今年以来，房价下跌、限購(gòu)政策放松成為(wèi)楼市看点。告别黄金十年，房地产的未来依然众说纷纭。中國(guó)经济进入新(xīn)常态，住建部政策研究中心主任秦虹认為(wèi)，房地产也将进入新(xīn)常态，未来房价会有(yǒu)涨有(yǒu)跌。如何应对市场的复杂和多(duō)变，对房企来说成為(wèi)其能(néng)否持续发展的关键。业内人士预计，行业专业度和门槛的提高将导致大部分(fēn)房企遭淘汰，房企有(yǒu)望开启并購(gòu)时代。
而今年房地产相关指标创历史新(xīn)低，可(kě)能(néng)引发明年供需关系变化。任志(zhì)强认為(wèi)，明年9月份市场供求关系可(kě)能(néng)会恶化，房价出现反弹。
房地产的新(xīn)常态
日前，在诺亚财富房地产金融高峰论坛上，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹提出了一个新(xīn)名词：房地产的新(xīn)常态。“房地产业新(xīn)常态之一，我认為(wèi)是波动，从过去房地产市场总體(tǐ)上涨，到今后有(yǒu)涨有(yǒu)跌。过去十几年中國(guó)房地产市场总體(tǐ)都是上涨的，无论一二三四線(xiàn)城市。目前，在房地产总量已经非常大的情况下，波动可(kě)能(néng)是我们今后最常见的一个状态。”秦虹分(fēn)析称。
今年的房地产市场到底是暴跌还是正常的调整?从國(guó)家统计局公布的数据来看，前7月，房地产开发投资增速、房地产开发企业资金到位情况、房屋新(xīn)开工面积、房地产销售面积、房地产销售额等主要指标全線(xiàn)下滑，其中房地产开发企业资金到位情况和新(xīn)开工面积增速创十年来新(xīn)低。
秦虹认為(wèi)，今年房地产市场仍然是调整、波动，而不是暴跌。“為(wèi)什么得出这样一个结论?因為(wèi)我们分(fēn)析了对房地产市场影响最大的人口因素。我國(guó)人口的结构目前对房地产市场的发展总體(tǐ)是有(yǒu)利的。”
第一，高储蓄人口所占的比例仍然处于历史高位，刚性需求总量大、占比高。中國(guó)有(yǒu)两次人口生育高峰，一个是上世纪60年代初，一个是上世纪80年代末。前者是过去十年内房地产市场上的主力军而后者将是未来十年購(gòu)房的主要人群。据统计，2014年24岁到28岁的适婚年轻人人口总量有(yǒu)1.2亿，他(tā)们未来对住房需求是刚性需求。
第二，“三个一亿人”城镇化的目标要实现，住房需求是主要问题。目前，我國(guó)城镇人口达6.7亿人，到2020年城镇化率要达到60%，还有(yǒu)大量的人口进城，所以房地产市场面临外部环境，总體(tǐ)来看没有(yǒu)根本性改变。
明年9月供需关系或逆转
进入8月，各地楼盘的促销活动此起彼伏。除了四个一線(xiàn)城市外，各地已经基本放开限購(gòu)，但購(gòu)房者观望情绪仍然严重，市场整體(tǐ)偏冷。多(duō)位业界人士预计，下半年房企仍会选择降价跑量，消化库存。
从目前的情况来看，地方政府的土地供应量、房地产开发投资、新(xīn)开工面积都处在下降趋势，房企受资金和库存压力对購(gòu)地和开发都已转為(wèi)保守态势。这固然对去库存有(yǒu)效，但对未来的供求关系会带来不利影响。“如果今年底土地供应量下来了，房地产投资增速从19%下降到10%左右，新(xīn)开工面积增速是负的，反映到供应结果可(kě)能(néng)到明年9月份，市场供求关系会恶化。”华遠(yuǎn)地产董事長(cháng)任志(zhì)强表示。
他(tā)同时表示，上述判断只是基于商(shāng)品房市场的发展规律和现实情况，但房地产市场唯一不能(néng)控制的因素是政府会加大多(duō)少力度去进行保障性住房的建设。
“从2011年开始政府提出建3600万套保障性住房，2012年开始计划签任務(wù)书建设，2013年下半年开始大量的进入市场。如果按5年计划3600万套，意味着每年要700万套。2013年以前，每年开发商(shāng)建设的房子也就是700多(duō)万套。这意味着保障性住房等于翻了一倍的供应量。这还不算政府最近大力推进的棚改，棚改又(yòu)将增加1200万套。这么大的供应量对商(shāng)品房市场有(yǒu)比较大的冲击。保障房和棚改如果上得快，也就是明年9月份商(shāng)品房供应下降的时候，供求关系应该是转换的时候。保障性住房和棚改的房子能(néng)顶上，市场就能(néng)维持平衡，反之就会出现供应短缺，价格上涨。”任志(zhì)强进一步解释。
房企或迎并購(gòu)潮
当房地产业进入新(xīn)常态，如何应对市场的复杂和多(duō)变，对房企来说成為(wèi)其能(néng)否持续发展的关键。“仅30%的主流房企完成了上半年的销售任務(wù)，超八成房企上半年业绩出现下滑或亏损。”多(duō)家券商(shāng)的研报都有(yǒu)这样的表述。
业绩下滑、销售不畅，导致房企资金链进一步紧张，特别是中小(xiǎo)房企。“大小(xiǎo)房企资金面分(fēn)化加剧，可(kě)能(néng)出现的结果是房地产行业将出现并購(gòu)潮。”深國(guó)投商(shāng)置董事長(cháng)丁力业认為(wèi)。
在房企最传统的融资渠道中，银行贷款依旧占据相当大的比重。在市场分(fēn)化下，有(yǒu)限的贷款资源向主流房企进一步倾斜。目前，越来越多(duō)的银行收紧房地产类贷款，销售规模较小(xiǎo)以及主要布局在三、四線(xiàn)城市的房企已经被银行挡在门外。
银行的态度立场，直接影响到其他(tā)影子银行的判断。“民(mín)间高利贷与信托融资也很(hěn)难拿(ná)到，现在大家都很(hěn)谨慎。”陕西一家小(xiǎo)型房企负责人告诉中國(guó)证券报记者。据悉，近期该房企為(wèi)解决资金问题已将控股权卖给了一家上市房企。
wind资讯数据显示，今年上半年房地产行业完成的并購(gòu)标的交易宗数為(wèi)73宗，交易总额為(wèi)152.93亿元。而去年全年完成的并購(gòu)交易也不过35宗，交易额142.97亿元。并購(gòu)交易转让方更多(duō)為(wèi)中小(xiǎo)房企，如亿城投资8亿元转让北京西海龙湖(hú)置业有(yǒu)限公司65%股权，南京中北1.24亿出售子公司中北瑞业100%股权等。
“未来房地产业的集中度还会进一步提高，会从几万家变成几千家甚至几百家。房地产并購(gòu)基金的发展将会迎来难得的机遇。房地产是资金密集型行业，并購(gòu)需要的资金规模较大，这就需要金融机构进行辅助。”歌斐资产创始合伙人、总裁殷哲表示。
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