经历了2013年的火热之后，进入2014年上饶市中心城區(qū)楼市的话题依然是业内人士及百姓关注焦点。多(duō)数业内人士及百姓普遍认為(wèi)，2014年的房地产市场的供需关系将出现分(fēn)化，市场不确定性的因素增加,需要慎重看后市。為(wèi)此，筆(bǐ)者从一个专业视角，与大家共同研讨与分(fēn)享。
“2013年的火热行情”态势或终结
近年来，國(guó)家出台了一系列针对房地产市场及房地产行业发展的宏观调控政策，强化了未来房地产市场的预期。进入2013年4月，受新(xīn)國(guó)五条个税政策政策影响作用(yòng)，结束了我市2012年下半年以来的一段观望时期，二手房出现一些“繁忙”景象,短期内一些刚性需求和改善性需求的消费者抓紧入市購(gòu)置商(shāng)品住房，一些手中握有(yǒu)空置房的业主也急于在地方出台新(xīn)國(guó)五条实施细则前出售，使得二手房的成交量在短时期内急剧放大。同时，我市一手房市场消费预期同步上升，房价也在不断的攀升,保持着供需两旺势头，火热行情超过预期。
房管部门数据指标印证了这一点，2013年市中心城區(qū)房地产开发投资為(wèi)36.27亿元，同比增長(cháng)22.62%，占全市房地产总投资的32.51%。商(shāng)品房新(xīn)开工面积131.72万㎡，同比增長(cháng)21.22%，占全市商(shāng)品房新(xīn)开工面积的29.31%。商(shāng)品房（预）销售面积122.40万㎡，同比增長(cháng) 41.47%，占全市商(shāng)品房（预）销售面积的32.25%。2013年市中心城區(qū)住宅均价4910元/㎡，同比增長(cháng)10.14%，其中，主城區(qū)5771元 /㎡，同比增長(cháng)12.07%。总之，2013年是复苏、楼市活跃的一年，自住性需求不断释放，改善性需求持续增加，整體(tǐ)呈现為(wèi)“加速上行、持续回暖”态势。
回顾2013年，展望2014年。中央房地产调控转向了以保障房和住房供应體(tǐ)系為(wèi)主的思路。在经历了2013年复苏和繁荣之后，预计2014年房地产市场将是“逐步降温”的态势。2014年上半年将延续2013年下半年的态势，多(duō)数供应指标继续增長(cháng)，甚至增幅还将有(yǒu)所扩大，但成交类指标增幅继续回落。下半年行业整體(tǐ)温度有(yǒu)所降低，成交量和价格将趋弱。
事实上，上饶市中心城區(qū)自2013年12月份开始，多(duō)数楼盘销售业绩不佳已证实了这一判断。据反应，市场观望者多(duō)，成交者少，多(duō)数楼盘每天平均销售不足一套；之前开盘一次性销售达90%以上者众多(duō)，现在50%都还算不错，明显感觉到销售由旺转向观望势头。主要原因还是未来政策预期影响逐渐显现：多(duō)数購(gòu)房者担心的房产税征收、公职人员财产公示制度、全國(guó)房地产信息联网等政策措施将会逐步实施，更多(duō)購(gòu)房者在一定时期内持观望状态，甚至不排除出现阶段性“有(yǒu)价无市”的可(kě)能(néng)。
“2014年的心态调整”主导房企
房企首先要调整“品牌意识”的心态。筆(bǐ)者认為(wèi)，随着國(guó)家政策趋紧及購(gòu)房者的心理(lǐ)成熟度提高，購(gòu)房者在地段、户型、配套、物(wù)业等方面更加注重实用(yòng)主义，这对房企都将是个新(xīn)的考验。
众所周知，房企过去靠廉价资源的获取、市场的迅速膨胀、房价的迅速上涨等谋求高额利润。但是，在当前背景下，房企发展将感到更加困难、压力将更加大。过去 “碰房就赚、触地就发”的“轻轻松松赚大钱”模式不复存在。因此，房企要获取更大的利润，必须要具备更大的努力。唯有(yǒu)具备更好的专业水平和资源整合能(néng)力，才能(néng)获得较优的发展。
