托基金这 种方式有(yǒu)序进入，既可(kě)以解决住宅地产的热钱问题，又(yòu)可(kě)以扶持商(shāng)业地产，这是我的第一个政策建议。第二，建议政府要加强房地产规划的科(kē)學(xué)性和严肃性，不要以 单纯追求gdp為(wèi)主要目标，特别是中央政府在调控时，应把住宅地产和商(shāng)业地产區(qū)分(fēn)开来。
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