从过去个别项目赴海外试水，到如今大规模到海外买地，國(guó)内开发商(shāng)“走出去”的步伐越来越快。目前，万科(kē)、万达、碧桂园、富力等多(duō)家房企已积极开拓海外市场，投资触角也从香港延伸到东南亚甚至欧美地區(qū)，合作模式更是从“搭伙”发展為(wèi)“单干”。
仅从今年披露的房企海外投资规模看，新(xīn)增投资额已经接近400亿元。业内预计，房企平衡业務(wù)布局、投资多(duō)样化的经营思路，将带来更多(duō)海外投资，海外业務(wù)规模也将逐步上升。
加快布局海外
预计万科(kē)进入纽约的第一项目将是位于曼哈顿區(qū)的超高层。”近期，万科(kē)董事会主席王石在微博上这样描述了公司在美國(guó)的投资计划。这仅仅是國(guó)内开发商(shāng)在海外扩张的一个缩影。不仅仅是万科(kē)，碧桂园、万达、绿地等多(duō)家房企已经在海外落子布局。
國(guó)内房企“走出去”，还要追溯到2004年。当时由上海上实、上海海外、百联集团、锦江國(guó)际及上海绿地五家企业组建的海外联合投资公司，在圣彼得堡市打造了波罗的海明珠项目。这也成為(wèi)房企早期联手进行海外试水的经典之一。
2011年以后，國(guó)内房企在海外布局的规模和频率开始明显提升。碧桂园、万通地产相继进行了海外投资。特别是今年，更成為(wèi)房企海外扩张爆发的一年。根据中國(guó)证券报记者的不完全统计，包括万科(kē)、绿地、富力、万达在内的多(duō)家房企年内的海外新(xīn)增投资额已经超过350亿元，接近400亿元的规模。目前，绿地已先后进入韩國(guó)济州岛以及美國(guó)市场。万科(kē)则在今年年初短短数月时间内与铁狮门、吉宝置业达成合作，入驻美國(guó)及新(xīn)加坡市场。万达、复兴國(guó)际等房企也已扩大了海外布局。
“國(guó)内很(hěn)多(duō)开发商(shāng)的规模很(hěn)大，但业務(wù)主要集中在國(guó)内，这种布局很(hěn)不合理(lǐ)。”莱坊董事及大中华研究咨询部主管林浩文(wén)对中國(guó)证券报记者表示，由于國(guó)内市场遭遇调控，很(hěn)多(duō)國(guó)内买家开始到國(guó)外置业，开发商(shāng)也注意到这种趋势。从國(guó)内开发商(shāng)在海外投资的项目来看，其中有(yǒu)很(hěn)多(duō)是卖给了國(guó)内的客户。
目前有(yǒu)越来越多(duō)的國(guó)内投资者把目光瞄准了包括商(shāng)业地产和住宅地产在内的海外房地产市场，國(guó)内资金对海外置业的热情在一定程度上也激发了房企“走出去”的决心。
以海外投资热门地点之一的伦敦来看，根据莱坊的统计，伦敦一手物(wù)业的購(gòu)买者中，有(yǒu)35%来自东亚和南亚以及东欧和俄罗斯，其中以浙商(shāng)為(wèi)代表的中國(guó)購(gòu)买者居多(duō)。特别是不少来自國(guó)内的金融行业和保险公司正在考虑寻找办公地点或搬迁至新(xīn)的办公地点。如平安保险收購(gòu)了伦敦劳埃德大厦(lloyds building)，中國(guó)投资有(yǒu)限责任公司收購(gòu)了伦敦的温彻斯特大厦(winchester house)，目前在英投资或经营的中國(guó)企业数量超过500家，未来还有(yǒu)更多(duō)的中國(guó)企业有(yǒu)意到英國(guó)来设立分(fēn)支机构或欧洲地區(qū)总部。
合作开发是主流
尽管海外投资热情高涨，但是对于國(guó)内开发商(shāng)而言，由于“出海”经验有(yǒu)限，在海外投资的模式仍然以合作為(wèi)主。