2014年上饶市中心城區(qū)房地产市场形势如同全國(guó)一样，将震荡下行、风险渐显。房企应更谨慎一点。从这点上说，在开发战略上应适当控制发展速度和规模，在发展战术和管理(lǐ)上应进一步苦练内功，继续坚持品牌意识，拿(ná)出更好的产品，拿(ná)出合理(lǐ)的价格，强化售后服務(wù)，不断创造出与人们需求和購(gòu)买力相适应的产品，稳住项目的再发展。同时，房企必须把控好拿(ná)地时机。如果拿(ná)地时机失误，那么高价地就将带来危机，房企可(kě)能(néng)就熬不过冬天。
当然，房企也还要调整“谨慎乐观”的心态，否则丧失2014年房地产市场机会。这是因為(wèi)，决定市场变化的，最终是市场供求关系。短期政策及相关因素，仅仅起的是短期影响。房企只有(yǒu)抓住市场的供求关系，才能(néng)抓住市场的规律。不妨论据如下：
一方面，近年来市中心城區(qū)市场的供求关系基本平衡。筆(bǐ)者参与了市房管部门《2013年上饶市房地产市场调研报告》的调研与起草(cǎo)的全过程，了解到：
1. 2005-2013年市中心城區(qū)商(shāng)品住宅, 新(xīn)开工面积累计636.58万㎡大于预销售面积累计534.95万㎡的101.6万㎡，则供大于求。
2. 2005-2013年市中心城區(qū)商(shāng)品住宅, 竣工工面积累计455.1万㎡小(xiǎo)于预销售面积累计534.95万㎡的80.0万㎡，则求大于供。
9年来市中心城區(qū)商(shāng)品住宅新(xīn)开工、竣工面积及预销售面积比较
年份 新(xīn)开工面积 （万㎡） 竣工面积 （万㎡） 预销售面积 （万㎡）
绝对值 绝对值 绝对值 同比 % 绝对值 同比 %
2005 40.87 -7.57 44.18 -3.63 41.69 -18.81
2006 42.35 3.62 42.67 -4.53 30.27 -27.39
2007 56.15 32.59 37.86 82.93 62.17 105.38
2008 43.77 -22.05 62.28 -27.34 23.73 -61.83
2009 58.72 34.16 28.90 82.37 59.58 151.07
2010 91.78 56.30 57.92 21.43 76.98 29.20
2011 101.16 10.22 53.85 -6.49 64.88 -15.72
2012 91.14 -9.91 71.70 -18.56 72.71 12.07
2013 110.64 20.5 55.74 -22.26 102.94 41.57
合计 636.58 / 455.1 / 534.95 /
以上9年来累计的“供大于求” 与“求大于供”反应，预销售面积值正基本处于新(xīn)开工面积与竣工面积值中间區(qū)位，说明市中心城區(qū)商(shāng)品住宅供需基本平衡。因此，2013年需求依然旺盛，多(duō)数楼盘先后开盘均一次性售完。
另方面，目前市中心城區(qū)市场需求面依然基本健康。
2013年4月和12月市房管局先后两对中心城區(qū)前21家6万平方米以上楼盘进行了市场问卷调查，积累的刚性市场需求主力源于自住型和改善型購(gòu)房，高达82.79%。反映市中心城區(qū)市场需求面依然基本健康。
消费群體(tǐ)调查：周边县乡镇及外務(wù)工人员合占43.1%；行政事业单位工作人员及各类企业职工合占31.34%个體(tǐ)户15.35% 其它投资性購(gòu)房约10.21%。由此可(kě)见，当前临近年关，农民(mín)返乡及周边县乡镇来城購(gòu)房则是主力军。
“市中心城區(qū)定位” 推动未来楼市仍有(yǒu)巨大上升空间
过去10年，市中心城區(qū)房地产市场走过了粗放式的发展阶段。未来10年，将是更加注重专业化和集约化的发展阶段。
