预言一
开发商(shāng)加码海外
2013年，万科(kē)、绿地、万达等巨头进军海外，國(guó)内开发商(shāng)的资产配置，出现引人关注的变化。
刚刚进入2014年，嬗变仍处进行时。2014年1月8日，绿地宣布，投资12亿英镑，在英國(guó)伦敦开发两个住宅项目；1月24日，大连万达集团董事長(cháng)王健林和英國(guó)首相卡梅伦宣布，投资20亿英镑至30亿英镑，在英國(guó)开展城市改造项目，主要投资万达具有(yǒu)知识产权的文(wén)化旅游商(shāng)业综合项目。
仲量联行称，2013年中國(guó)企业逐渐在全球房地产市场，尤其是在英國(guó)、美國(guó)和澳大利亚增加投资，而绿地集团在伦敦的举动，标志(zhì)着中國(guó)房企2014年的海外投资活动已拉开帷幕。截至2013年底，中國(guó)买家在境外商(shāng)业地产以及住宅开发项目的投资额超过100亿美元，这使得中國(guó)2013年的海外房地产投资额较 2012年增逾30%。
國(guó)内开发商(shāng)纷纷进军海外，这对國(guó)内楼市意味着什么？自己用(yòng)脑。
预言二
長(cháng)效调控机制浮现
2014年，房地产调控長(cháng)效机制有(yǒu)望取得实质性进展。
在过去一年的楼市调控中，决策层曾提出过诸如“两个促使”（促使房价合理(lǐ)回归，促使房地产回归平稳健康发展轨道）的调控发展目标。有(yǒu)分(fēn)析人士认為(wèi)，中央对待房地产的态度已经从“强调行政调控”转為(wèi)“建立長(cháng)效机制”，对于现有(yǒu)的财税體(tǐ)制、土地政策、金融體(tǐ)制，都将进行相应的市场化改革。
首创集团董事長(cháng)刘晓光预测，在市场分(fēn)化的现实背景下，地方调控的自主权将增加，楼市调控将更强调针对不同城市的不同状况，实行不同政策。
中國(guó)房地产學(xué)会副会長(cháng)陈國(guó)强的观点是，新(xīn)一届中央政府自上任以来，淡化、低调处理(lǐ)房地产，今后的楼市调控不会再刻意突出中央政府在调控中的主导角色，不会再统一发号施令、一刀(dāo)切，而会突出地方政府在调控中的主體(tǐ)作用(yòng)和主體(tǐ)责任。
住建部政策研究中心主任秦虹认為(wèi)，对房企而言，眼下多(duō)研究房地产市场的发展规律，比研究下一步会出哪样的调控政策更重要。“在人口结构里面，通常是“20 岁到49岁的年轻劳动力’，以及“35岁到40岁的高储蓄人口’对房地产的贡献最大。未来，中國(guó)的房地产市场还有(yǒu)很(hěn)多(duō)机会，只是这些机会因為(wèi)人口结构的变化而跟以前有(yǒu)所不同。”
预言三
开发商(shāng)重回一二線(xiàn)城市
5年前，多(duō)数全國(guó)性大企业还只是在十几个重点城市中角逐，到3年前基本都有(yǒu)了“百城计划”，或者更宏大的城市进军规划。到2013年，历经上一轮宏观调控之后，企业又(yòu)开始重新(xīn)聚焦，典型如过去以三四線(xiàn)城市為(wèi)主战场的恒大，2013年以来也开始布局一二線(xiàn)城市。2014年，这一趋势继续，恒大在上海预计会有(yǒu)多(duō)达4个项目面世。
研究中心数据显示，近两年以来，一線(xiàn)城市和热点二線(xiàn)城市库存持续处于低位，以北京為(wèi)例，消化库存周期仅6.9个月。二線(xiàn)城市中，营口、丹东、鄂尔多(duō)斯、温州等城市则在库存高企的同时，市场表现欠佳，去化时间多(duō)超20个月，丹东楼市库存去化时间甚至达73.3个月。
花(huā)样年控股集团董事局主席潘军断言，由于一線(xiàn)城市的供应量不足，而需求极大，所以一線(xiàn)城市房价会延续涨势。二線(xiàn)城市则是一个比较平稳的、缓步增長(cháng)的趋势。三線(xiàn)城市可(kě)能(néng)面临的压力比较大，房价保持平稳，可(kě)能(néng)不会有(yǒu)增長(cháng)。而四線(xiàn)城市是一个下降的趋势。
预言四
地产“金融化”
1月24日，恒大地产在港交所公告，2013年11月13日至2014年1月24日期间，该公司通过子公司，在市场上买入约4.027亿股华夏银行股份。
这并非个案。绿地集团与上海农商(shāng)银行，侨鑫集团与华兴银行，泰禾集团与海峡银行，合生创展与北京农商(shāng)银行，新(xīn)湖(hú)中宝与温州银行，香江集团与广发银行，北京城建与锦州银行，开发商(shāng)入股银行声此起彼伏。