按照王石在微博上披露的内容，万科(kē)进入美國(guó)房地产市场的方式主要有(yǒu)四种，分(fēn)别是寻找品牌过硬的当地发展商(shāng)；通过合作寻找合适的项目；依靠合作伙伴的专业团队；万科(kē)美國(guó)团队立足当地招聘。
可(kě)以看到，“合作”是万科(kē)反复提及的模式。对此，克而瑞分(fēn)析师杨晶晶表示，进入國(guó)外新(xīn)城市，内地房企最缺乏的便是经验，以收購(gòu)的方式获取项目，為(wèi)企业探索当地项目开发模式提供实践平台。另一方面，与当地知名度较高，开发实力强的企业合作，将有(yǒu)效弥补不足，推进房企自身运作模式形成。
“國(guó)内开发商(shāng)由于没有(yǒu)在当地市场的经验，需要投入比较多(duō)的资源，就要依靠与当地开发商(shāng)的合作。”林浩文(wén)直言，合作开发是海外投资的“第一步”，在有(yǒu)一定开发经验后，房企可(kě)以去单独拿(ná)地。
11月底，富力地产全资子公司豪掷85亿元人民(mín)币收購(gòu)马来西亚一宗地块，地价款将在三年内分(fēn)四期支付。该地块面积达到116英亩，预计可(kě)售面积达 350万平方米，产品业态覆盖高层住宅、低密度住宅、零售物(wù)业、办公楼、酒店(diàn)及購(gòu)物(wù)商(shāng)场。据了解，这也是富力地产在境外投资的首个项目。
海外“首秀”便大手筆(bǐ)拿(ná)地，富力地产的海外投资让部分(fēn)业内人士有(yǒu)所担忧。在公布購(gòu)地交易后的第二天，申银万國(guó)便对公司给出了“减持”的评级。申银万國(guó)分(fēn)析师认為(wèi)，激进的土地收購(gòu)会抬升公司的负债率，令去杠杆充满挑战。
“富力收購(gòu)的土地不在市中心，而是位于周边地區(qū)，因此会有(yǒu)需求不确定等风险因素，但好处是地价比较便宜。”林浩文(wén)指出，在东南亚地區(qū)的非市中心项目，土地价格只占总开发成本的20%-30%，但在中國(guó)國(guó)内这一比例至少有(yǒu)50%。较低的地价也成為(wèi)吸引房企海外投资的因素之一。
海外业務(wù)占比将提升
在2011年掀起海外投资潮后，已有(yǒu)部分(fēn)海外项目进入收获期。业内人士预计，房企海外投资的步伐还会不断加快，海外业務(wù)占比将提升。
根据克而瑞的统计，目前万通台北2011项目、马来西亚碧桂园金海湾已进入收获期。其中，碧桂园金海湾项目在今年8月开盘，当天推出6000套房源，认購(gòu)超过5000套。“海外项目入市热销，體(tǐ)现了國(guó)人置业海外的实力，海外地产有(yǒu)较大发展潜力。不过，在企业经营层面还需要警惕其运作风险。”杨晶晶指出。
业内人士认為(wèi)，國(guó)内项目通常受到政策变动的影响，但海外项目开发所面临的因素更加复杂。除了政治风险外，当地的经济景气度以及房企的资金实力都将影响项目的进度。此前中坤集团等房企的海外投资便因為(wèi)所在國(guó)政府问题而搁浅。汇率变动更将影响到房企的盈利水平。由于國(guó)外投资基本以美元支付，而國(guó)内则以人民(mín)币形式回笼资金，因此美元对人民(mín)币汇率的不稳定会造成利润的波动。此外，國(guó)外开发流程、税费制度与國(guó)内大不相同，这也对房企资金链提出更高要求。
业内人士指出，虽然國(guó)外项目的盈利未必比國(guó)内项目更高，但是“走出去”是必要的。在房企规模化发展后，為(wèi)了平衡业務(wù)布局，分(fēn)散國(guó)内投资风险，大型房企的海外战略会不断强化，海外业務(wù)的占比也将有(yǒu)显著提升
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