“我们没觉得冷啊，很(hěn)正常，如果要和2012年相比，今年还是巨大的涨幅。”华遠(yuǎn)地产股份有(yǒu)限公司董事長(cháng)任志(zhì)强昨天在接受《第一财经日报》等媒體(tǐ)采访时称，今年北京房价仍将上涨，目前也看不出二三線(xiàn)城市会出现急剧下滑和恶化的情况。
昨日下午，任志(zhì)强称，从经济學(xué)角度来说，房子有(yǒu)使用(yòng)价格和交换价格之分(fēn)，对刚需購(gòu)房者而言，房子的使用(yòng)价格不管高和低，可(kě)能(néng)都得赶紧买，而房子的交换价格则取决于它占有(yǒu)的资源的稀缺性，比如说教育、交通、地理(lǐ)位置等。
“所有(yǒu)人都问我是不是房地产要崩盘了，我个人认為(wèi)中國(guó)房地产市场，起码二三十年不会出现崩盘。”任志(zhì)强说。
根据中房研协昨天发布报告，2013年，全國(guó)房地产开发投资86013亿元，比上年名义增長(cháng)19.8%(扣除价格因素实际增長(cháng)19.4%)。投资额绝对值再创历史新(xīn)高，且几乎达到2009年和2010年投资额的两倍左右。同比增速也高于2009年和2012年。其中，住宅投资58951亿元，增長(cháng) 19.4%，占房地产开发投资的比重為(wèi)68.5%。
关于二三線(xiàn)城市楼市出现的价格调整，任志(zhì)强表示，从今年1~2月份的统计数据上看，东、中、西三个區(qū)域中，中部地區(qū)的房地产销售增長(cháng)速度最快，东部地區(qū)下降最快，后者是大中城市占多(duō)数，前者则是二三線(xiàn)城市和三四線(xiàn)城市占多(duō)数，却仍然保持最高的增長(cháng)率，因此看不出二三線(xiàn)城市会出现急剧下滑和恶化的情况。
《报告》称，我國(guó)不同城市和區(qū)域的分(fēn)化同时在加剧。一線(xiàn)城市和热点二線(xiàn)城市短期和中長(cháng)期供不应求压力持续存在，2013年这些城市多(duō)数加大土地供应使得新(xīn)开工面积增長(cháng)将缓解供应不足的压力，但这些城市供不应求的矛盾短期内难以根除，基于其城市势能(néng)，这些城市将成為(wèi)领军房地产开发企业竞争的主要區(qū)域。而短期内，三四線(xiàn)城市中，市场差异性也很(hěn)大。部分(fēn)三四線(xiàn)城市呈现出供过于求的局面。
但中房研协也在报告中称，部分(fēn)三四線(xiàn)城市的风险不能(néng)掩盖三四線(xiàn)城市的发展前景，2013年12月12~13日中央城镇化会议提出：全面放开建制镇和小(xiǎo)城市落户限制，有(yǒu)序放开中等城市落户限制，合理(lǐ)确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。从政策导向看，未来三四線(xiàn)城市将是吸纳城镇化人口的主要區(qū)域。因此長(cháng)期来看，三四線(xiàn)城市作為(wèi)我國(guó)新(xīn)型城镇化发展的主要战场，其市场仍是我國(guó)房地产市场值得期待的组成部分(fēn)。
任志(zhì)强对房地产市场总體(tǐ)形势不变的判断，也与我國(guó)城镇化战略有(yǒu)关。他(tā)说：“既然城镇化的速度不会发生变化，怎么可(kě)能(néng)不用(yòng)房子？从发达國(guó)家来看，这条曲線(xiàn)非常明显，而我们中國(guó)到70%的城镇化率还早着呢(ne)，到2025年以后可(kě)能(néng)达到70%。这样的发展速度，最少还有(yǒu)十年的过程。”
数据显示，2013年房屋新(xīn)开工面积201208万平方米，增長(cháng)13.5%，增速提高2个百分(fēn)点；其中，住宅新(xīn)开工面积145845万平方米，增長(cháng) 11.6%。在全面向好的商(shāng)品房市场支持下，房地产市场新(xīn)开工数据也一改2011年以来同比增速下降之势，全年新(xīn)开工面积创下近5年来的新(xīn)高。
中房研协在报告中亦提醒，一些城市房价上涨过快，部分(fēn)三、四線(xiàn)城市存量房消化压力大；过去多(duō)年量价快速增長(cháng)后，部分(fēn)需求提前释放，房地产市场风险仍存。
“今年宏观经济处于下滑趋势可(kě)能(néng)是比较明显的。”任志(zhì)强称，开发企业的到位资金下滑速度很(hěn)快，大概比2008年还惨，而城镇化落实以及城市群建设等方面的措施将成為(wèi)影响到位资金的因素，因為(wèi)这些措施“可(kě)能(néng)还仍然需要房地产给予巨大的配合”。
《报告》显示，500强房企净负债率均值达五年来最高点。报告称，作為(wèi)资金密集型行业，房地产开发企业2013年以来由于销售良好，不少开发企业选择加大杠杆加速成長(cháng)速度，因此500强房地产开发企业偿债压力普遍上升，净负债率均值更达到近五年来的最高点。
短期偿债指标方面，2013年，500强房地产开发企业流动比率均值為(wèi)208.57%，较2012年下降10.99个百分(fēn)点；现金流动负债比率均值為(wèi) -5.67%，而该指标2012年均值為(wèi)14.90%。長(cháng)期偿债指标方面，2013年500强房地产开发企业净负债率和资产负债率均值分(fēn)别為(wèi)79.03% 和66.04%，分(fēn)别较2012年上升17.06个百分(fēn)点和0.69个百分(fēn)点。
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