前不久召开的中央城镇化工作会议，翻开了我國(guó)城镇化发展的新(xīn)篇章，将為(wèi)房地产业又(yòu)好又(yòu)快发展提供强大动力。去年末召开的市委三届六次全会，提出了奋力打造江西绿色增長(cháng)极的宏伟目标，确立了上饶未来发展的战略定位，拓展了我市房地产业的发展空间。因此，未来10年市中心城區(qū)楼市发展空间依然巨大，机会依然存在。
许多(duō)专家认為(wèi)，新(xīn)型城镇化仍将為(wèi)房企带来新(xīn)机遇。一是中心城市引领若干个有(yǒu)影响力的城市群形成。二是中心城市成為(wèi)提高资源配置、发展现代服務(wù)业的聚集地。三是中心城市发展，既要外来扩张，又(yòu)要内涵提升，并成為(wèi)经济提升的、内在的推动力。四是中心城市与广大农村直接联系的小(xiǎo)城镇开发将成趋势。对照市中心城區(qū)情况，也证明新(xīn)型城镇化带来市场有(yǒu)效需求依然充分(fēn)：
首先，从城镇化进程看， 2012年我市城镇化率才43.74%，不仅大大低于全國(guó)52.57%的水平，也低于全省46%的水平，加快城镇化步伐任務(wù)艰巨。按全市城镇化率每年提高2个百分(fēn)点计算,再按目前人均居住建筑面积32㎡计算，折每年新(xīn)增住宅450万㎡。
其次，现有(yǒu)城市人口存在改善住房条件的需求。根据《上饶市城镇住房发展规划》（2011—2015年），至2020年全市人均居住建筑面积预计达38㎡，实现人人“住有(yǒu)所居”目标。据此分(fēn)析，现有(yǒu)城市人口300万人，每人需增加居住面积5.9㎡，需新(xīn)建住宅1770余万㎡，折每年需要新(xīn)增220万㎡。
再次，根据《上饶市棚户區(qū)改造规划》（2013—2017年）安排，全市目前仍有(yǒu)558万㎡宜居条件较差的住房需进行逐步改造，2017年前将形成每年超过100万㎡的有(yǒu)效需求。
虽然新(xīn)型城镇化仍将為(wèi)房企带来新(xīn)机遇，但同时新(xīn)型城镇化也对房企的专业要求高，不仅體(tǐ)现在不同的區(qū)域市场选择上，也體(tǐ)现在包括商(shāng)业模式、盈利模式等创新(xīn)内容上。房企应提高自身要求，适时捕获市场机遇。
从投资的角度看，小(xiǎo)型房企投资2014年楼市并不现实。但这也不是说房地产就不能(néng)涉足了。包括带有(yǒu)旅游、带有(yǒu)文(wén)化，且整合其他(tā)产业的新(xīn)型、體(tǐ)验式商(shāng)业综合體(tǐ)，如果定位為(wèi)小(xiǎo)型體(tǐ)量，或许还有(yǒu)一定空间。从产品多(duō)元化方面进行分(fēn)析，传统的开发模式将越来越难做。包括商(shāng)业地产、养老地产、文(wén)化地产等都可(kě)以作為(wèi)新(xīn)的尝试。房企应该找到企业自己的运作措施和盈利新(xīn)空间。同时也要关注适销对路产品结构。在2013年的市场中，90-120平方米的产品结构去化效果较好。而大户型、联排别墅等存在滞销，库存量略有(yǒu)增加。另外，2014年房企参与保障房建设也是不可(kě)忽视商(shāng)机。按照《上饶市“十二五”保障性住房建设规划》和《上饶市2013-2017年棚户區(qū)改造规划》提出的建设任務(wù)，2017年前，我市仍需建设各类保障房17.28万套，其中，2014年各类保障性住房开工任務(wù)為(wèi)51306套，任務(wù)十分(fēn)艰巨。2014年3月底省政府将出台民(mín)间资本参与保障房建设运营相关政策措施，各房企应吃透政策、积极研究、先行先试，捷足先登，切莫坐(zuò)失良机。（作者系上饶市房管局政研室主任、房地产估价师）张水金
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