开发商(shāng)缺钱了？不！部分(fēn)业内人士的观点是，开发商(shāng)入股银行，并非看中关联银行的融资便利，事实上，受制于银监会对于银行关联交易的管控，开发商(shāng)入股银行后可(kě)获得的融资便利很(hěn)有(yǒu)限。开发商(shāng)看重的是，银行為(wèi)其上下游企业做供应链融资的业務(wù)空间。
说得很(hěn)白了，开发商(shāng)是為(wèi)了少帮产业链“垫资”，让银行代劳。
据不完全统计，目前“涉银”的房地产上市企业已有(yǒu)约30家。不出意外，这一趋势无疑会在2014年得到延续。
预言五
不动产统一登记制度上路
建立和实施以土地為(wèi)核心的不动产统一登记制度，是产权管理(lǐ)體(tǐ)制机制的重大改革，2014年重点在于建立统一登记机构、统一登记依据、统一登记簿证、统一登记信息平台。
按國(guó)務(wù)院要求，2014年6月底前出台不动产登记条例，并实施不动产统一登记制度。对于正常的商(shāng)品房此举并无影响，原本就属合规登记；而对于各种灰色房屋，以后会逐步纳入正规登记程序，会暴露某些不合规的事实。比如在部分(fēn)资源型城市，某些大型矿产國(guó)企所建的大量房产，皆没有(yǒu)进行合规登记，就卖给本单位职工甚至非本单位人员。
预言六
个人住房信息系统联网
原计划去年6月底完成500个城市联网，最终还是泡汤了。这事不仅涉及技术问题，更多(duō)的还是人為(wèi)障碍。
即便阻力重重，此事还会继续推进，这是一项基础性工作，國(guó)家必须掌握全國(guó)住宅的“家底”，这也是制定合理(lǐ)的住宅产业政策和房地产调控政策的前提。随着这一进程的推进，势必抑制部分(fēn)灰色的多(duō)套房需求，中短期内会有(yǒu)少量出售二手房的行為(wèi)发生。
预言七
房地产税立法
中共十八届三中全会提出“要加快房地产税立法并适时推进改革”。这再次宣示，中央推进房地产税改革的决心是不变的。财政部部長(cháng)楼继伟的解读是：减少房产建设和交易环节税费，清费立税，增加房产保有(yǒu)环节的税收。
说明白点，房产税继续推进。由于提出要立法，也即要走人大流程，那么在立法之前，不可(kě)能(néng)全國(guó)铺开，而立法需要好几年时间。
不过，立法之前，依然可(kě)能(néng)扩大试点范围，先试点后立法，这是改革的“常规打法”，2014年推出第二批试点城市的可(kě)能(néng)性依然较大。
预言八
融资成本激增
仅2014年1月份的前20天，就有(yǒu)世茂、富力、旭辉、绿城、华南城等房地产企业发布海外融资计划，总额超271亿元人民(mín)币。
除了融资金额，融资成本也是个值得注意的现象。2013年同期，房地产企业海外发债融资成本，一般在5%左右；而万科(kē)在2013年4月份所发美元债，年利率只有(yǒu)2.6%。
有(yǒu)投资界人士提醒，海外融资大部分(fēn)是美元融资，美元兑换成人民(mín)币需要周期，去年做的美元融资，到今年年中以后再融资，用(yòng)来偿还旧债比较合适。
预言九
养老地产爆发
养老地产爆发，这是个近几年一直在发酵的话题，尽管眼下仍看不到真正的爆发点，多(duō)数养老地产项目，养老是幌子，圈地才是目的。
2013年12月24日，保利地产对外宣布長(cháng)期养老战略规划。当天，保利地产董事長(cháng)宋广菊对外说，保利地产计划全产业链切入，打造机构养老、社區(qū)养老和居家养老“三位一體(tǐ)”的中國(guó)式养老模式，目前在北京、上海、广州、成都、三亚等地，保利地产已有(yǒu)6个养老产业项目在建。
包括万科(kē)、保利、招商(shāng)、金地、遠(yuǎn)洋等在内的品牌房企，目前都涉足了养老地产的开发。险资也不甘落后，纷纷在全國(guó)范围内布局养老地产项目，平安、新(xīn)华、泰康等保险公司加紧脚步，圈地建设养老社區(qū)。
据不完全统计，全國(guó)已有(yǒu)超过80家房地产商(shāng)进入养老地产领域，而公开披露的养老地产项目数量也已超过百个。按研究机构的说法，这些遠(yuǎn)不能(néng)满足市场需求。同策研究数据显示，预计2015年，全國(guó)城市商(shāng)业化养老机构的潜在需求為(wèi)：自理(lǐ)老人床位数174万～185万张左右，需要护理(lǐ)老人床位数30万～32万张左右。按照单个项目最优化床位数為(wèi)400张计算，未来三年市场上需要至少建设4500个项目。
关注我们
