在我國(guó)推进城镇化的大背景下，土地制度改革被认為(wèi)是推进城镇化的突破口《经济参考报》记者获悉，國(guó)土部已经考虑在加快完善农村医疗、养老等保障制度的前提下，逐步放开宅基地使用(yòng)权流转。
國(guó)土部日前召开内部研讨会，研究新(xīn)型城镇化背景下的土地制度改革。与会人士表示，由于我國(guó)存在城乡二元结构，农村集體(tǐ)建设用(yòng)地难以自由流转“其结果是，城市建设用(yòng)地日渐短缺的同时，城乡建设用(yòng)地却利用(yòng)粗放，造成大量空闲用(yòng)地。”
“因此，积极探索城乡自由流动的路径，宅基地、集體(tǐ)建设用(yòng)地都是今后改革的重点。”上述人士认為(wèi)，农村的宅基地管理(lǐ)应有(yǒu)所调整，或可(kě)考虑先占后销。
事实上，虽然國(guó)土部对于宅基地流转试点未明确下达文(wén)件或进行审批，但除重庆、成都两大“全國(guó)统筹城乡综合配套改革试验區(qū)”外，浙江、安徽、广东等地也已开始着手进行宅基地流转试点工作。
据了解，探索建立宅基地流转制度，真正體(tǐ)现农民(mín)的财产权益，是浙皖粤三地的试点目标。其中，确定当地农村宅基地使用(yòng)权和土地承包经营权可(kě)以用(yòng)于进行抵押贷款，使宅基地用(yòng)益物(wù)权得以體(tǐ)现，是三地方案的共通点。
此外，广东省部分(fēn)地區(qū)试点，则更进一步进行宅基地分(fēn)配制度改革探索。以佛山(shān)市顺德區(qū)北滘镇试点的“一户一宅”為(wèi)例，按照到某一时点的实有(yǒu)人口数量，一次性下达村民(mín)住宅建设用(yòng)地指标，将宅基地进行固化，并逐年安排建设。
指标使用(yòng)完毕，不再审批单家独院式村民(mín)住宅用(yòng)地。也就是说，通过由政府一次性提供一定批量的宅基地，把未来可(kě)能(néng)发生的、零星且难以管控的农民(mín)住宅用(yòng)地需求纳入政府用(yòng)地规划统一管理(lǐ)。
需注意的是，村民(mín)固化宅基地的获得并非完全免费，例如顺德區(qū)北滘镇碧江社區(qū)就必须一次性缴纳3万元，包括土地补偿费和劳力安置补助费等，才能(néng)获得80平方米固化宅基地。而这些费用(yòng)统一返还村集體(tǐ)，用(yòng)于固化宅基地區(qū)域的水路管网等基础设施配套建设。此外，对于新(xīn)分(fēn)宅基地后不打算建房者，顺德區(qū)还允许储备部门或集體(tǐ)经济组织统一作价收購(gòu)，也允许村民(mín)间协议转让。
浙江的宅基地改革试点方案则更為(wèi)全面。已上报國(guó)土部的试点方案显示，在土地完成确权的背景下，将借鉴重庆“地票”制度，将宅基地使用(yòng)权量化為(wèi)“宅基地权票”，通过权票交易、流转实现农民(mín)宅基地自由、有(yǒu)偿退出，显化农民(mín)住房财产权益。与此同时，逐步探索在不改变宅基地集體(tǐ)所有(yǒu)性质的前提下，允许符合条件的宅基地及农房突破村级集體(tǐ)经济组织的边界，在全县农业人口范围内进行置换、转让、继承、入股。
值得注意的是，广东省也有(yǒu)意放开宅基地流转。《广东省城镇化发展“十二五”规划》显示，广东今后将建立转户农民(mín)权益保障机制，允许转户农民(mín)在自愿基础上通过市场流转方式出让承包地、房屋、合规面积的宅基地并获得财产收益，解除农村劳动力进城落户的后顾之忧。
國(guó)家发改委城市和中小(xiǎo)城镇改革发展中心规划研究部主任文(wén)辉在接受《经济参考报》记者采访时表示，由于规划缺失，管理(lǐ)不规范，我國(guó)土地利用(yòng)率较差，而农村集體(tǐ)建设用(yòng)地利用(yòng)率更差，造成一方面部分(fēn)用(yòng)地闲置，另一方面耕地保护红線(xiàn)屡屡被突破。“只有(yǒu)加快土地制度改革，才能(néng)解决现阶段城市建设用(yòng)地缺乏造成地价高企，集體(tǐ)建设用(yòng)地闲置荒废导致应有(yǒu)价值得不到體(tǐ)现的现象。”
现实情况是，随着城镇化的推进，耕地遭到两头挤压———城市扩张占用(yòng)耕地资源，农民(mín)建房筑院占用(yòng)大量耕地。从耕地保护、节约集约用(yòng)地来看，农村宅基地改革迫在眉睫。
另一方面，农民(mín)外出務(wù)工，房子常年闲置；又(yòu)因收入微薄，在城市难以落户，只能(néng)租住城郊或地下室等环境较差的住所。因此，亟待建立农村宅基地有(yǒu)偿退出机制，使农民(mín)在农村的承包地、宅基地、社员权等财产权益显化，变為(wèi)可(kě)交易的财产，让部分(fēn)想离开的农民(mín)带着“变现宅基地”进城。
但值得注意的是，农村集體(tǐ)建设用(yòng)地在我國(guó)现行法律范围内并不允许出让或转让使用(yòng)权。土地管理(lǐ)法第63条就明确规定，农民(mín)集體(tǐ)所有(yǒu)的土地使用(yòng)权不得出让、转让或者出租用(yòng)于非农业建设。
对此，中國(guó)城市经济學(xué)会副会長(cháng)、國(guó)土资源部法律中心顾问杨重光对《经济参考报》记者表示，土地制度改革创新(xīn)是城镇化必经阶段，从根本上说，虽然集體(tǐ)建设用(yòng)地与國(guó)有(yǒu)用(yòng)地有(yǒu)差别，但从法律上双方都有(yǒu)收益权，是平等的。因此，同地同权同价是未来集體(tǐ)建设用(yòng)地的发展方向。“而體(tǐ)现同地同权同价的手段，便是合理(lǐ)放开部分(fēn)集體(tǐ)建设用(yòng)地自由流转。”
杨重光指出，放开集體(tǐ)建设用(yòng)地自有(yǒu)流转的最大瓶颈是法律红線(xiàn)，而试点便是踩着“红線(xiàn)”实验，对突破现有(yǒu)體(tǐ)制进行探索。他(tā)认為(wèi)，在加速地方试点工作的同时，应考虑制度的顶层设计。
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