今日，易居(中國(guó))控股有(yǒu)限公司执行总裁丁祖昱在上海发表演讲时表示，一線(xiàn)城市和大多(duō)数二線(xiàn)城市今年四季度就将回稳，但不一定回升。他(tā)说，中國(guó)房地产行业还大有(yǒu)可(kě)為(wèi)，未来五年仍将高位运行。
一線(xiàn)城市今年四个季度末就将回稳
丁祖昱解读了近期房地产市场发生的变化。他(tā)指出，目前一些地方政府陆续取消或者放松了限購(gòu)，并且出台了一些补贴、刺激政策，对于整體(tǐ)市场的稳定起到一定作用(yòng)，相对降低了观望情绪，但是今天，地方政府对于银行并没有(yǒu)太大约束力，所以对市场回转并不是特别乐观。
在住宅成交量方面，丁祖昱认為(wèi)市场筑底已经表现地非常明显，继续下探的空间几乎没有(yǒu)。七月份的購(gòu)房信心，也在筑底回升。
他(tā)认為(wèi)，对成交量不用(yòng)太过担心，最坏的时候已经过去了，但是价格方面，可(kě)能(néng)还会继续回落。“(对于房地产企业而言)这是我认為(wèi)用(yòng)价格策略去影响購(gòu)房者，或者说以价换量最好的时机。”
房地产行业这一轮的市场到底要调整到什么时候？丁祖昱认為(wèi)，市场将出现分(fēn)化：一線(xiàn)城市和大多(duō)数二線(xiàn)城市，今年四季度就会回稳，但是不一定回升；一部分(fēn)二線(xiàn)和很(hěn)多(duō)三線(xiàn)城市需要更長(cháng)时间才能(néng)调整到位，才能(néng)回稳。“这和前三次的市场变化有(yǒu)很(hěn)大的差异，前三次是所有(yǒu)城市一起坏，一起好。”
房地产未来五年仍将高位运行
今年二季度以来，不少专家、投行对房地产业持悲观态度。的确，从房地产开发投资和销售数据看，都已达到历史高点，这种情况下，不能(néng)再寄希望于房地产开发投资持续的快速增長(cháng)。
不过，丁祖昱认為(wèi)，不必悲观，房地产市场接下去五年左右时间仍将高位运行，虽然年销售面积达不到13亿平方米(去年的数据)，但可(kě)以达到11、12亿平方米，成交金额可(kě)能(néng)还会突破8万亿，甚至达到9万亿。
而2020年之后，房地产市场才会缓步下行，主要原因来自于需求本身。一方面，20岁到40岁的人口，2020年可(kě)能(néng)会比2010年减少10%左右，减少5000万人口，真正的买房主力人口减少10%；届时人均建筑面积达到40平方米，2012年年末是32.9平方米，大家对改善的需求也会放缓。
丁祖昱开玩笑说，对大多(duō)数的同行，或者是业内，房地产业还大有(yǒu)可(kě)為(wèi)，特别是在高位时期，一年抵过去的两年，五年抵过去的十年。“我们再干五年等于干过去十年，还可(kě)以过这样的好日子，所以我们都不用(yòng)转行。”
千亿房企最大问题是有(yǒu)规模没利润
丁祖昱表示，对规模房企来说，这十几年，是高速发展的十几年，而且这种速度还可(kě)以维持一段时间，企业的市场占有(yǒu)率、集中度还会继续上升，集中度至少还有(yǒu)两三年的上升空间，所以对规模房企来说，未来两三年还是一个非常好的机会，抢占市场占有(yǒu)率。
但是丁祖昱也指出，现在不同类别的企业都碰到一些问题。比如销售规模千亿企业今天最大的问题就是有(yǒu)规模，没利润。“千亿企业今天越拼越凶，由于千亿必须有(yǒu)大的流量，盘拿(ná)得太多(duō)，好、坏都有(yǒu)，所以净利率在快速下滑。”
而第二梯队的问题则是在冲千亿的过程中，短期内拿(ná)了太多(duō)的土地，开工量短期内也会放大，一旦碰到市场波动就会出现去化变成存货，原先是高去化、高周转，现在过快的这种投资和开发反而带来了比较大的存货和资金压力。
未来房地产企业的趋势是怎么样的？丁祖昱指出，第一个趋势是传统的开发模式变了；第二是从追求大而美，到追求中而美、小(xiǎo)而美；第三个趋势是抢地盘，从进入大量城市变成深耕，比如绿地、万科(kē)、旭辉控股等都把上海作為(wèi)主战场。
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