探寻2014下半年房地产发展趋势，关注天津新(xīn)梅江板块未来发展前景，由新(xīn)华网与金侨投资控股集团举办的“京津冀的人居典范——中國(guó)•天津新(xīn)梅江區(qū)域发展论坛”于近日在万丽天津宾馆盛大举行。本次活动邀请到住建部政策研究中心主任秦虹就“2014房地产发展趋势”在津发表了演讲。
秦虹在本次演讲中表示，“高基数、低预期、信贷收紧”成為(wèi)了影响2014年的房地产市场的三大主因，但中國(guó)目前住房市场中的需求总量仍然很(hěn)大，市场健康发展的空间仍然很(hěn)大。
商(shāng)品房销售出现负增長(cháng)主要源于高基数
据國(guó)家统计局在6月18日发布5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，其中35城价格环比下降，20个城市与上月持平，仅15个城市出现上涨。在全國(guó)楼市低迷的市场背景下，各地房企均面临转型的问题，各房企也在纷纷调整自己的战略及布局，对此秦虹表示“高基数、低预期、信贷收紧”成為(wèi)了影响2014年的房地产市场的三大主因，“但中國(guó)目前住房市场中的需求总量仍然很(hěn)大，市场健康发展的空间仍然很(hěn)大。”秦虹说。
“2012年以来，全國(guó)商(shāng)品房销售面积增長(cháng)速度持续上扬，在2013年达到整个房地产市场历史上的顶峰，全國(guó)商(shāng)品房销售面积达到13亿平方米，最高速曾一度接近50%。在这样一个速度的被背景下，今年1到5月份商(shāng)品房销售面积出现了负增長(cháng)。”秦虹说，“同时，購(gòu)房者“买涨不买跌’这种对住房愿望的观望情绪以及今年上半年的信贷政策收紧，特别是个人住房抵押贷款成本上升、额度减少，共同导致了今年销售出现了负增長(cháng)。”
据秦虹表示，今年1—5月份商(shāng)品房销售面积和销售额同比低于去年，但从历史数据显示，今年1—5月的销售额高于除了去年之外任何一年的1到5月份，也就是说实际上今年卖了非常多(duō)的房子，只不过因為(wèi)去年卖得更多(duō)，和去年相比，的确今年没有(yǒu)超过去年，第一个原因主要是基数的原因，从总量来看，今年的销售总量是非常大的。而且5月当月的销售面积已经出现了环比正增長(cháng)11%。
商(shāng)品房供给增速快于销售增速
2010年以前，我國(guó)商(shāng)品房的供给增長(cháng)速度一直大于销售的增長(cháng)速度，供求关系成為(wèi)推高房价的重要因素，商(shāng)品房市场整體(tǐ)呈供不应求的状态。然而供求关系在近几年悄然发生转变，总體(tǐ)的供求关系从过去的整體(tǐ)偏紧，变成现在整體(tǐ)略松，局部地區(qū)明显供大于求，主要缘于近几年商(shāng)品房的供应速度高于销售增長(cháng)。
“為(wèi)什么会导致这一现象?在我看来主要有(yǒu)两个方面的原因，首先，因為(wèi)我國(guó)近年来宽松的流动性，实體(tǐ)经济和其他(tā)投资渠道回报不足，大量资金涌入房地产市场，导致供给资金體(tǐ)量变大，供给随之上升。其次，得益于2010年之后中國(guó)房地产企业直接融资的上升，直接导致原来投资房地产的需求，变成了房地产的供给。”秦虹说。
她还表示，正因如此，同步产生的结果就是，近几年房地产整體(tǐ)投资额增速快于商(shāng)品房销售额的增速，所以开发企业一直面临竞争加剧和资金周转的压力。特别是今年上半年，开发企业的资金开始出现偏紧态势，这对开发企业来说，又(yòu)面临一次新(xīn)的挑战，总而言之，中國(guó)房地产市场的趋势性机会已经过去，未来更主要是显现出结构性机会。
房地产行业将从趋势性机会转為(wèi)结构性机会
2003年起中國(guó)房地产行业进入快速上升期，投资房地产带来的丰厚利润导致房地产投资增長(cháng)较快，吸引了各行各业投房地产，千家万户买房子。不少企业甚至用(yòng)房地产的盈利弥补主营业務(wù)的亏损。然而在如今房地产市场竞争加剧之后，部分(fēn)曾经转行房地产开发与投资的其它企业，逐渐开始剥离地产业務(wù)。
然而今年在市场大环境下滑的情况下，仍有(yǒu)一些企业选择大规模进入。4月生命人寿和安邦保险纷纷增持金地，并正式进入金地董事会。6月11日，海博股份获注80亿地产业務(wù)。6月16日，东华实业拟发行7.6万股股份購(gòu)买房地产资产。这一反常态的行為(wèi)引来外界的一致猜测，房地产抄底时代或已到来。
对此，秦虹在接受采访时表示，在她看来，更多(duō)的非房产行业的企业进入房地产已是过去几年的现象，过去几年大量的企业进入房地产开发。今年，虽然还有(yǒu)一些产业企业进入房地产业，但是更多(duō)的企业是在剥离地产业務(wù)。“像浙江有(yǒu)一些过去搞服装的企业，损失了政府已经收的几个亿的地款，不再继续做了。所以我认為(wèi)，房地产业过去是趋势性机会，投了资、买了地就能(néng)赚钱，不需要你有(yǒu)多(duō)高的专业化水平，不需要你的产品是否有(yǒu)竞争力，进入到这个行业就能(néng)赚钱。但是未来，房地产机会仍有(yǒu)很(hěn)多(duō)，但是关键是企业的产品能(néng)否有(yǒu)竞争力，企业是否有(yǒu)创新(xīn)性的经营模式，所以我是这样来看的，未来房地产企业的整合在所难免，好的产品、好的服務(wù)、好的经营模式才能(néng)真正把握住市场发展机会，未来才有(yǒu)前景，房地产行业未来将从趋势性机会转為(wèi)结构性机会，而是否能(néng)把握这些结构性机会才是真正对一个开发企业的考验。”秦虹在会议的最后这样说道。
点评：住建部主任秦虹认為(wèi)，“高基数、低预期、信贷收紧”是影响2014年楼市的主要因素，虽然越来越多(duō)的人认為(wèi)楼市拐点已经来临，但是根据秦虹的观点，未来我國(guó)楼市需求量仍然很(hěn)大。
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