近日，中國(guó)社科(kē)院财经战略研究院公布的报告指出，房地产市场再次出现全面反弹，称住房供求已经失衡，房价面临全面失控，再度引发人们对“泡沫”论的关注。
资深财经评论员叶檀表示，从指标来看，现在房地产的确是存在泡沫的。比如说房地产总市值占gdp的比率、房价收入比、还有(yǒu)租金回报率，我國(guó)的泡沫已经超过了当时日本或者是美國(guó)房地产泡沫高峰期数值，但非常奇怪，到现在还没有(yǒu)破，而且交易量还比较大。
中國(guó)楼市泡沫有(yǒu)没有(yǒu)？究竟有(yǒu)多(duō)大？是不是已经超过了极限数值？会不会破？会在什么时候破？带着这些问题《扬子楼市》采访了两位房产专家，请他(tā)们谈谈各自的看法。
■本报地产评论员方力卓
观点①
住宅产业不存在过多(duō)泡沫
中國(guó)房产信息集团研究中心总经理(lǐ)陈啸天
中國(guó)的住宅地产由于其具有(yǒu)的社会属性，加上其背后的户籍政策以及优势资源分(fēn)配等红利，需求是客观的。只要价格合适，不会有(yǒu)卖不掉的房子。”
2009年、2010年的时候，过剩的流动资金不停寻找投资标的，很(hěn)多(duō)行业都受到了不小(xiǎo)的冲击。中國(guó)的房地产行业在资金吸纳方面有(yǒu)特殊的优势，也因此在随后充当了一个资金蓄水池的角色。
所以客观上我们要承认，房地产行业确实存在泡沫。但量化宽松是全球性的，也是全行业的，不只存在于房地产行业。
另一方面，中國(guó)房地产行业的特殊性在于，中國(guó)老百姓对拥有(yǒu)住房有(yǒu)着特殊的情结，这一部分(fēn)更是不能(néng)单纯用(yòng)数字做分(fēn)析判断。日本也经历过疯狂購(gòu)买阶段，但目前很(hěn)多(duō)日本人已经习惯于租房住。美國(guó)的住宅观念一直都是随遇而安，没有(yǒu)强烈的拥有(yǒu)意愿。中國(guó)的住宅地产由于其具有(yǒu)的社会属性，加上其背后的户籍政策以及优势资源分(fēn)配等红利，需求是客观的。很(hěn)简单的例子，只要价格合适，不会有(yǒu)卖不掉的房子。
与此同时，中國(guó)与美國(guó)或日本相比，在经济以及房地产行业的发展阶段也不尽相同，不能(néng)依赖他(tā)们当时的数据指标做判断。
以目前掌握的具體(tǐ)情况看，作為(wèi)分(fēn)析标的的一二線(xiàn)城市中有(yǒu)40个左右不存在泡沫或泡沫不大。240个三四線(xiàn)样本城市中，有(yǒu)50个左右因為(wèi)供应过量，前期涨幅明显，确实存在房价停滞的现象；同时，30个左右的三四線(xiàn)城市目前在上涨通道之中；另外160个城市依然有(yǒu)待开发，并且有(yǒu)相当的成長(cháng)空间。从这些数据也可(kě)以判断住宅地产并不存在过多(duō)泡沫。
说有(yǒu)泡沫的话，商(shāng)业地产的泡沫要遠(yuǎn)大于住宅市场。数据上看，2008年下半年以后全國(guó)出让土地一半以上以非住宅属性流向市场，商(shāng)业地产的开发體(tǐ)量是非常大的。与此同时，对于商(shāng)业地产非常关键的融资模式以及经营理(lǐ)念在我國(guó)都尚未成熟，后期的经营也要依赖周边住宅地产带来的人流，所有(yǒu)这些都使得商(shāng)业地产存在很(hěn)多(duō)变数。
观点②
泡沫有(yǒu)产生也有(yǒu)消化
南京大學(xué)商(shāng)學(xué)院经济學(xué)系主任葛扬
只有(yǒu)当城市化进程逐步减缓趋于稳定的时候，才会有(yǒu)泡沫会不会破的疑问，而这起码需要十年以上的时间。”
对于楼市泡沫说，最根本的问题是我们不能(néng)也不应该用(yòng)國(guó)外的标准来评价中國(guó)的房地产现状。國(guó)外与中國(guó)在很(hěn)多(duō)情况上都不相同，包括人口总量与构成，包括经济与房地产行业的发展阶段等等。
首先我们必须承认楼市确实有(yǒu)泡沫存在，但另一方面也要具體(tǐ)分(fēn)析与泡沫相关的各种因素。目前情况是，房地产行业的泡沫有(yǒu)产生，也有(yǒu)消化，是一个动态的过程。与此同时，我们也处在一个大的城镇化进程当中，在这个过程中，会不断有(yǒu)新(xīn)的房地产方面的需求产生出来去消化泡沫，所以我们也要用(yòng)动态的观点来认识所谓的泡沫。
另一方面，比如我们一直讨论的空置率问题，实际上并没有(yǒu)很(hěn)多(duō)人想象中那么严重。虽然目前城市中拥有(yǒu)2套房子的比例较高，但这些房子很(hěn)多(duō)是城市功能(néng)配置不均衡的产物(wù)。举个例子，比如一家人為(wèi)了孩子上學(xué)在主城有(yǒu)一套住房，因不甘心主城房子的小(xiǎo)空间，在郊區(qū)另有(yǒu)一套房子，这种情形非常多(duō)，但并没有(yǒu)明显的投资属性，不能(néng)说这就是楼市泡沫。
我们的城镇化进程还有(yǒu)很(hěn)長(cháng)的路要走，我们的房地产市场发展也只有(yǒu)十多(duō)年的时间，一直处于相对不稳定的变动状况之中。现在的房地产行业历史遗留问题多(duō)，发展时间短，所有(yǒu)这些都需要一个消化的过程。在这个过程中，波动是不可(kě)避免的，但自我修复能(néng)力也是非常强的。这个就像一个人的少年时期，不可(kě)能(néng)不犯错误，但也有(yǒu)非常多(duō)的机会去修正完善。
回过头看我们房地产调控这么多(duō)年，我们的主城名义价格一直没有(yǒu)降，这也正说明需求确实在不断涌现，是一个比较良性的发展阶段。我國(guó)目前的城市化率只有(yǒu)51%左右，依然非常有(yǒu)发展前景。
我的观点是，只有(yǒu)当城市化进程逐步减缓趋于稳定的时候，才会有(yǒu)泡沫会不会破的疑问，而这起码需要十年以上的时间。
关注我们
